Evoluzione trimestrale dei prezzi immobiliari al 30 giugno 2026
Prezzo medio di appartamenti e case al m²
T2 2026: Evoluzione dei prezzi nelle 15 maggiori agglomerazioni
Gli appartamenti guidano un mercato sempre teso
I prezzi degli appartamenti sono saliti del +0.7% nel trimestre e del +3.4% su dodici mesi, superando di nuovo le case unifamiliari (+0.6% e +2.4%). La crescita è generalizzata: le quindici grandi agglomerazioni sono tutte positive sull’anno in entrambi i segmenti, come quasi tutti i cantoni, solo le case in Ticino sono stabili. L’offerta resta il vincolo decisivo: il tasso di sfitto è al minimo dal 2013 e il rimbalzo dei permessi di costruzione non si è ancora tradotto in abitazioni consegnate. Il trimestre mantiene la nostra previsione 2026 nella parte alta della forchetta +2.5% / +3.0%.
Crescita diffusa, guidata ancora dagli appartamenti
I prezzi residenziali svizzeri hanno registrato un altro trimestre positivo. A livello nazionale, gli appartamenti sono saliti del +0.7% sul trimestre e del +3.4% su base annua. Le case unifamiliari sono aumentate del +0.6% nel trimestre e del +2.4% su dodici mesi. Con prezzi al consumo cresciuti di appena lo 0.5% nello stesso periodo, questi guadagni restano una solida crescita reale.
Il quadro degli ultimi due anni si conferma: gli appartamenti sono cresciuti di nuovo più velocemente delle case, e il movimento è ampio anziché concentrato. Le quindici grandi agglomerazioni crescono sull’anno in entrambi i segmenti, come quasi tutti i cantoni. Su dieci anni l’indice nazionale segna circa +34% in entrambi i segmenti.
I mercati degli appartamenti più dinamici si trovano fuori dai centri abituali. San Gallo (+1.5%), Winterthur (+1.3%) e Basilea (+1.1%) segnano i maggiori rialzi del trimestre, e su dodici mesi guidano Sion (+4.7%), San Gallo (+4.6%) e Winterthur (+4.0%). Zurigo (+3.7%) è appena sopra la media nazionale, mentre Ginevra (+0.9%) e Zugo (+2.6%) crescono più lentamente partendo dai livelli di prezzo più alti del Paese.
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Le case unifamiliari disegnano la stessa geografia a un ritmo più contenuto. Losanna (+3.5%) e Sion (+3.1%) guidano le quindici maggiori agglomerazioni, seguite da Zurigo, Neuchâtel e Friburgo (+2.9% ciascuna). In fondo alla classifica, Ginevra (+1.0%) e soprattutto Lugano (+0.2%) restano indietro.
I dati cantonali confermano il quadro su scala più ampia. La crescita degli appartamenti è stata più forte a Basilea Città (+5.7%), a Svitto (+5.1%) e in Vallese (+4.6%); per le case guidano Basilea Città (+5.4%), i Grigioni (+4.5%) e Svitto (+4.4%). Nessun grande mercato metropolitano traina da solo il trimestre.
L’eccezione resta il Ticino. Gli appartamenti del cantone sono saliti solo del +1.8% sull’anno e i prezzi delle case sono rimasti stabili, e l’agglomerazione di Lugano è la più debole delle quindici maggiori in entrambi i segmenti (+1.7% e +0.2%). Su dieci anni il Ticino ha guadagnato solo circa +6%, contro circa +34% a livello nazionale.
L’offerta migliora sulla carta, non ancora sul terreno
L’attività transattiva prosegue la sua ripresa graduale. La nostra stima è inferita dallo Swiss Real Estate Datapool (SRED), un pool di transazioni alimentato dalle banche che copre circa un terzo del mercato, incrociato con i registri cantonali di Zurigo e Ginevra. L’ultima rilevazione (primo trimestre 2026) mostra passaggi di proprietà in crescita di circa +3% su base annua, e la nostra serie annuale qui sotto racconta la stessa storia: dopo due anni di forti cali, l’attività si è stabilizzata intorno a 43 000 vendite nel 2024 (+2%) e ha raggiunto circa 45 000 nel 2025 (+5%), ancora sotto la media decennale di circa 50 000.
Le statistiche ipotecarie della BNS confermano la direzione nel secondo trimestre: le banche hanno erogato 22 130 nuovi crediti abitativi (20.2 miliardi di CHF), +5.0% sul trimestre; il segmento della residenza primaria è cresciuto del +12.1%, prendendo il 63% del mercato, mentre la domanda degli investitori arretra. Sull’intero 2025 le nuove ipoteche sono cresciute del +6.3% in numero.
I prezzi salgono mentre i volumi restano sotto la media decennale: è la scarsità, non l’eccesso di liquidità, a fissare il prezzo.
Sul lato dell’offerta il miglioramento è sulla carta. Le abitazioni di nuova autorizzazione sono risalite oltre 52 000 nel 2025, da circa 41 000 nel 2023. Ma le consegne sono in realtà diminuite nel 2024 (circa 40 750 unità, -12.8% secondo Wüest Partner), e il ritardo tra autorizzazione e consegna delle chiavi significa che l’offerta aggiuntiva arriverà nel 2027-2028, non quest’anno.
Le statistiche sugli alloggi sfitti raccontano la vera storia: l’1.00% del parco risultava vuoto all’ultimo censimento, circa 48 500 abitazioni, il quinto calo annuo consecutivo e il livello più basso dal 2013. Nelle grandi agglomerazioni il tasso è una frazione di quel valore. Nel frattempo la popolazione residente permanente è cresciuta del +0.8% a 9.12 milioni nel 2025, e l’attività di ricerca degli acquirenti continua ad aumentare mentre lo stock in vendita si riduce: lo squilibrio che sostiene i prezzi dall’inizio di questo ciclo.
Evoluzione del numero di transazioni dal 2012 per anno
Prospettive: il tasso zero tiene in rotta la previsione del +3%
Le condizioni di finanziamento restano molto favorevoli. La BNS ha confermato il tasso guida a zero il 18 giugno, e i tassi di riferimento delle ipoteche fisse a 10 anni erano all’1.77% a fine giugno (Comparis), con offerte negoziate a partire da circa l’1.4%. Le durate brevi costano ancora meno: 1.32% a tre anni, 1.52% a cinque, e ipoteche SARON di primo grado allo 0.8-1.2%.
Di fronte alla volatilità primaverile, quando il conflitto in Medio Oriente ha spinto brevemente i tassi swap lunghi di circa 40 punti base, i mutuatari hanno scelto la sicurezza: i contratti fissi a 10 anni hanno rappresentato circa il 42% delle nuove stipule del trimestre, di gran lunga il prodotto più scelto.
L’inflazione è tornata, ma appena: +0.5% annuo a giugno, con la BNS che proietta lo 0.6% per il 2026. I prezzi dell’energia restano il principale punto di attenzione, e sia la SECO sia il KOF hanno limato le previsioni di crescita 2026 verso il +0.9% dopo lo shock petrolifero di primavera.
Il dossier da seguire è la revisione della Lex Koller. La consultazione del Consiglio federale è durata dal 15 aprile al 15 luglio: i cittadini extra UE/AELS dovrebbero di nuovo ottenere un’autorizzazione per acquistare la residenza primaria (con obbligo di vendita entro due anni in caso di trasferimento), l’acquisto di immobili di reddito da parte di persone all’estero sarebbe vietato, i contingenti cantonali per le case di vacanza ridotti, e le rivendite tra acquirenti esteri conteggiate su tali contingenti. Ora tocca al Parlamento; un’entrata in vigore prima del 2028 è improbabile, ma la direzione per la domanda estera è chiaramente restrittiva.
La seconda scadenza regolamentare è l’abolizione del valore locativo nel 2029: è prevedibile un’ondata di ristrutturazioni prima della scomparsa delle deduzioni di manutenzione.
Per il 2026 confermiamo la nostra previsione di circa +3.0% di crescita dei prezzi residenziali, con gli appartamenti nella parte alta della forchetta e le case più vicine al centro. Tassi bassi e offerta scarsa continuano a sostenere i prezzi; la crescita debole e l’immigrazione in rallentamento sconsigliano di estrapolare oltre.
Evoluzione dei prezzi delle case rispetto all’inflazione dal 2010
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