Was ist mein Haus wert?
Geben Sie Ihre Adresse ein und klicken Sie auf den Button, um den RealAdvisor-Bewertungsrechner zu starten.
Q1 2026: Die Entwicklung in den 15 grössten Agglomerationen
Die Wohnungspreise stiegen im ersten Quartal 2026 schweizweit an, mit einem Zuwachs von +1.4% im Quartal und +4.1% in den vergangenen zwölf Monaten, womit sie sich weiterhin besser entwickelten als Einfamilienhäuser. Die entscheidende Diskrepanz besteht darin, dass sich das Angebot zwar auf dem Papier verbessert, jedoch noch nicht in der Realität: Die Zahl der bewilligten Wohnungen erholte sich 2025 auf über 52'000, doch die Transaktionsaktivität nimmt nur allmählich wieder Fahrt auf. Die Verzögerung von der Baubewilligung bis zur Fertigstellung sorgt dafür, dass der Wohnraum knapp bleibt. Diese Mischung stützt eine Prognose am oberen Ende unserer Spanne von +2.5% bis +3.0% für das Jahr 2026.
Die Schweizer Wohnimmobilienpreise verzeichneten ein weiteres positives Quartal. Auf nationaler Ebene stiegen die Wohnungspreise um +1.4% gegenüber dem Vorquartal und +4.1% gegenüber dem Vorjahr. Einfamilienhäuser verteuerten sich um +0.7% im Quartal und +2.8% über zwölf Monate. Bei einer Inflation von lediglich +0.1% entsprechen diese Zuwächse einem realen Preiswachstum.
Dies setzt ein in den letzten Quartalen sichtbares Muster fort: Wohnungen sind nun in jedem der letzten drei Quartale stärker im Preis gestiegen als Einfamilienhäuser. Der Abstand vergrösserte sich in diesem Quartal ebenfalls: Die Wohnungspreise stiegen über zwölf Monate um +4.1%, verglichen mit +2.8% bei den Häusern. Auch die Breite dieser Entwicklung ist von Bedeutung: Die Wohnungspreise stiegen in jeder grossen Agglomeration und in jedem Kanton an, während das Wachstum bei Häusern zwar in den meisten Märkten positiv, aber ungleichmässiger verlief. Die breite Abstützung ist wichtiger als das blosse Ranking: Selbst die langsameren Wohnungsmärkte blieben im positiven Bereich, von Schaffhausen mit +0.3% über Zürich mit +1.0% bis hin zu Lugano mit +1.2%.
Die stärksten Zuwächse kamen von ausserhalb der üblichen Kernregionen. Bei den Wohnungen führte Sion mit +2.3%, gefolgt von Neuenburg (+1.8%) und Fribourg (+1.6%). Bei den Einfamilienhäusern lag Genf mit +1.4% an der Spitze, gefolgt von Neuchâtel und Luzern mit jeweils +1.2%. Das Ergebnis ist ein Quartal, das stärker von der Romandie und dem Alpenraum geprägt ist als noch Ende 2025, als Zürich und Zug die Tabelle dominierten.
Die kantonalen Daten bestätigen dasselbe Muster aus einer breiteren Perspektive. Das Preiswachstum bei Wohnungen war in Graubünden (+2.7%), im Wallis (+2.1%) und in Basel-Stadt (+2.0%) am stärksten, während bei den Einfamilienhäusern Graubünden (+1.9%), Aargau (+1.4%) und die Waadt (+1.3%) führend waren. Kein einzelner Metropolenmarkt treibt das Quartal im Alleingang an.
Die Ausnahme bildet Lugano, wo die Hauspreise im Quartalsverlauf um -0.2% fielen, was dem jüngsten, schwächeren Trend im Tessin entspricht. Im Vergleich zum vierten Quartal 2025 verbesserte sich Genf in beiden Segmenten deutlich, Zug kühlte sich nach der überdurchschnittlichen Entwicklung Ende 2025 ab, und das Tessin hat bisher noch kein klares Zeichen für eine Trendwende gezeigt.
Was ist mein Haus wert?
Geben Sie Ihre Adresse ein und klicken Sie auf den Button, um den RealAdvisor-Bewertungsrechner zu starten.
Die Transaktionsaktivität erholt sich, jedoch verläuft die Besserung weiterhin allmählich. Die Schweiz verzeichnete 2025 einen geschätzten Anstieg des Transaktionsvolumens um +5%, nach +2% im Jahr 2024. Dies markiert zwei aufeinanderfolgende positive Werte, folgt jedoch auf eine tiefe Korrektur: Die Aktivität war 2022 um -13% und 2023 um -20% eingebrochen. Die aktuelle Zwölfmonatsbetrachtung zeigt in die gleiche Richtung, mit einem Aktivitätsanstieg von rund +4.7% im Jahresvergleich.
Diese Unterscheidung ist wichtig. Der Markt wird nicht durch einen breiten Liquiditätsboom oder eine plötzliche Rückkehr spekulativer Umsätze nach oben getrieben. Die Preise steigen, während sich die Transaktionsaktivität noch vom letzten Abschwung erholt. Dies unterstreicht die zentrale Erkenntnis des Quartals: Knappheit, nicht überschüssige Liquidität, bestimmt den Preis.
Auch die Angebotsseite entwickelt sich in die richtige Richtung, jedoch nicht schnell genug, um das Gleichgewicht rasch zu verändern. Der Wohnbauindex ist im Jahresvergleich um rund +6% gestiegen und hat sich seit seinem Tiefpunkt Ende 2024 um etwa +8% erholt. Dies bestätigt, dass der Wohnungsbau seinen Tiefpunkt von 2024 eindeutig überwunden hat. Auch die Schweizer Baumeisterverband identifiziert den Wohnungsbau als den wichtigsten Wachstumstreiber für 2026.
Die Daten zu den Baubewilligungen weisen in die gleiche Richtung, decken aber auch den grössten Engpass für 2026 auf. Die Zahl der neu bewilligten Wohnungen erholte sich 2025 auf über 52'000, nach rund 41'000 im Jahr 2023. Das SECO merkt an, dass die Lücke zwischen Baubewilligung und tatsächlichem Bau in der Regel mehrere Quartale beträgt und bei grösseren Projekten ein Jahr überschreiten kann. Die Erholung stützt daher in erster Linie die Aktivität in den kommenden Quartalen und lindert den heute angespannten Markt kaum. Das Problem ist nicht nur, ob Projekte bewilligt werden, sondern auch, wie schnell aus Baubewilligungen fertige Wohnungen werden können.
Auf der Nachfrageseite hat sich das Ungleichgewicht nicht verringert. Das Bevölkerungswachstum blieb 2025 in mehreren bereits angespannten Märkten solide – Basel-Stadt (+1.37%), Wallis (+1.26%), Genf (+1.08%), Aargau (+1.05%) und Waadt (+0.97%) – und die internationale Migration blieb im Verhältnis zur Bevölkerung in Basel-Stadt, Genf, Wallis, Waadt und Zürich hoch. Die Suchaktivität der Käufer deutet in die gleiche Richtung: Realmatch360 verzeichnete 2025 einen Anstieg der Nachfrage nach Eigentumswohnungen um +4.3%, während die verfügbaren Verkaufsinserate von rund 42'000 auf unter 40'000 pro Quartal sanken. Sowohl das SECO als auch die SNB prognostizieren für 2026 ein Schweizer BIP-Wachstum von rund +1%, was deutlich unter dem historischen Durchschnitt liegt. Das Nachfragewachstum schwächt sich somit ab, bleibt aber robust genug, um den Markt angespannt zu halten, während das Angebot aufholt.
Im vierten Quartal 2025 ging RealAdvisor von einem Anstieg der Schweizer Wohnimmobilienpreise um etwa +2.5% bis +3.0% für das Jahr 2026 aus. Der Jahresauftakt bestätigt diesen Kurs, wobei die starke Entwicklung bei den Wohnungen für das obere Ende der Spanne spricht. Die allmähliche Transaktionserholung und das schwächere makroökonomische Umfeld mahnen jedoch zur Vorsicht.
Die Finanzierungsbedingungen bleiben äusserst vorteilhaft. Der Leitzins der SNB liegt bei 0.0%, die Inflation bei +0.1% und zehnjährige Festhypotheken notieren bei rund 1.4%. Die Schweizer Zinsstrukturkurve verläuft weiterhin ansteigend, mit leicht negativen Renditen bei kurzfristigen Bundesobligationen und zehnjährigen Renditen nahe 0.4%. Diese Struktur hält SARON-Hypotheken aussergewöhnlich günstig, während Festhypotheken von hier an weitgehend stabil bleiben dürften.
Das makroökonomische Umfeld ist ausgewogen, doch die Energiepreise bleiben ein Beobachtungsfaktor. Die SNB und das SECO prognostizieren für 2026 eine Inflation von 0.4% bis 0.5%. Wenn sich die Ölpreise normalisieren, kann die SNB die Zinsen problemlos bei null belassen. Sollte der Konflikt andauern und die Energiekosten auf Transport und Löhne übergreifen, könnten die Festhypothekarzinsen moderat ansteigen.
Ein Aufwärtsrisiko besteht weiterhin für das High-End-Segment. Die erneute geopolitische Unsicherheit, insbesondere im Nahen Osten, stärkt die Attraktivität der Schweiz als sicherer Hafen. Dies dürfte erstklassige Märkte (Genf, Zug, Zürich, Waadt, alpine Ferienorte) stützen und die Widerstandsfähigkeit im Luxussegment bestätigen, ohne jedoch den nationalen Trend zu dominieren.
Für 2026 erwarten wir nun einen Preisanstieg von rund +3.0%, leicht über unserer Schätzung aus dem vierten Quartal 2025. Wohnungen dürften sich am oberen Ende der Spanne einpendeln, Häuser eher in der Mitte. Tiefe Zinsen und ein knappes Angebot stützen die Preise, doch das schwächere Wachstum, die abkühlende Zuwanderung und Erschwinglichkeitseinschränkungen sprechen dagegen, die Signale dieses Quartals überzubewerten.
¹ RealAdvisor Research
² Kantonale Statistikämter Genf, Zürich, Tessin, Bundesamt für Statistik (BFS)
³ Swiss Real Estate Data Pool
⁴ Schweizer Baumeisterverband (SBV)
⁵ Schweizerische Nationalbank (SNB)
⁶ Kammer der Genfer Notare, RealAdvisor Finance
⁷ Federal Reserve / Europäische Zentralbank (EZB)
RealAdvisor SA
Rte de Saint-Julien 198,
CH-1228 Plan-les-Ouates
RealAdvisor AG
Heinrichstrasse 200
CH-8005 Zürich
