Taux de capitalisation

Meryem Chiouar
27.11.2023, 15:29
6 min

Qu'est-ce que le taux de capitalisation?

comment déterminer le taux de capitalisation

Le taux de capitalisation (également connu sous le nom de taux de rendement) est un indicateur utilisé dans le monde de l’investissement immobilier pour indiquer le taux de rendement attendu sur une propriété d'investissement immobilier.

Comment déterminer le taux de capitalisation en immobilier suisse?

Le taux de capitalisation est calculé sur la base du revenu net que la propriété devrait générer (par les loyers entre autres), et ce en divisant ce revenu par la valeur de l'actif immobilier. Le taux de capitalisation est exprimé en pourcentage, et est utilisé pour estimer le rendement potentiel que peut espérer un investisseur sur l'acquisition d'un bien-fonds. Bien que le taux de capitalisation puisse être utile pour comparer rapidement la valeur relative de différentes opportunités d'investissements immobiliers, il ne permet pas bien de calculer le retour sur investissement.

En effet, cette méthode ne prend pas en compte certains aspects important qui sont nécessaires à l’estimation du rendement net sur le capital à investir:

  • L'effet de levier n'est pas pris en compte si de la dette est utilisée pour financer une partie de l'acquisition
  • Les investissements à faire pour maintenir l'objet en bon état (entretien, réparation, travaux, maintenance, etc.)
taux de capitalisation

Comprendre le taux de capitalisation

Le taux de capitalisation est l’indicateur le plus utilisé pour évaluer la rentabilité et le potentiel de rendement d’un investissement immobilier. Il représente simplement le rendement d'une propriété sur un horizon d'un an, en admettant que la propriété soit achetée au comptant et non à crédit. Le taux de capitalisation indique le taux de rendement intrinsèque, naturel et sans levier de la propriété, c'est-à-dire sans prise en compte de l’impact d’un quelconque crédit hypothécaire.

Formule pour le calcul du taux de capitalisation

Il existe plusieurs façons de calculer le taux de capitalisation immobilier. Selon la formule la plus populaire en Suisse, le taux de capitalisation d'un investissement immobilier est calculé en divisant le revenu brut annuel d'exploitation de la propriété par la valeur marchande actuelle.

Taux de capitalisation brut = Revenu brut / Prix d'achat

Dans cette formule, le revenu net d'exploitation est le revenu annuel (escompté) généré par le bien (comme les loyers en cas d’investissement locatif) et est obtenu en déduisant toutes les dépenses encourues pour la gestion du bien. Ces dépenses comprennent le coût payé pour l'entretien régulier de l'installation ainsi que les impôts fonciers.

La valeur marchande actuelle de l'actif est la valeur actuelle de la propriété selon les taux du marché en vigueur.

Taux de capitalisation net = Revenu net d'exploitation / Prix d'achat

Dans une autre version, le chiffre est calculé sur la base du coût initial du capital ou du coût d'acquisition d'un bien.

Cependant, la deuxième version n'est pas très populaire. En effet, cette manière de calculer le taux de capitalisation donne des résultats irréalistes pour les immeubles vétustes qui ont été achetés il y a plusieurs années/décennies à bas prix.

Comme les prix des biens immobiliers fluctuent considérablement, la première version de la formule utilisant le prix actuel du marché est une représentation plus précise que la seconde qui utilise le prix d'achat initial à valeur fixe.

Ceux qui souhaitent en savoir plus sur les taux de capitalisation peuvent envisager de s'inscrire à l'une des meilleures écoles immobilières en ligne.

Comment se calcule le taux de capitalisation immobilier: exemple de calcul

Nous l’avons vu, le rapport entre les revenus nets estimés d’un bien immobilier et le prix de vente de celui-ci correspond au taux de capitalisation.

Si vous possédez un immeuble que vous avez acquis au prix de CHF 2’000’000 et qui génère un revenu annuel lié au loyer de CHF 120’000, le taux de capitalisation sera calculé comme suit: 

  • 120’000 × 100 / 2’000’000 = 6%.

Si l’on effectue le calcul dans le sens inverse, et que vous souhaitez investir avec un objectif de taux de capitalisation de 5 % minimum dans un bien qui générerait potentiellement CHF 100’000 annuellement, il ne faudra donc pas y investir plus de:

  •  100’000 / 5 × 100 = CHF 2’000’000

Interpréter le taux de capitalisation

Étant donné que les taux de capitalisation sont basés sur les estimations projetées de revenus futurs, ils sont sujets à une forte variance. Il devient alors important de comprendre ce qui constitue un bon taux de capitalisation pour un immeuble de placement.

Le taux indique également le temps qu'il faudra pour récupérer le montant investi dans un bien immobilier. 

Par exemple, un bien dont le taux de capitalisation est de 10 % mettra environ 10 ans à générer un montant équivalent à son investissement.

Des taux de capitalisation différents selon les biens ou des taux de capitalisation différents selon les horizons temporels pour un même bien, représentent des niveaux de risque différents. 

Nous l’avons vu, la formule indique que la valeur du taux de capitalisation sera plus élevée pour les propriétés qui génèrent un revenu net d'exploitation plus élevé et dont la valorisation est plus faible, et vice versa.

Il n'existe pas de montant minimal ou maximal pour un bon ou un mauvais taux de capitalisation, et celui-ci dépend largement du contexte, de la propriété et du marché.

Exemple:

Prenons l'exemple de deux biens immobiliers qui sont similaires en tous points, à l'exception du fait qu'ils sont géographiquement éloignés. Le premier est situé dans un quartier chic du centre-ville, tandis que l'autre se trouve en périphérie de la ville.

La différence de localisation fera que le premier bien générera un loyer plus élevé que le second, mais cette différence sera partiellement compensée par le coût plus élevé de l'entretien et des taxes. La propriété du centre-ville aura un taux de capitalisation relativement plus faible que la seconde en raison de sa valeur marchande nettement plus élevée.

Cela indique qu'un taux plafond de valeur plus faible correspond à une meilleure valorisation et à une meilleure perspective de rendement avec un niveau de risque plus faible. D'autre part, une valeur plus élevée du taux de capitalisation implique des perspectives de rendement relativement plus faibles sur l'investissement immobilier, et donc un niveau de risque plus élevé.

Si, comme dans l'exemple ci-dessus, il peut paraître facile pour un investisseur d'opter pour un bien situé en centre-ville, la réalité n’est pas toujours aussi simple. L'investisseur qui évalue un bien immobilier sur la base du taux de capitalisation est confronté à la tâche difficile de déterminer le taux de capitalisation approprié pour un niveau de risque donné.

Le taux de capitalisation est-t-il un élément variable?

En Suisse, le taux de capitalisation en immobilier est une valeur qui évolue en fonction de nombreux facteurs. Voici un tableau illustrant l’évolution du taux de capitalisation sur les 12 dernières années.

taux de capitalisation pour l'immobilier
Taux de capitalisation pour l'immobilier
https://www.ge.ch/taux-donnees-fiscales/taux-capitalisation-immobilier
Points-clé à retenir

  • Le taux de capitalisation est un indicateur crucial pour évaluer le rendement potentiel d'un investissement immobilier.
  • Il se calcule en divisant le revenu net annuel par la valeur de marché de la propriété.
  • Le revenu net d'exploitation est fondamental dans le calcul du taux de capitalisation.
  • Le taux de capitalisation varie selon les spécificités du marché immobilier et de la propriété.
  • Un taux de capitalisation élevé peut indiquer un risque plus grand, mais aussi un potentiel de rendement plus élevé.
  • Ce taux ne prend pas en compte l'effet de levier d’un financement par emprunt.
  • Essentiel pour comparer la valeur et le rendement des propriétés d'investissement.
  • Les taux de capitalisation sont influencés par les conditions économiques, les politiques fiscales et le marché immobilier.
  • Bien qu'utile, le taux de capitalisation ne doit pas être l'unique indicateur pour évaluer un investissement immobilier.
  • Ne pas se fier uniquement au taux de capitalisation pour des décisions d'investissement, car il peut être trompeur.
  • Permet une évaluation rapide des opportunités d'investissement immobilier.
  • À utiliser en conjonction avec d'autres analyses financières pour une évaluation complète.

FAQ

Quelle est la différence entre un taux de capitalisation et un taux de rendement?

  • Le taux de capitalisation est un indicateur statique qui évalue le rendement potentiel d'un bien immobilier basé sur le revenu net actuel et la valeur de marché actuelle. En revanche, le taux de rendement prend en compte l'évolution du revenu et de la valeur de la propriété sur une période donnée, y compris la plus-value potentielle à la revente, offrant une perspective dynamique et globale du rendement d'un investissement.

Pourquoi calculer le taux de capitalisation?

  • Calculer le taux de capitalisation est essentiel pour évaluer rapidement et efficacement la rentabilité potentielle d'un investissement immobilier. Il aide les investisseurs à comparer diverses propriétés en fonction de leur rendement actuel et à prendre des décisions éclairées. Ce taux fournit également une estimation du temps nécessaire pour récupérer l'investissement initial et peut indiquer le niveau de risque associé à l'achat de la propriété.
Meryem Chiouar
Forte de ses 7 années d'expérience en rédaction web, Meryem est passionnée par l'écriture et le blogging. Son expertise en immobilier lui permet de partager des informations utiles pour aider les gens à prendre des décisions éclairées dans ce domaine.