La surface utile principale est la somme des surfaces aménageables situées à l’intérieur des murs extérieurs et correspondant spécifiquement à la destination de l’immeuble. Elle est définie par la norme SIA 416.
La surface utile principale représente la superficie réellement utilisable d'un logement ou d'un local commercial. Elle exclut les surfaces non utilisables, telles que les murs extérieurs, les balcons, les terrasses, les combles non aménagés et les caves. En d'autres termes, il s'agit de la surface intérieure nette qui peut être occupée et mise à profit par les occupants.
La surface utile Principale (SUP) représente la partie de la surface utile (SU) d'un bâtiment qui est spécifiquement dédiée aux fonctions répondant à la destination principale de l'immeuble. Cette notion est définie par la norme SIA 416, qui établit les standards pour la mesure des surfaces et volumes des bâtiments en Suisse. Dans le contexte d'une maison d'habitation ou d'un appartement en propriété par étages (PPE), la SUP englobe les pièces habitables, c'est-à-dire celles utilisées pour la vie quotidienne des occupants.
La norme SIA 416 propose un total de 31 notions de surfaces relatives aux bâtiments, mais elle ne fournit pas de définition spécifique pour la surface habitable. Cependant, dans la pratique, la SUP telle que définie par la SIA se rapproche le plus de la surface habitable, telle qu'utilisée dans les modèles d'estimation hédoniste, ou de la surface nette habitable telle qu'elle est définie dans les recommandations de l'Union Suisse des Professionnels de l'Immobilier (USPI) pour un mode standard de calcul des surfaces.
La SUP joue un rôle crucial dans l'évaluation des biens immobiliers. Elle est utilisée par diverses parties prenantes du marché immobilier pour différentes raisons :
Les propriétaires, les locataires, et les agences immobilières utilisent la SUP comme base pour estimer le prix de vente ou le montant du loyer d'un bien. La surface habitable est un critère déterminant dans le calcul de la valeur d'un bien, car elle reflète la superficie réelle dont les occupants pourront jouir.
Pour les propriétaires, la connaissance précise de la surface utile principale est cruciale pour évaluer le bien immobilier et fixer un loyer ou un prix de vente compétitif. Cela leur permet de proposer un montant équitable en fonction de la taille réelle du logement ou du local.
Les agences immobilières et les experts utilisent la SUP pour comparer différents biens sur le marché. Cela leur permet d'évaluer la valeur relative de chaque propriété en fonction de la surface habitable offerte.
Lors de transactions immobilières, la SUP est une référence importante pour les notaires et les experts immobiliers. Elle permet de s'assurer que les contrats et les transactions sont basés sur des informations précises et transparentes.
La SUP est également essentielle pour se conformer aux réglementations locales sur les constructions et les loyers. Dans certains cantons, il existe des limites légales sur le loyer en fonction de la surface habitable, ce qui vise à protéger les locataires contre des loyers excessifs.
Les autorités et les organismes officiels utilisent la surface utile principale dans le cadre de l'octroi de permis de construire, du calcul des taxes foncières, et pour des statistiques immobilières.
La SUP d'un bien immobilier reste généralement stable au fil du temps, car elle dépend de la configuration et de la taille des pièces habitables. Cependant, dans le cas de travaux de rénovation ou d'agrandissement, la SUP peut être modifiée. Il est donc important de tenir compte de ces éventuels changements lors de l'évaluation d'un bien immobilier.
Par opposition à la surface utile principale, la surface utile secondaire quant à elle complète la surface habitable principale et correspond à l'ensemble des espaces affectées à la destination de l'immeuble au sens large
