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Q2 2024: Die Entwicklung in den fünfzehn grössten Agglomerationen
Im zweiten Quartal 2024 hat sich der Schweizer Immobilienmarkt deutlich erholt. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Wohnungspreise um 1.9% und die Preise für Einfamilienhäuser um 1.0% gestiegen. Dies ist ein klarer Unterschied zum Vorjahr, als die Preise in der ganzen Schweiz gesunken sind. Trotz der Zinssenkung im März sind die Verkaufszahlen wegen des knappen Angebots immer noch niedriger als vor 12 Monaten. Da dieses Jahr eine weitere Zinssenkung erwartet wird, sieht die Zukunft für den Immobilienmarkt positiv aus.
Der Schweizer Immobilienmarkt zeigt wieder Wachstum. Im Jahresvergleich bis Juni sind die Preise für Wohnungen um 1.9% und für Einfamilienhäuser um 1.0% gestiegen. Diese Erholung ist bemerkenswert im Vergleich zu Juni 2023, als die Preise für Häuser um 0.8% und für Wohnungen um 0.1% sanken. Im zweiten Quartal 2024 stiegen die Preise für Häuser und Wohnungen um 0.6%, was auf eine langfristige jährliche Wachstumsrate von 3% hinweist.
In allen 15 grossen Ballungsräumen der Schweiz sind die Preise in diesem Quartal gestiegen. In Zürich und Genf stiegen die Wohnungspreise um 1%, in Basel um 0.2%. Die Preise für Häuser stiegen in Zürich um 0.9%, in Genf um 0.6% und in Basel um 0.4%. Städte mit niedrigeren Steuern schneiden weiterhin besser ab: In Zug stiegen die Wohnungspreise um 2% und die Hauspreise um 1.3%. In Luzern stiegen die Wohnungspreise um 1.6 und die Hauspreise um 1.2%.
Basel ist die einzige Stadt, in der die Preise im Vergleich zum Vorjahr gesunken sind.
Ähnliche Trends sind auf Kantonsebene zu beobachten, mit Preiserhöhungen in allen Kantonen in diesem Quartal. Niedrigsteuerkantone in der Zentralschweiz rund um Zürich schneiden weiterhin besser ab als andere. Für Häuser führte Obwalden mit einem Anstieg von +2.0%, gefolgt von Nidwalden mit +1.8%, Zug und Glarus jeweils mit +1.6%, Uri mit +1.4%, Luzern mit +1.2% und Thurgau mit +1.0%. Für Wohnungen verzeichnete Obwalden einen Anstieg von +2.3%, Nidwalden +2.4%, Zug +1.9%, Glarus +1.5%, Uri +1.7%, Luzern +1.5% und Thurgau +1.0%.
Die Anzahl der Immobilienverkäufe bleibt niedriger als vor 12 Monaten. Trotz der Zinssenkungen im März, die die Preise ansteigen liessen, hat sich die Anzahl der Verkäufe aufgrund des begrenzten Angebots nicht deutlich erhöht. Statistiken aus den Kantonen Zürich und Genf zeigen, dass die Verkäufe in Genf um 4.7% und in Zürich um 6.6% im Jahr 2023 zurückgegangen sind. Unsere Schätzungen zeigen, dass die Gesamtzahl der Verkäufe weiterhin niedriger ist als im Vorjahr. Es gibt nicht mehr Häuser auf dem Markt, und wir erwarten, dass sich dieser Trend in den kommenden Monaten nicht ändern wird.
Frühindikatoren wie erteilte Baugenehmigungen deuten darauf hin, dass die Anzahl der Neubauten in naher Zukunft nicht steigen wird. Obwohl niedrigere Zinsen den Käufern das Erfüllen der Erwartungen der Verkäufer erleichtern könnten, war die Auswirkung auf die Transaktionszahlen bisher nicht signifikant. Wir erwarten jedoch, dass die Transaktionszahlen im zweiten Halbjahr des Jahres wieder normal werden, da sich der Markt anpasst. Die niedrigeren Zinsen werden es den Käufern erleichtern, die Preisniveaus zu erfüllen und die Anzahl der potenziellen Käufer auf dem Markt zu erhöhen, was die Transaktionsvolumen bis Ende des Jahres möglicherweise normalisieren könnte.
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Wie in unseren vorherigen Berichten prognostiziert, hat der Zinsrückgang im März die Preise in allen Regionen dieses Quartals in die Höhe getrieben. Wir erwarten auch, dass sich die Anzahl der Transaktionen stabilisiert und wieder auf das historische Durchschnittsniveau ansteigen.
Die Zinssätze dürften weiter fallen, da der Markt weitere Zinssenkungen der Zentralbanken erwartet. Die EZB hat ihren Zinssatz im Juni zum ersten Mal seit 2019 von 4% auf 3.75% gesenkt. Im Gegensatz dazu hat die FED noch keine Massnahmen ergriffen, da die Inflation in den USA noch 1% über dem Ziel von 2% liegt. Analysten erwarten, dass die FED im September die Zinsen senken wird.
Für die Schweiz erscheinen die anfänglichen Prognosen von drei Zinssenkungen in diesem Jahr mittlerweile zu optimistisch. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) dürfte voraussichtlich die Zinsen in diesem Jahr noch einmal senken, was die Hypothekenzinsen weiter reduzieren und den Erwerb von Wohneigentum attraktiver machen wird. Zehnjährige Festzinsen könnten unter 1.9% fallen.
Politische Veränderungen in Europa begünstigen ebenfalls die Schweiz als attraktives Ziel für vermögende Personen. Die Abschaffung des Non-Dom-Status im Vereinigten Königreich und die Wahl eines Premierministers der Labour-Partei sowie die Ergebnisse der Parlamentswahlen in Frankreich, die Gewinne für rechts- und linksradikale Parteien zeigen, könnten Unternehmen und Einzelpersonen dazu veranlassen, die Stabilität und das günstige Steuerumfeld der Schweiz zu suchen.
Insgesamt deuten alle Indikatoren auf kontinuierliche Preissteigerungen und einen Anstieg der Transaktionsvolumen in den kommenden Monaten hin.
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