Évolution trimestrielle des prix immobiliers au 30 juin 2026
Prix moyen au m² des appartements et maisons
T2 2026 : Évolution des prix dans les 15 plus grandes agglomérations
Les appartements gardent la tête d’un marché toujours tendu
Les prix des appartements ont progressé de +0.7% sur le trimestre et de +3.4% sur douze mois, devançant à nouveau les maisons individuelles (+0.6% et +2.4%). La hausse est générale : les quinze grandes agglomérations sont toutes positives sur un an dans les deux segments, comme la quasi-totalité des cantons — seules les maisons tessinoises sont stables. L’offre reste la contrainte décisive : le taux de vacance est au plus bas depuis 2013 et le rebond des permis de construire ne s’est pas encore traduit en logements livrés. Le trimestre maintient notre prévision 2026 dans le haut de la fourchette de +2.5% à +3.0%.
Une hausse généralisée, à nouveau menée par les appartements
L’immobilier résidentiel suisse a enregistré un nouveau trimestre positif. Au niveau national, les prix des appartements ont progressé de +0.7% sur le trimestre et de +3.4% sur un an. Les maisons individuelles ont gagné +0.6% sur le trimestre et +2.4% sur douze mois. Avec des prix à la consommation en hausse de seulement 0.5% sur la même période, ces gains restent une solide croissance réelle.
Le schéma des deux dernières années se prolonge : les appartements ont de nouveau progressé plus vite que les maisons, et le mouvement est large plutôt que concentré. Les quinze grandes agglomérations progressent sur un an dans les deux segments, comme la quasi-totalité des cantons. Sur dix ans, l’indice national affiche environ +34% dans les deux segments.
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Les marchés d’appartements les plus dynamiques se situent hors des centres habituels. St-Gall (+1.5%), Winterthour (+1.3%) et Bâle (+1.1%) signent les plus fortes hausses du trimestre, et sur douze mois Sion (+4.7%), St-Gall (+4.6%) et Winterthour (+4.0%) mènent. Zurich (+3.7%) évolue juste au-dessus de la moyenne nationale, tandis que Genève (+0.9%) et Zoug (+2.6%) progressent plus lentement depuis les niveaux de prix les plus élevés du pays.
Les maisons individuelles dessinent la même géographie à un rythme plus doux. Lausanne (+3.5%) et Sion (+3.1%) mènent les quinze plus grandes agglomérations, suivies de Zurich, Neuchâtel et Fribourg (+2.9% chacune). En bas de tableau, Genève (+1.0%) et surtout Lugano (+0.2%) restent à la traîne.
Les données cantonales confirment le schéma à plus large échelle. La hausse des appartements a été la plus forte à Bâle-Ville (+5.7%), à Schwytz (+5.1%) et en Valais (+4.6%) ; pour les maisons, Bâle-Ville (+5.4%), les Grisons (+4.5%) et Schwytz (+4.4%) mènent. Aucun grand marché métropolitain ne porte à lui seul le trimestre.
L’exception reste le Tessin. Les appartements du canton n’ont progressé que de +1.8% sur un an et les prix des maisons sont restés stables, et l’agglomération de Lugano est la plus faible des quinze grandes agglomérations dans les deux segments (+1.7% et +0.2%). Sur dix ans, le Tessin a gagné environ +6%, contre environ +34% au niveau national.
L’offre s’améliore sur le papier, pas encore sur le terrain
L’activité transactionnelle poursuit sa reprise graduelle. Notre estimation est inférée du Swiss Real Estate Datapool (SRED), un pool de transactions alimenté par les banques couvrant environ un tiers du marché, recoupé avec les registres cantonaux de Zurich et de Genève. La dernière lecture (premier trimestre 2026) montre des mutations en hausse d’environ +3% sur un an, et notre série annuelle ci-dessous raconte la même histoire : après deux années de fort repli, l’activité s’est stabilisée vers 43 000 ventes en 2024 (+2%) puis a atteint environ 45 000 en 2025 (+5%), encore sous la moyenne décennale d’environ 50 000.
Les statistiques hypothécaires de la BNS confirment la direction au deuxième trimestre : les banques ont accordé 22 130 nouveaux prêts au logement (20.2 milliards de CHF), +5.0% sur le trimestre, le segment de la résidence principale progressant de +12.1% et captant 63% du marché tandis que la demande des investisseurs recule. Sur l’ensemble de 2025, la production hypothécaire a crû de +6.3% en nombre. Les prix montent alors que les volumes restent sous leur moyenne décennale : c’est la rareté, et non un excès de liquidité, qui fixe le prix.
Côté offre, l’amélioration est sur le papier. Les logements nouvellement autorisés ont rebondi à plus de 52 000 en 2025, contre environ 41 000 en 2023. Mais les livraisons ont en réalité reculé en 2024 (environ 40 750 unités, -12.8% selon Wüest Partner), et le délai entre autorisation et remise des clés signifie que l’offre supplémentaire arrivera en 2027-2028 plutôt que cette année.
Les statistiques de vacance racontent la vraie histoire : 1.00% du parc était vide au dernier recensement, soit quelque 48 500 logements, un cinquième recul annuel consécutif et le niveau le plus bas depuis 2013. Dans les grandes agglomérations, le taux n’en représente qu’une fraction. Pendant ce temps, la population résidente permanente a augmenté de +0.8% à 9.12 millions en 2025, et l’activité de recherche des acheteurs continue d’augmenter tandis que le stock à vendre diminue : le déséquilibre qui porte les prix depuis le début de ce cycle.
Évolution du nombre de transactions depuis 2012 par année
Perspectives : le taux zéro maintient la prévision de +3%
Les conditions de financement restent très favorables. La BNS a confirmé son taux directeur à zéro le 18 juin, et les taux de référence des hypothèques fixes à 10 ans s’établissaient à 1.77% fin juin (Comparis), avec des offres négociées dès environ 1.4%. Les durées courtes sont moins chères encore : 1.32% à trois ans, 1.52% à cinq ans, et les hypothèques SARON de premier rang entre 0.8 et 1.2%.
Face à la volatilité du printemps, lorsque le conflit au Moyen-Orient a brièvement fait monter les taux swap longs d’environ 40 points de base, les emprunteurs ont verrouillé la sécurité : les contrats fixes à 10 ans ont représenté environ 42% des nouvelles signatures du trimestre, de loin le produit le plus choisi.
L’inflation est de retour, mais à peine : +0.5% sur un an en juin, la BNS projetant 0.6% pour 2026. Les prix de l’énergie restent le principal point de vigilance, et le SECO comme le KOF ont abaissé leurs prévisions de croissance 2026 vers +0.9% après le choc pétrolier du printemps.
Le dossier à suivre est la révision de la Lex Koller. La consultation du Conseil fédéral a couru du 15 avril au 15 juillet : les ressortissants hors UE/AELE devraient à nouveau obtenir une autorisation pour acheter leur résidence principale (avec obligation de revendre dans les deux ans en cas de départ), l’achat d’immobilier de rendement par des personnes à l’étranger serait interdit, les contingents cantonaux de résidences secondaires réduits, et les reventes entre acheteurs étrangers imputées sur ces contingents. Le Parlement s’en saisit ensuite ; une entrée en vigueur avant 2028 est improbable, mais la direction est clairement restrictive pour la demande étrangère.
La seconde échéance réglementaire est la suppression de la valeur locative en 2029 : attendez-vous à une vague de rénovations avant la disparition des déductions d’entretien.
Pour 2026, nous maintenons notre prévision d’environ +3.0% de hausse des prix résidentiels, avec les appartements dans le haut de la fourchette et les maisons plus près du milieu. Taux bas et offre rare continuent de soutenir les prix ; la croissance molle et le ralentissement de l’immigration incitent à ne pas extrapoler davantage.
Évolution des prix immobiliers par rapport à l’inflation depuis 2010
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