Q4 2022: Die Entwicklung in den fünfzehn grössten Agglomerationen
Im Jahr 2022 stiegen die Immobilienpreise um 5%, was den 20. aufeinanderfolgenden jährlichen Preisanstieg (2003-2022) zur Folge hatte. Jedoch beobachten wir im letzten Quartal des Jahres nur eine Preissteigerung von 0.3% für Wohnungen und 0.6% für Häuser und somit eine Verlangsamung des Trends. Die Anzahl der Verkäufe sinkt um mehr als 20% und die benötigte Zeit, um Objekte zu verkaufen, verlängert sich.
Die Entwicklung der Immobilienpreise in der Schweiz hat im letzten Quartal des Jahres 2022 eine deutliche Abschwächung erfahren. Der Preis für Wohnungen hat im Durchschnitt weniger als 0.3% zugenommen, während die Preise für Häuser um 0.6% gestiegen sind.
Dieser Trend ist in den drei grössten Agglomerationen der Schweiz zu beobachten. Hier sind die Preise im Durchschnitt um weniger als 0.5% gestiegen. Die Preise für Einfamilienhäuser sind in Genf um 0.1%, in Basel um 0.3% und in Zürich um 0.7% gestiegen. Der Preisanstieg für Wohnungen hat in diesen 3 Städten (0.1% in Genf, 0.2% in Basel und 0.2% in Zürich) gestoppt. Lugano ist der einzige Ort, der einen beträchtlichen Rückgang der Preise zu verzeichnen hat (-0.7% für Häuser und -1.8% für Wohnungen).
Die meisten Kantone verzeichnen eine moderate Preiserhöhung von knapp unter 1%. In den 10 bevölkerungsreichsten Kantonen der Schweiz verzeichnen nur Luzern und Wallis eine Preiserhöhung von über 1%.
Der Wohnimmobilienmarkt hat sich in den letzten Monaten stark verändert und die Situation für Interessenten wurde erschwert. Die Zinsen für Hypotheken sowie die Baukosten haben sich erhöht, was Immobilieninvestitionen teurer macht. Während Käufer immer mehr Schwierigkeiten haben, hohe Preise zu bezahlen, um ihre Wunschimmobilie zu erwerben, sind Verkäufer noch nicht bereit, die Verkaufspreise nach unten anzupassen.
Diese Situation spiegelt sich im Rückgang des Transaktionsvolumens im Vergleich zum Vorjahr wider. Im 4. Quartal 2022 beobachten wir einen Rückgang von 24% der registrierten Transaktionszahlen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. In Genf sank die Anzahl Verkäufe im 3. Quartal 2022 um 30%.
Wir beobachten ebenso einen Rückgang von 30% der Anfragen online inserierter Objekte. Die Anzahl an Interessenten nimmt ab, was die Verhandlungsposition für Verkäufer schwieriger macht. Dies hat auch einen direkten Einfluss auf die Zeit, die benötigt wird, um eine Immobilie zu verkaufen. Mit der länger andauernden Verkaufszeit und dem Rückgang der Transaktionen hat sich das Angebot an verfügbaren Immobilien im Vergleich zu 2021 um fast 40% erhöht.
Die Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt wird im Jahr 2023 weiterhin von mehreren Faktoren negativ beeinflusst werden. Die Zinsen sollten weiterhin hoch bleiben, was Immobilieninvestitionen für potenzielle Käufer teurer macht. Darüber hinaus wird die Unsicherheit in der Weltwirtschaft und den Finanzmärkten einen negativen Einfluss auf die Nachfrage haben.
Die Anzahl verfügbarer Immobilienobjekte sollte in den nächsten Monaten weiter zunehmen. Dies ist auf den Rückgang der Nachfrage zurückzuführen. In der Schweiz haben 89% der Kreditnehmer ein Hypothekendarlehen mit festem Zins und so werden wenige Eigentümer gezwungen sein zu verkaufen. Im Vergleich dazu haben in Spanien oder Italien mehr als 50% der Eigentümer ein laufendes Darlehen mit variablem Zins.
Die Preise für Wohnimmobilien sollten in den meisten Märkten der Schweiz stabil bleiben. In einigen weniger dynamischen Regionen könnten die Preise jedoch sinken.
Die Inflation scheint sich zu verlangsamen, aber wenn sie bis 2024 nicht dem Ziel von 2% näher kommt, könnte dies eine Herausforderung für die SNB darstellen, die sich in einer schwierigen Situation wiederfinden wird. Sie könnte gezwungen sein, ihren Leitzins über 2024 hinaus zu erhöhen. Das könnte zu einer reellen Immobilienkrise führen, mit einer beträchtlichen Verringerung an Vermögenswerten in Form von Immobilien.
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