Qu'est-ce qu'un loyer échelonné?

Qu'est-ce qu'un loyer échelonné?

Définition du loyer échelonné

Un loyer est dit échelonné lorsqu’il augmente par paliers au fil des années, ces paliers étant définis au préalable dans le contrat de bail. Ces augmentations interviennent à des dates fixes pendant toute la durée du bail. Le montant de cette augmentation doit être en francs suisses et la durée du contrat doit être de trois ans au minimum.

Contrairement au loyer indexé, qui suit des indices économiques comme l’indice suisse des prix à la consommation (ISPC), le loyer échelonné est indépendant des fluctuations économiques.

Différences entre loyer échelonné et loyer indexé

• Loyer échelonné: les augmentations sont préétablies et immuables pendant la durée du contrat.
• Loyer indexé: le montant du loyer est ajusté chaque année en fonction de l’évolution de l’ISPC.

Ces deux systèmes ne peuvent pas être combinés dans un même contrat.

Comment fonctionne un loyer échelonné?

Conditions légales: durée, fréquence et montant des hausses

Pour qu’un contrat de bail prévoyant un loyer échelonné soit valable en Suisse, les conditions suivantes doivent être respectées :

1. Durée minimale: le bail doit être conclu pour au moins 3 ans.
2. Fréquence des hausses: une augmentation de loyer ne peut intervenir qu’une fois par an.
3. Montant préétabli: chaque augmentation doit être fixée en francs suisses dans le contrat.

Si ces conditions ne sont pas respectées, la clause d’échelonnement est considérée comme nulle.

Notification et formalités pour les bailleurs

Chaque augmentation de loyer doit être communiquée au locataire via un formulaire officiel approuvé par les autorités cantonales. Ce formulaire doit être transmis :

• Au plus tôt 4 mois avant la date d’entrée en vigueur de l’augmentation.
• Au plus tard la veille de cette même date.

En cas de non-respect de ces délais, l’augmentation peut être contestée.

Adaptation des loyers en fin de contrat

À l’échéance d’un bail échelonné, le bailleur peut proposer une modification du loyer pour refléter des travaux à plus-value ou des charges supplémentaires. Si le contrat est reconduit, une nouvelle clause d’échelonnement peut être ajoutée, sous réserve du respect des formalités.

Avantages et inconvénients du loyer échelonné

Avantages pour les bailleurs et les locataires

• Prévisibilité: les deux parties connaissent à l’avance le montant exact des loyers pendant toute la durée du bail.
• Sécurité financière: le bailleur s’assure une augmentation régulière de ses revenus, tandis que le locataire peut planifier ses dépenses avec précision.

Inconvénients et risques à considérer

• Rigidité: le locataire est tenu de payer les augmentations, même si les taux d’intérêt de référence ou les charges diminuent.
• Contestations limitées: une fois le contrat signé, le locataire ne peut pas contester le loyer échelonné pendant la durée du bail.

Cas pratiques: quand utiliser un loyer échelonné?

Loyer échelonné pour les nouvelles constructions

Le loyer échelonné est fréquemment utilisé pour les nouvelles constructions. En effet, les bailleurs peuvent avoir des frais initiaux élevés et souhaitent atteindre un rendement équilibré au fil du temps.

Situations de marché défavorables

En période de marché locatif difficile, un bailleur peut proposer un loyer initialement réduit, avec des augmentations échelonnées pour attirer des locataires tout en garantissant une progression des revenus.

Sources

Tribunal Fédéral

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