Q2 2022: Die Entwicklung in den fünfzehn grössten Agglomerationen
Der Anfang des Jahres 2022 ähnelt dem, was wir seit 2021 haben: Die Preise steigen weiterhin schnell an. Innerhalb von 12 Monaten sind die Preise für Häuser um +7,9% und für Wohnungen um +7,7% gestiegen.
Im zweiten Quartal sind die Preise für Häuser um 1,6% gestiegen, dies ist zwar etwas weniger als im ersten Quartal (+1,8%), verdeutlicht jedoch den Trend des Preisanstiegs. Die Preise für Wohnungen sind im zweiten Quartal um +1,9% gestiegen, nachdem es im ersten Quartal noch +1,7% war.
Zum ersten Mal seit dem Ausbruch der COVID Pandemie ist der Preisanstieg die für Häuser geringer als für derjenige von Wohnungen. Obwohl es schwierig ist die Gründe dafür zu diesem Zeitpunkt zu ermitteln, können glauben wir, dass der Kompromiss zwischen einer Wohnung in guter Lage und einem Haus, das zwar preislich erschwinglicher, aber weniger gut gelegen ist, für die Käufer wieder wichtiger ist.
n den vergangenen 12 Monaten haben drei Städte einen Anstieg der Preise für Einfamilienhäuser von mehr als +10% verzeichnet: Schaffhausen +11.8%, Zug +10.5% und Luzern +10.4%. Bei den Wohnungen sind es fast dieselben Städte: Zug +10.4%, Zürich +9.6% und Schaffhausen +9%. Die grössten Anstiege sind in der Zentralschweiz, Glarus und Graubünden zu beobachten.
Die Märkte in den Nachbarländern scheinen eher von einer Verlangsamung des Preisanstiegs betroffen zu sein als die Schweiz. In Frankreich stiegen die Preise seit Jahresbeginn um 1.7%. Die meisten Preissteigerungen in den zehn grössten Städten sind jedoch unter +0.5% gelegen. Dies ist zum Beispiel in Paris (+0.1%), Lyon (+0.1%), Toulouse (+0%) und Nantes (+0%) der Fall. In Deutschland stabilisierten sich die Preise für Häuser im ersten Quartal 2022 (+0.1%). Der Wert für Wohnungen stieg weiterhin an (+1.7%), jedoch deutlich schwächer als im gleichen Zeitraum vor einem Jahr (+4.1%). Die Unterschiede in der Preisentwicklung zwischen der Schweiz und ihren Nachbarländern sind zum Teil darauf zurückzuführen, dass der Immobilienmarkt in der Schweiz historisch stabiler ist als in den Nachbarländern. Dies bewahrt die Schweizer Immobilien vor zu starken Schwankungen. Während der Subprime-Krise beispielsweise fiel der französische Wohnungsmarkt um fast -10 %, während er in der Schweiz vier Jahre lang eher stagnierte.
Auch wenn die Nachfrage sowohl nach Miet- als auch nach Kaufimmobilien weiterhin sehr hoch ist, wird sie durch die Inflation und die steigenden Bankzinsen beeinflusst. Vor dem Hintergrund des bevorstehenden Kampfes gegen die Inflation in vielen Ländern wird mit
einem Anstieg der Leitzinsen der Zentralbanken gerechnet. Für zukünftige Hauskäufer haben sich die Finanzierungsbedingungen nicht geändert, aber der Preis und die steigenden Zinsen machen das Geschäft finanziell weniger attraktiv. Unsere Experten vor Ort haben beobachtet, dass es einige Wochen gedauert, bis sich die Käufer an diese Veränderungen gewöhnt haben, und dass nun nicht-finanzielle Gründe bei der Entscheidung für ein Eigenheim wieder im Vordergrund stehen.
Auf der Angebotsseite stellten wir fest, dass die Zahl der zum Verkauf stehenden Immobilien im Vergleich zum ersten Quartal des Jahres um fast +10% gestiegen ist. Dies könnte auf eine Entspannung auf dem Immobilienmarkt hindeuten. Das Angebot ist jedoch weiterhin sehr begrenzt und liegt weit unter dem, was wir vor zwei Jahren beobachtet haben. Das Angebot dürfte mittelfristig weiterhin begrenzt bleiben, da die Zahl der Baugenehmigungen seit 2014 nicht mehr gestiegen ist. Auf dem Sekundärmarkt sind die Alternativen daher nicht offensichtlich. Selbst bei Mietwohnungen beträgt die Leerstandsquote nur 1.54%.
Im Jahr 2022 haben die Schweizer Bürger einen echten Paradigmenwechsel erlebt. Während man zu Beginn Rekordsummen aufbringen musste, um Wohneigentum zu erwerben, machte das Umfeld der niedrigen Hypothekarzinsen den Erwerb von Wohneigentum finanziell sehr attraktiv. Aktuell muss ein Eigentümer pro Jahr doppelt so viel ausgeben, um die Hypothekarkosten zu decken, als noch vor sechs Monaten. Die Geschwindigkeit, mit der sich die Situation verändert hat, ist beeindruckend.
Diejenigen, die ein Immobilienprojekt haben, müssen die zusätzlichen Belastungen, die dies mit sich bringen wird, berücksichtigten. Die Zinskosten haben sich in nur sechs Monaten für einen festen Zinssatz auf eine Laufzeit von zehn Jahren mehr als verdoppelt. Es bestehen allerdings noch immer attraktive Finanzierungsbedingungen, sofern man sich für einen variablen Zinssatz entscheidet. Dieser kann für die komplette Hypothek oder auch nur einen Teil der Summe sein. Wir beobachten jedoch, dass diese Lösung im aktuell unsicheren wirtschaftlichen Umfeld für viele keine ideale Lösung darstellt.
Zusätzlich zu den Hypothekenzinsen erhöhen einerseits die Inflation der Verbraucherpreise (+3.4 % in einem Jahr) und die steigenden Energiepreise (+25 % in einem Jahr) die obligatorischen Ausgaben der Haushalte. Mittelfristig wirkt sich dies auf die Sparfähigkeit der Haushalte aus. Dies benachteiligt potenzielle Käufer darin, das für die Finanzierung einer Immobilie erforderliche Eigenkapital aufzubringen.
Der Zugang zu Wohneigentum scheint also derzeit weniger günstig zu sein, als er es in den letzten Jahren war. In einigen Fällen wird Eigentum sogar teurer, als mittelfristig zu mieten. Selbst wenn die Mieten im Jahr 2022 nach einem sechsjährigen Abwärtstrend wieder gestiegen sind, ist es schwer vorstellbar, dass in naher Zukunft die gleichen finanziellen Vorteile wie in den letzten 20 Jahren beim Erwerb von Wohneigentum erzielt werden können.
RealAdvisor ist die Handelsmarke der juristischen Person "AI Partners SA", einer Gesellschaft mit Hauptsitz in Genf.
RealAdvisor
c/o AI Partners SA
Avenue Louis-Casaï 86A
1216 Cointrin
Schweiz
