Etat des lieux

Qu'est ce qu'un état des lieux?

Qu'est-ce qu'un état des lieux?

L'état des lieux est un procès-verbal daté et signé qui décrit précisément l'état d'un logement et de ses équipements à un moment donné, à l'entrée puis à la sortie du locataire. Il consigne chaque pièce, les installations et les éventuels défauts.

En Suisse, le Code des obligations ne rend pas l'état des lieux formellement obligatoire. Mais son absence a une conséquence lourde: sans document d'entrée, il devient très difficile pour le locataire de prouver qu'un défaut existait avant son arrivée, et pour le bailleur de démontrer une dégradation. C'est pourquoi il est vivement recommandé par l'ASLOCA comme par les associations de bailleurs.

Bon à savoir: l'état des lieux se fait en présence des deux parties, qui le signent. C'est un document contradictoire: chacun constate et valide le même état. Exigez toujours une copie le jour même, dans un format non modifiable.

L'état des lieux d'entrée: poser les bases

L'état des lieux d'entrée documente l'état initial du logement et sert de référence à la sortie. Pour le locataire, c'est la protection numéro un contre des réclamations injustifiées au départ.

Le jour de la remise des clés, inspectez chaque pièce avec méthode: murs, sols, plafonds, fenêtres, sanitaires, électroménager. Testez les interrupteurs, la pression de l'eau, ouvrez les tiroirs. Notez le moindre défaut, même mineur, et prenez des photos datées. Un joint abîmé non consigné pourra vous être imputé à la sortie.

Bon à savoir: si vous découvrez des défauts après l'emménagement, qui n'étaient pas visibles le jour de la remise, signalez-les par écrit au bailleur dans un délai raisonnable, généralement de deux à quatre semaines (art. 258 CO). Au-delà, ils sont réputés acceptés.

L'état des lieux de sortie : le moment décisif

L'état des lieux de sortie compare l'état du logement au départ avec celui de l'entrée, ajusté de l'usure normale. C'est là que se jouent la restitution de la garantie de loyer et d'éventuels frais de réparation.

Le logement doit être rendu vide et nettoyé. La convocation est en général envoyée une quinzaine de jours avant. Le procès-verbal est rempli sur place, pièce par pièce, et doit mentionner chaque défaut de façon précise: une mention vague comme « désordre dans la cuisine » ne constitue pas un avis de défauts valable.

Bon à savoir: la signature du procès-verbal de sortie vaut en principe reconnaissance de dette pour les défauts qui y sont listés. Si vous contestez un dégât ou son imputation, ne signez pas, ou inscrivez vos réserves par écrit sur le document (par exemple « ne vaut pas reconnaissance de dette »). Vous n'avez aucune obligation légale de signer.

Le délai de l'avis des défauts: la règle à connaître

C'est le point juridique le plus important, et celui qui protège le plus le locataire. L'article 267a du Code des obligations impose au bailleur de vérifier l'état du logement lors de la restitution et d'aviser immédiatement le locataire des défauts dont il le tient responsable.

Concrètement, si un défaut apparent n'est pas signalé le jour même sur le procès-verbal, le bailleur dispose d'un délai très bref, de deux à trois jours ouvrables, pour envoyer un avis de défauts écrit, de préférence par courrier recommandé. Passé ce délai, son droit de facturer ces défauts s'éteint.

Le Tribunal fédéral a confirmé cette rigueur: un bailleur qui omet de signaler les défauts apparents à temps perd en principe le droit de les faire valoir, sauf pour les défauts cachés, qu'il doit signaler dès leur découverte.

Usure normale ou usure excessive : qui paie quoi ?

C'est la distinction centrale de tout état des lieux de sortie. Le locataire ne répond jamais de l'usure normale, celle qui résulte du temps et d'un usage conforme. Il ne doit indemniser que les dégradations anormales.

Usure normale (bailleur)	Usure excessive (locataire)
Peinture légèrement défraîchie	Trou dans une porte ou un mur
Moquette usée par le passage	Brûlure ou tache indélébile sur la moquette
Traces de meubles sur le sol	Rayures profondes sur le parquet
Joints noircis par le temps	Électroménager cassé par négligence

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Et même pour l'usure excessive, le locataire ne paie pas le remplacement à neuf: on applique le tableau paritaire des amortissements, qui déduit la vétusté. Il ne règle que la valeur résiduelle de l'élément, selon son âge et sa durée de vie.

Comment éviter les litiges

Quelques réflexes simples protègent les deux parties:

• Photographiez tout, à l'entrée comme à la sortie, avec des photos datées annexées au procès-verbal.
• Exigez une copie immédiate du document signé, non modifiable.
• Inscrivez vos réserves par écrit en cas de désaccord, plutôt que de refuser tout dialogue.
• Ne signez pas sous pression un procès-verbal ou une convention de sortie que vous contestez.

En cas de blocage, vous pouvez saisir gratuitement l'autorité de conciliation en matière de bail, ou vous faire conseiller par une association de locataires.

Bon à savoir: la convention de sortie, par laquelle le locataire reconnaît sa responsabilité pour certains dommages, n'est pas obligatoire. Ne la signez pas sans conseil, car elle a une valeur d'engagement financier.

Sources

• Code des obligations, art. 256, 258, 267 et 267a (entretien, défauts, restitution et vérification) fedlex.admin.ch
• Tableau paritaire des amortissements, ASLOCA et associations de bailleurs asloca.ch