T2 2022: L'evoluzione nelle quindici città più grandi
L’inizio del 2022 è simile a quello che abbiamo visto nel 2021, i prezzi continuano a salire rapidamente. In 12 mesi i prezzi sono aumentati del +7,9% per le case e del +7,7% per gli appartamenti.
Nel 2° trimestre i prezzi delle case sono aumentati dell'1,6%, un valore leggermente inferiore a quello del primo trimestre (+1,8%), ma che mostra comunque la continuità del trend di crescita. Per gli appartamenti invece la tendenza è opposta, i prezzi sono aumentati del +1,9% nel 2° trimestre rispetto al +1,7% osservato nel 1° trimestre.
Per la prima volta dalla propagazione del COVID, i prezzi delle case mostrano un aumento più contenuto rispetto a quello degli appartamenti. Sebbene sia difficile stabilire il motivo di questa fase, possiamo ipotizzare che il compromesso tra un appartamento ben posizionato ed una casa più conveniente, in termini di prezzo ma meno accessibile in termini di posizione, sia meno evidente agli acquirenti.
Negli ultimi 12 mesi, tre comuni hanno registrato un aumento superiore al 10% per le case unifamiliari: Sciaffusa +11,8%, Zugo +10,5% e Lucerna +10,4%. Le prime tre posizioni sono simili per gli appartamenti, con: Zugo +10,4%, Zurigo +9,6% e Sciaffusa +9%. Gli aumenti maggiori si registrano nella Svizzera centrale, a Glarona e nei Grigioni.
I prezzi nei paesi vicini si stanno stabilizzando. In Francia, i prezzi immobiliari sono incrementati solo del +1,7% dall'inizio dell'anno. La maggior parte degli aumenti dei prezzi nelle 10 città più grandi, è inferiore al +0,5%. È il caso, ad esempio, di Parigi (+0,1%), Lione (+0,1%), Tolosa (+0%) o Nantes (+0%). In Germania, i prezzi delle case si sono stabilizzati (+0,1%) nel primo trimestre del 2022. Il valore degli appartamenti invece continua a crescere (+1,7% nel trimestre), ma molto più lentamente rispetto allo scorso anno (+4,1%).
Queste differenze nella variazione dei prezzi rispetto ai nostri vicini possono essere spiegate in parte dal fatto che la Svizzera gode di un mercato più stabile. Storicamente, durante la crisi del subprime, il mercato residenziale francese è sceso di quasi il 10%, mentre in Svizzera ha ristagnato per 4 anni.
Sebbene la domanda rimanga molto forte, che sia per l'affitto o l'acquisto, questa è influenzata dall'inflazione e dall'aumento dei tassi bancari. Un aumento dei tassi di interesse delle banche centrali è previsto in vista di un’imminente battaglia contro l’inflazione a livello mondiale.
Per i futuri acquirenti svizzeri, le condizioni di credito non sono cambiate, ma i prezzi immobiliari e i tassi ipotecari rendono la situazione finanziariamente impegnativa. Gli specialisti di RealAdvisor hanno osservato che gli acquirenti hanno impiegato qualche settimana per abituarsi a questi cambiamenti e che ora sono le ragioni non-finanziarie a prendere il sopravvento nella scelta della casa di proprietà.
Sul fronte dell'offerta, abbiamo registrato un aumento del +10% nel numero di immobili disponibili per l'acquisto in 3 mesi. Questo potrebbe essere un indicatore di un allentamento del mercato immobiliare. Tuttavia, l'offerta rimane molto limitata e ben al di sotto di quanto osservato due anni fa. Poiché il numero di permessi di costruzione non è aumentato dal 2014, non prevediamo un aumento significativo del numero di immobili in vendita nel medio termine. Sul mercato secondario, le alternative di alloggio non sono quindi evidenti, nemmeno nel mercato degli affitti, dove il tasso di sfitto è solo dell'1,54%.
Nel 2022, i residenti in Svizzera hanno vissuto un vero e proprio cambiamento di paradigma. Mentre un tempo occorrevano cifre record per diventare proprietari, il contesto dei tassi ipotecari bassi rendeva l’acquisizione della proprietà, finanziariamente appetibile. Oggi è necessario spendere il doppio ogni anno, per coprire i costi del mutuo. La velocità con cui questo cambiamento è avvenuto è impressionante. Erano più di 30 anni che non si registrava un aumento così rapido dei tassi di interesse.
Per chi aveva un progetto immobiliare, bisognava tenere conto dei costi aggiuntivi che questo avrebbe generato. Gli interessi sono più che raddoppiati in soli 6 mesi per un tasso fisso a 10 anni. Tuttavia, esistono ancora condizioni di finanziamento interessanti optando per un tasso variabile per la totalità o una parte del prestito. Eppure questa soluzione, in un clima economico incerto, non è l’ideale per tutti.
Oltre ai tassi ipotecari, l'inflazione dei prezzi di consumo (+3,4% in 1 anno) e l'inflazione dell'energia (+25% in 1 anno) stanno aumentando il peso economico delle famiglie rendendolo insostenibile. A medio termine, questo avrà un impatto reale sulla capacità di risparmio delle famiglie svizzere, penalizzando i potenziali acquirenti che cercano di raccogliere fondi propri, necessari a finanziare un bene immobiliare.
Pertanto, l'accesso alla proprietà di una casa sembra essere diventato meno vantaggioso rispetto agli ultimi anni. In alcuni casi sta diventando addirittura, a medio termine, più costoso dell'affitto. Anche se gli affitti sono aumentati nel 2022, dopo 6 anni di tendenza al ribasso, sembra difficile immaginare in un futuro prossimo, che si possano ritrovare gli stessi vantaggi finanziari osservati questi ultimi 20 anni per poter accedere ad una proprietà.
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