Qu'est-ce qu'un immeuble de rendement ?

Immeuble de rendement: définition

Un immeuble de rendement, également appelé immeuble de rapport ou immeuble à vocation locative, est un bien immobilier qui rapporte des revenus sous forme de loyer à son propriétaire. Un immeuble de rendement est un investissement immobilier pour son propriétaire, c'est-à-dire qu’il place une somme d’argent dans l’achat de ce bien dans le but d’en retirer un rendement.

Les loyers perçus ne sont pas le seul intérêt de l’investissement immobilier puisque celui-ci va constituer un patrimoine, et est susceptible de voir sa valeur augmentée.

Quels biens immobiliers sont concernés par l’investissement de rendement en Suisse?

Les profits réalisés à travers les immeubles de rendement sont souvent réalisés grâce aux loyers inhérents à la location du bien.

On parle d’immeuble de rendement pour désigner les biens immobiliers suivants: 

• locaux commerciaux
• immobilier à usage mixte (habitation et commercial)
• Propriété par étage ou maison individuelle 
• Immeubles plurifamiliaux
• Immobilier à usage de bureaux

Avantages et inconvénients d’un investissement locatif

Avantages de l’acquisition d’un immeuble de rendement

• Les immeubles de rendement permettent un rendement régulier et stable. 
• La possibilité d’une augmentation de la valeur du bien qui vient compléter les revenus locatifs.
• Ils permettent de diversifier les placements.
• La valeur de l’immobilier est moins sensible aux fluctuations du marché et à l’inflation.

Inconvénients de l’acquisition d’un immeuble de rendement

• Le risque le plus important est celui d’un logement ou d’un local vacant. En effet, si le bien dans lequel vous avez investi ne parvient pas à trouver un locataire, vous serez contraint de payer les mensualités et les charges sans percevoir de loyer pour le bien immobilier. 
• L’entretien d’un immeuble constitue une charge importante et doit être déboursé souvent. 
• L’investissement locatif constitue un grand risque puisqu’il correspond souvent à une grande partie de votre patrimoine.
• En investissant dans un immeuble de rendement, vous prenez le risque que sa valeur déprécie et que le montant du loyer baisse pour différentes raisons. Cela aura un impact direct sur la facilité de remboursement de votre prêt hypothécaire et sur la possibilité de revente du bien immobilier.

Comment choisir un immeuble de rendement?

Pour effectuer un investissement locatif qui soit rentable, il est important d’accorder une attention particulière au choix de l’immeuble de rendement. Bien qu’il n’existe pas de technique miracle qui permette de faire ce choix, il est important de prendre en considération plusieurs critères lorsque vous vous apprêtez à investir dans un bien immobilier. En effet, l’évaluation de l’immeuble de rendement dépend de plusieurs facteurs:

• La localisation du bien: il est important de sélectionner un bien qui soit situé dans un quartier dynamique, desservi en transports publics, à proximité de commerces, le niveau de nuisances sonores, etc.
• Le montant moyen du loyer du canton et du quartier ainsi que la croissance potentielle de celui-ci dans le futur.
• L’état de l’immeuble de rendement doit être évalué avant l’investissement pour prendre en compte d’éventuels frais de rénovation dans l’équation. En effet, les rénovations peuvent souvent être déduites du revenu imposable. Ainsi, s’il est possible d’ajouter les coûts de rénovation au prix du loyer (dans le cas d’une marge de hausse possible), il peut être intéressant d’investir dans un immeuble de rendement à rénover.
• La demande régionale: votre bien peut être très bien situé et en parfait état, s’il ne correspond pas à ce que les gens recherchent, vous vous exposez à l’éventualité d’un bien vacant.
• Le prix d’achat.
• La valeur de rendement de l'immeuble a un impact direct sur le prix d’achat du bien.

Comment financer l’acquisition d’un immeuble de rendement?

Lors de la souscription d’un prêt hypothécaire pour l’acquisition d’un bien de rendement, certains facteurs vont influencer la capacité de financement: 

• La nécessité de rénovation
• L’utilisation (habitation, bureaux, commercial) 
• Le risque de vacance / Le potentiel de location
• etc.

Dans le meilleur des cas, un apport en fonds propres de 20% sera nécessaire à l’acquisition d’un immeuble de rendement et les 80% restants seront financés par votre établissement de prêt.  Les fonds de prévoyance de 2e et 3e piliers sont utilisables uniquement dans le cas où le propriétaire utilise l’un des logements pour son habitation. 

Dans le cas d’un immeuble de rendement, les éléments principaux pris en compte dans le calcul du taux de rendement correspondent aux revenus locatifs  et aux frais encourus (intérêts hypothécaires estimés à 5% et frais d’amortissements) et non aux revenus du propriétaires comme pour un prêt hypothécaire “traditionnel”.

Pour que le rendement soit le plus élevé possible, il doit y avoir un excédent important lorsqu’on soustrait le montant des frais encourus des revenus inhérents au loyer.