T2 2024: L’evoluzione nelle quindici città principali
Il mercato immobiliare svizzero ha registrato una ripresa significativa nel secondo trimestre del 2024. I prezzi degli appartamenti sono aumentati del +1,9% su base annua e quelli delle case unifamiliari del +1,0%, segnando un netto contrasto con l'anno precedente, quando i prezzi erano in calo a livello nazionale. Nonostante il recente taglio dei tassi di Marzo, i volumi delle transazioni rimangono inferiori rispetto a 12 mesi fa a causa dell'offerta limitata. Con un altro taglio dei tassi previsto per quest'anno, le prospettive per il mercato immobiliare sono positive.
Il Il mercato immobiliare svizzero è tornato a crescere, con un aumento complessivo dei prezzi dell'1,9% per gli appartamenti e dell'1,0% per le case unifamiliari su base annua a Giugno. Questa ripresa segna un'inversione significativa rispetto a giugno 2023, quando il mercato aveva registrato cali dello 0,8% per le case e dello 0,1% per gli appartamenti. L'attuale tendenza di un aumento dello 0,6% dei prezzi delle case e degli appartamenti nel corso del secondo trimestre del 2024 suggerisce un movimento costante verso il tasso di crescita annuo medio a lungo termine del 3%.
In questo trimestre i prezzi sono aumentati in tutte le 15 principali agglomerazioni della Svizzera. Gli appartamenti hanno registrato un aumento dell'1% a Zurigo, dell'1% a Ginevra e un modesto aumento dello 0,2% a Basilea. Per le case, Zurigo ha registrato un aumento dello 0,9%, Ginevra dello 0,6% e Basilea dello 0,4%. In particolare, le città con regimi fiscali vantaggiosi continuano a mostrare prestazioni migliori rispetto alle altre: Zugo ha registrato un aumento del 2% per gli appartamenti e dell'1,3% per le case, mentre Lucerna ha visto un aumento dell'1,6% per gli appartamenti e dell'1,2% per le case. Basilea rimane l'unica città in cui i prezzi sono inferiori rispetto all'anno precedente.
Tendenze simili si osservano a livello cantonale, con aumenti dei prezzi in ogni cantone in questo trimestre. I cantoni a bassa tassazione nella Svizzera centrale intorno a Zurigo continuano a distinguersi dagli altri. Per le case, troviamo in testa Obvaldo con un aumento del 2,0%, seguito da Nidvaldo con l'1,8%, Zugo e Glarona con l'1,6%, Uri con l'1,4%, Lucerna con l'1,2% e Turgovia con l'1,0%. Per gli appartamenti, Obvaldo ha registrato un aumento del 2,3%, Nidvaldo del 2,4%, Zugo dell'1,9%, Glarona dell'1,5%, Uri dell'1,7%, Lucerna dell'1,5% e Turgovia dell'1,0%.
I volumi delle transazioni rimangono inferiori rispetto a 12 mesi fa. Nonostante i recenti tagli dei tassi di Marzo che hanno spinto i prezzi verso l'alto, il numero di transazioni non ha registrato un aumento significativo a causa dell'offerta limitata. Le statistiche dei cantoni di Zurigo e Ginevra rivelano una diminuzione del 4,7% delle transazioni a Ginevra e del 6,6% a Zurigo per il 2023. Le nostre stime indicano che il numero complessivo delle transazioni è ancora inferiore rispetto all'anno scorso. Il numero di case sul mercato non è aumentato e non prevediamo che questa tendenza cambi nei prossimi mesi.
Gli indicatori principali, come i permessi di costruzione rilasciati, suggeriscono che il numero di nuove costruzioni non aumenterà a breve. Sebbene i tassi di interesse più bassi possano facilitare l'incontro delle aspettative dei venditori da parte degli acquirenti, l'impatto sul numero delle transazioni non è stato ancora significativo. Tuttavia, prevediamo che il numero delle transazioni comincerà a tornare alla normalità nella seconda metà dell'anno mano a mano che il mercato si adatti. I tassi di interesse più bassi faciliteranno gli acquirenti, soddisfando i livelli di prezzo e aumentando il numero di potenziali acquirenti sul mercato, questo dovrebbe normalizzare potenzialmente i volumi delle transazioni entro la fine dell'anno.
Come previsto nel nostro rapporto precedente, il calo dei tassi di interesse di marzo ha fatto salire i prezzi in tutte le regioni in questo trimestre. Prevediamo anche che il numero di transazioni comincerà a tornare gradualmente al livello della media storica.
I tassi di interesse dovrebbero continuare a scendere, con il mercato che prevede ulteriori riduzioni da parte delle banche centrali. La BCE ha ridotto il suo tasso a giugno per la prima volta dal 2019, dal 4% al 3,75%. Al contrario, la FED non si è ancora mossa, con l'inflazione negli Stati Uniti ancora sopra l'1% rispetto all'obiettivo del 2%. Gli analisti prevedono che la FED ridurrà i tassi a Settembre.
Per la Svizzera quest'anno sembrano ora ancora troppo ottimistiche le previsioni iniziali di tre tagli dei tassi. La Banca nazionale svizzera (BNS) dovrebbe ridurre i tassi una volta di più quest'anno, il che abbasserà ulteriormente i tassi ipotecari e renderà la proprietà immobiliare più attraente. I tassi fissi a dieci anni potrebbero scendere sotto l'1,9%.
I cambiamenti politici in Europa favoriscono anche la Svizzera come destinazione attraente per le persone facoltose. L'abbandono dello status di non-domiciliato nel Regno Unito e l'elezione di un primo ministro laburista ne sono esempi. Inoltre, i risultati delle elezioni legislative in Francia, con guadagni per i partiti di estrema destra e di estrema sinistra, potrebbero spingere aziende e individui a cercare la stabilità e l'ambiente fiscale favorevole della Svizzera.
Nel complesso, tutti gli indicatori suggeriscono continui aumenti dei prezzi e un aumento dei volumi delle transazioni nei prossimi mesi.
RealAdvisor SA
Rte de Saint-Julien 198,
CH-1228 Plan-les-Ouates
RealAdvisor AG
Heinrichstrasse 200
CH-8005 Zürich
