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La définition du taux de capitalisation (brut et net)
Les formules de calcul utilisées dans le marché suisse
Les usages pratiques du taux : estimation, comparaison, rentabilité
Les différences entre taux brut et taux net
Les facteurs qui influencent ce taux (localisation, vacance, entretien)
Comment l’interpréter pour prendre des décisions d’investissement
Le taux de capitalisation est un indicateur essentiel pour tout investisseur dans l’immobilier de rendement. Il permet d’évaluer rapidement le potentiel de rentabilité d’un bien immobilier par rapport à sa valeur. Que vous soyez propriétaire, acheteur ou professionnel de l’immobilier en Suisse, comprendre ce taux est fondamental pour prendre des décisions éclairées.
Également appelé « cap rate » ou taux de rendement, le taux de capitalisation est le ratio entre le revenu net généré par un bien immobilier et sa valeur de marché. Il permet d’estimer le rendement annuel brut ou net attendu d’un bien si celui-ci était acheté au comptant.
Formule de base :
Ce taux s’exprime en pourcentage et représente le temps qu’il faut pour récupérer son investissement. Par exemple, un taux de capitalisation de 5 % signifie qu’il faudrait environ 20 ans pour récupérer la valeur d’achat du bien par les revenus générés.
Cet indicateur permet de:
Il existe plusieurs façons de calculer le taux de capitalisation immobilier. Selon la formule la plus populaire en Suisse, le taux de capitalisation d'un investissement immobilier est calculé en divisant le revenu brut annuel d'exploitation de la propriété par la valeur marchande actuelle.
Taux de capitalisation brut = Revenu brut / Prix d'achat
Dans cette formule, le revenu net d'exploitation est le revenu annuel (escompté) généré par le bien (comme les loyers en cas d’investissement locatif) et est obtenu en déduisant toutes les dépenses encourues pour la gestion du bien. Ces dépenses comprennent le coût payé pour l'entretien régulier de l'installation ainsi que les impôts fonciers.
La valeur marchande actuelle de l'actif est la valeur actuelle de la propriété selon les taux du marché en vigueur.
Taux de capitalisation net = Revenu net d'exploitation / Prix d'achat
Dans une autre version, le chiffre est calculé sur la base du coût initial du capital ou du coût d'acquisition d'un bien.
Cependant, la deuxième version n'est pas très populaire. En effet, cette manière de calculer le taux de capitalisation donne des résultats irréalistes pour les immeubles vétustes qui ont été achetés il y a plusieurs années/décennies à bas prix.
Comme les prix des biens immobiliers fluctuent considérablement, la première version de la formule utilisant le prix actuel du marché est une représentation plus précise que la seconde qui utilise le prix d'achat initial à valeur fixe.
Ceux qui souhaitent en savoir plus sur les taux de capitalisation peuvent envisager de s'inscrire à l'une des meilleures écoles immobilières en ligne.
Important: pour une analyse sérieuse, il est indispensable de comparer taux net avec taux net. Ne jamais comparer un taux net à un taux brut, car cela fausse totalement l’évaluation.
Les experts suisses (comme CIFI, Wüest Partner) déterminent les taux via des modèles hédonistes ou des comparaisons de marché. Le taux est influencé par :
| Élément | Valeur estimée |
|---|---|
| Rémunération des fonds | 1.5 % |
| Entretien et gestion | 1.0 % |
| Vacance locative | 0.5 % |
| Risque secteur (industriel) | 0.7 % |
| Taux total | 3.7 % |
Étant donné que les taux de capitalisation sont basés sur les estimations projetées de revenus futurs, ils sont sujets à une forte variance. Il devient alors important de comprendre ce qui constitue un bon taux de capitalisation pour un immeuble de placement.
Le taux indique également le temps qu'il faudra pour récupérer le montant investi dans un bien immobilier.
Par exemple, un bien dont le taux de capitalisation est de 10 % mettra environ 10 ans à générer un montant équivalent à son investissement.
Des taux de capitalisation différents selon les biens ou des taux de capitalisation différents selon les horizons temporels pour un même bien, représentent des niveaux de risque différents.
Nous l’avons vu, la formule indique que la valeur du taux de capitalisation sera plus élevée pour les propriétés qui génèrent un revenu net d'exploitation plus élevé et dont la valorisation est plus faible, et vice versa.
Il n'existe pas de montant minimal ou maximal pour un bon ou un mauvais taux de capitalisation, et celui-ci dépend largement du contexte, de la propriété et du marché.
Prenons l'exemple de deux biens immobiliers qui sont similaires en tous points, à l'exception du fait qu'ils sont géographiquement éloignés. Le premier est situé dans un quartier chic du centre-ville, tandis que l'autre se trouve en périphérie de la ville.
La différence de localisation fera que le premier bien générera un loyer plus élevé que le second, mais cette différence sera partiellement compensée par le coût plus élevé de l'entretien et des taxes. La propriété du centre-ville aura un taux de capitalisation relativement plus faible que la seconde en raison de sa valeur marchande nettement plus élevée.
Cela indique qu'un taux plafond de valeur plus faible correspond à une meilleure valorisation et à une meilleure perspective de rendement avec un niveau de risque plus faible. D'autre part, une valeur plus élevée du taux de capitalisation implique des perspectives de rendement relativement plus faibles sur l'investissement immobilier, et donc un niveau de risque plus élevé.
Si, comme dans l'exemple ci-dessus, il peut paraître facile pour un investisseur d'opter pour un bien situé en centre-ville, la réalité n’est pas toujours aussi simple. L'investisseur qui évalue un bien immobilier sur la base du taux de capitalisation est confronté à la tâche difficile de déterminer le taux de capitalisation approprié pour un niveau de risque donné.
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