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Dans le cas d’un héritage, les bénéficiaires considèrent bien souvent la valeur vénale du bien immobilier. Ce réflexe est une erreur car cette donnée ne prend pas en compte les atouts de la maison. Voilà pourquoi il est préférable de passer par un professionnel. RealAdvisor vous explique comment faire estimer une maison pour une succession.
Pour la vente d’une maison en succession, les héritiers ont bien souvent recours à un expert immobilier pour déterminer la valeur vénale. Toutefois, cette information ne prend pas en compte la réalité du marché. L’estimation d’un appartement dans le cadre d’une succession donne un résultat qui peut s’éloigner du prix auquel il va pouvoir être vendu.
La valeur vénale est obtenue en faisant une moyenne entre la valeur réelle et le rendement possible. De son côté, le prix de vente suite à une estimation de maison pour succession tient compte de l’état du marché et des négociations entre le vendeur et l’acheteur. C'est pour cette raison qu'il est indispensable de se demander comment estimer un bien immobilier pour une succession en se focalisant sur la vente.
Un ou plusieurs héritiers peuvent décider de reprendre le bien immobilier. Dans ce cas, ils devront reverser la part des autres héritiers. Pour éviter tout désaccord, l’estimation d'une maison dans le cadre d’une succession permet de bénéficier d’un rapport fiable qui puisse servir de base de calcul.
Ce rapport doit être transmis au notaire lors du partage d’une donation ou d’un héritage. Cette estimation de maison avant une procédure devant un officier public sert à partager les parts de façon équitable entre les héritiers.
| Professionnel | Avantages | Limites | Recommandé pour |
|---|---|---|---|
| Notaire | Connaissance juridique et du marché local, rapport utilisable directement dans la procédure successorale | Moins spécialisé en valorisation de marché, approche souvent prudente | Successions simples, partage entre héritiers |
| Agent immobilier | Expertise terrain, connaissance des prix réels du marché local, estimation souvent gratuite | Estimation orientée vers la vente, peut surévaluer pour obtenir le mandat | Vente du bien après succession |
| Expert immobilier indépendant | Évaluation neutre et détaillée, rapport certifié, reconnu par les tribunaux et banques | Prestation payante (CHF 500 à CHF 2'000 selon la complexité) | Successions complexes, litiges entre héritiers, biens atypiques |
| Outil en ligne (ex. Readvisor) | Gratuit, immédiat, sans engagement, bonne base indicative | Ne remplace pas une expertise professionnelle pour usage légal | Première estimation, préparation avant consultation d'un professionnel |
La vente d’une maison après donation entre époux ou suite à un héritage demande de bien cibler le profil d’acheteurs. Lorsqu’ils cherchent une résidence principale, ils sont sensibles à l’emplacement du bien.
L’emplacement correspond à 40 à 50 % de la valeur d’un bien. Lorsqu’il se trouve dans un quartier convoité, l’estimation de la maison pour donation ou succession donnera un résultat intéressant. Le résultat obtenu peut être deux à trois fois supérieur à la valeur vénale.
L’estimation gratuite d’une maison pour succession s’impose donc pour tenir compte des caractéristiques des biens, mais aussi de l’état du marché immobilier local. Lors de cette évaluation, l’emplacement et l’environnement font partie des éléments à considérer. L’état du bien et l’estimation du terrain pour succession assurent de prendre en compte la réelle valeur de la propriété dans son ensemble.
Pour une vente de maison en usufruit suite à une succession ou pour réaliser un partage entre les héritiers, vous pouvez faire appel à RealAdvisor pour estimer votre bien immobilier en ligne et vous fournir une liste de courtiers immobiliers dans votre canton qui vous accompagneront tout au long du processus.
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Découvrir les meilleures agencesLes bénéficiaires d’une succession doivent s’acquitter des frais de notaire en cas de succession. Toutefois, ils peuvent être récupérés en cas de vente. Lors de la finalisation de la transmission, ces frais sont restitués. Par contre, cette restitution n’existe pas en cas de conservation du bien par un ou plusieurs héritiers.
L’estimation d’un bien immobilier pour donation ou succession joue donc un rôle majeur dans le calcul des frais de notaire. La somme rendue dépend également de cette donnée.
Si vous êtes le seul héritier d'un bien immobilier, vous pouvez choisir de devenir propriétaire et de vous y établir en tant que résidence principale. Cette option vous évitera d'accumuler des dettes immobilières.
Si vous êtes plusieurs individus à hériter d'un bien immobilier, celui qui souhaite devenir l'unique propriétaire devra racheter les parts des autres héritiers. Cette opération nécessite d'être étudiée en amont pour analyser les capacités de financement de l'héritier qui souhaite devenir propriétaire.
Si vous désirez garder votre bien immobilier sans y habiter et vous assurer une rentrée d'argent régulière, la location peut s'avérer être une bonne option si vous ne désirez pas vendre votre maison ou votre appartement. Néanmoins, s'occuper d'un bien dans lequel les propriétaires n'habitent pas implique de payer certaines charges locatives.
Le montant de la vente d'un bien immobilier suite à un héritage, une succession ou un décès est partagé entre les héritiers. Cette option est privilégiée lorsqu’aucun des héritiers ne souhaite devenir l'unique propriétaire du bien.
| Option | Avantages | Points de vigilance | Estimation immobilière requise ? |
|---|---|---|---|
| Reprise comme résidence principale | Pas de vente, maintien du patrimoine familial, évite les dettes immobilières | Si plusieurs héritiers : rachat des parts obligatoire (capacité de financement à vérifier) | Oui, pour calculer la soulte à verser aux autres héritiers |
| Mise en location | Revenus locatifs réguliers, conservation du bien à long terme | Charges de gestion, fiscalité locative, entretien du bien à distance | Recommandée, pour fixer un loyer cohérent avec la valeur du bien |
| Vente | Partage clair et rapide du produit entre héritiers, liquidité immédiate | Impôt sur le gain immobilier possible selon le canton et la durée de détention | Oui, indispensable pour fixer un prix de vente juste et négocier en connaissance de cause |
Bon à savoir: en Suisse, la vente d'un bien immobilier hérité peut être soumise à l'impôt sur le gain immobilier, dont le taux varie fortement selon le canton et la durée de détention. Plus le bien est conservé longtemps avant la vente, plus cet impôt est généralement réduit. Renseignez-vous auprès de votre canton ou d'un conseiller fiscal avant de décider de vendre rapidement.
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Lors de la donation, les descendants doivent tous obtenir les mêmes parts. La valeur du bien immobilier transmis par ce biais sera donc soustraite à la part de l’héritier concerné. Une estimation précise est donc indispensable pour que la succession prenne comme base de calcul un montant exact.
Lorsque l’estimation du patrimoine immobilier est réalisée par un héritier, des désaccords peuvent survenir entre les héritiers. Le recours à un expert immobilier certifié évite donc ces litiges. Vous pouvez vous reposer sur ses compétences. Il remet ensuite un rapport qui possède une véritable valeur juridique.
Les notaires, en plus de leur rôle juridique, possèdent une expertise en matière d'immobilier et ont accès à des bases de données qui recensent les transactions réalisées, leur permettant ainsi de fournir une estimation précise en fonction du marché local. L'estimation d'une maison par un notaire n'est généralement pas gratuite. Si le notaire réalise l'estimation dans le cadre d'une opération pour laquelle il est déjà mandaté (comme une succession, une donation ou une vente), le coût de l'estimation peut être inclus dans ses honoraires globaux.
Il est possible d'utiliser l'outil d'estimation gratuit en ligne de RealAdvisor pour obtenir une estimation fiable de la valeur de votre maison. Cependant, il est conseillé de compléter cette estimation en faisant appel à un expert.
