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En Suisse, l’accord de principe est une réponse préliminaire par laquelle une banque indique qu’elle serait disposée à financer votre achat immobilier, sur la base de votre situation financière. Il repose sur une première analyse de vos revenus et de vos fonds propres, et donne une estimation de votre capacité d’achat. Ce n’est pas un contrat hypothécaire : la banque ne s’engage pas encore à débloquer les fonds.
C’est la distinction la plus importante à comprendre. L’accord de principe est une indication, l’offre de prêt est un engagement.
| Accord de principe | Offre de prêt ferme | |
|---|---|---|
| Nature | Indication préliminaire | Engagement contractuel |
| Basé sur | Revenus et fonds propres déclarés | Dossier complet + estimation du bien |
| Valeur juridique | Aucun engagement de financer | La banque s’engage à prêter |
| Moment | Début du projet | Après identification du bien |
Tant que vous n’avez pas d’offre ferme, ne versez aucun acompte en vous fondant sur le seul accord de principe.
Même pour un accord de principe, la banque applique les deux règles de base du financement suisse.
Les fonds propres. Vous devez apporter au moins 20 % du prix d’achat en fonds propres, la banque finançant au maximum 80 % de la valeur du bien (le taux d’avance). Sur ces 20 %, au moins la moitié, soit 10 % du prix, doit provenir de fonds propres « durs » : épargne, pilier 3a, donation ou héritage. Les 10 % restants peuvent venir du 2e pilier (caisse de pension).
La capacité financière. Les charges théoriques du logement ne doivent pas dépasser un tiers (33 %) de votre revenu brut. Point essentiel : la banque ne calcule pas avec le taux du marché, mais avec un taux d’intérêt théorique de 5 %, auquel s’ajoutent l’amortissement et des frais d’entretien estimés à 1 % de la valeur du bien. Cela garantit que le financement reste supportable même si les taux remontent.
Bon à savoir: La banque réalise aussi sa propre estimation du bien (la valeur de nantissement), qui peut être inférieure au prix convenu. C’est la valeur la plus basse qui sert de référence, et tout écart se finance en fonds propres supplémentaires.
Pour obtenir un accord de principe, présentez un dossier complet :
La liste varie d’un établissement à l’autre, renseignez-vous directement auprès du vôtre.
La durée de validité dépend de chaque banque, souvent quelques mois. Au-delà, ou si votre situation financière change, il faut en général renouveler la démarche. L’accord de principe est gratuit dans la plupart des cas, même si certains établissements facturent des frais de dossier.
Le terme désigne parfois l’entente informelle entre un acheteur et un vendeur, une fois qu’ils se sont mis d’accord sur le prix. En Suisse, cette entente n’a aucune valeur contraignante : une vente immobilière, comme une promesse de vente, n’est valable que si elle est passée en la forme authentique, devant notaire (art. 216 CO). Tant que l’acte authentique n’est pas signé, chaque partie reste libre de se retirer.
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L'accord de principe est une indication préliminaire de la banque qu'elle est prête à vous prêter de l'argent, tandis que l'offre de prêt est un engagement formel de prêt qui ne peut être fait qu'après une analyse plus approfondie de votre situation financière et de l'inspection du bien à acquérir.
La durée de validité d'un accord de principe varie en fonction de l'établissement prêteur.
Si vous ne trouvez pas de bien immobilier dans le délai de validité de l'accord de principe, vous devrez probablement recommencer le processus de demande d'accord de principe auprès de votre banque.
Non, l'accord de principe ne garantit pas l'obtention d'un prêt immobilier. Il s'agit simplement d'une indication de votre capacité à obtenir un prêt basée sur une évaluation préliminaire de votre situation financière.
Non, en général, vous n'avez pas à payer pour obtenir un accord de principe. Cependant, certaines banques peuvent facturer des frais de dossier. Il est donc recommandé de vérifier auprès de votre banque.
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