Suppression de la valeur locative: le point en 2025

La suppression de la valeur locative en Suisse est l’une des réformes fiscales les plus débattues des dernières années. Après des décennies de discussions, les deux Chambres ont adopté en décembre 2024 un projet prévoyant cette suppression, conditionnée par l’introduction d’un impôt spécial sur les résidences secondaires. Cet article vous explique tout ce que vous devez savoir sur cette réforme, ses implications et les prochaines étapes.

Qu’est-ce que la valeur locative et pourquoi est-elle imposée?

La valeur locative est un revenu fictif que les propriétaires suisses doivent déclarer comme revenu imposable. Elle correspond au loyer qu’un bien immobilier pourrait générer s’il était loué plutôt qu’occupé par son propriétaire. Ce système a été instauré en 1934 comme une « contribution de crise » pour faire face à la crise économique mondiale. Initialement temporaire, il a finalement été inscrit dans le droit ordinaire en 1958. Depuis, il est l’un des piliers de l’imposition immobilière en Suisse.

Cette taxe a pour objectif de garantir une équité fiscale entre les locataires et les propriétaires. En considérant que les propriétaires « économisent » un loyer en habitant leur bien, la valeur locative permet de taxer ce bénéfice implicite. Cependant, cette logique est aujourd’hui remise en question par de nombreux acteurs politiques et économiques.

Comment fonctionne le système fiscal actuel?

La valeur locative varie entre 60 % et 70 % du revenu locatif annuel estimé d’un bien immobilier. Ce calcul prend en compte plusieurs critères :

• La localisation du bien: les biens situés dans des régions attractives ou touristiques ont une valeur locative plus élevée.
• L’état et les caractéristiques du logement : les logements modernes ou rénovés sont souvent plus imposés.
• Les normes cantonales: chaque canton applique ses propres règles pour déterminer la valeur locative, ce qui entraîne des disparités importantes à travers la Suisse.

En contrepartie de cette imposition, les propriétaires peuvent bénéficier de déductions fiscales pour réduire leur charge :

• Les intérêts hypothécaires: cette déduction concerne les intérêts payés sur les emprunts liés à l’achat ou à la rénovation du bien.
• Les frais d’entretien et de réparation: ils incluent les coûts liés à la maintenance ou à la remise en état du logement.
• Les travaux de rénovation énergétique: cette mesure vise à encourager la transition vers des bâtiments plus durables et économes en énergie.

Des déductions possibles pour les propriétaires

Les déductions actuellement permises incluent :

• Frais d’entretien et de réparation: ces dépenses permettent de maintenir ou d’améliorer l’état du bien.
• Intérêts hypothécaires: les propriétaires peuvent déduire les intérêts payés, ce qui est particulièrement avantageux dans un contexte de taux d’intérêt élevés.
• Améliorations énergétiques: les coûts liés à des projets visant à réduire la consommation énergétique sont également déductibles.

Ces avantages fiscaux sont souvent considérés comme une compensation pour le fardeau de la valeur locative. Toutefois, ils ne profitent pas de manière égale à tous les propriétaires. Par exemple, les personnes ayant entièrement remboursé leur hypothèque ne peuvent plus déduire d’intérêts, ce qui les place dans une position moins favorable par rapport à d’autres contribuables.

Avec le projet de suppression de la valeur locative, ces déductions pourraient disparaître ou être fortement limitées, modifiant en profondeur l’équilibre fiscal des propriétaires en Suisse.

Vers une suppression de l'impôt sur la valeur locative?

Pourquoi?

Depuis des années, le système est critiqué pour son incohérence. De nombreux propriétaires estiment injuste de payer des impôts sur un revenu fictif. Cette taxe est perçue comme un frein à l’accession à la propriété et un désavantage pour ceux ayant déjà investi dans un logement. La suppression de la valeur locative vise à simplifier le système fiscal, à offrir une plus grande équité entre les contribuables et à encourager l’achat de logements en Suisse.

En supprimant cette imposition, les autorités souhaitent également corriger une anomalie fiscale qui favorise actuellement l’endettement. En effet, le système actuel incite les propriétaires à maintenir des hypothèques élevées pour bénéficier des déductions fiscales, ce qui peut être contre-productif dans une logique d’assainissement financier.

Les enjeux politiques et économiques

La suppression de la valeur locative ne fait pas l’unanimité. Les cantons touristiques, comme ceux des Alpes, craignent une baisse significative de leurs recettes fiscales. Cela s’explique par le fait que ces régions comptent un grand nombre de résidences secondaires qui contribuent fortement à leurs budgets. En conséquence, un compromis a été trouvé: l’introduction d’un impôt cantonal sur les résidences secondaires.

Cet impôt vise à répondre aux préoccupations des cantons de montagne, où les résidences secondaires sont nombreuses. Son montant et ses modalités seront définis par chaque canton. Les cantons disposeront d’une certaine liberté pour adapter cet impôt à leur situation spécifique, ce qui pourrait être une opportunité pour mieux répartir les charges fiscales au niveau local.

D’autre part, cette réforme a été perçue par certains acteurs comme une mesure favorable aux propriétaires aisés, tout en risquant de pénaliser les jeunes acheteurs ou ceux qui ont recours à des hypothèques importantes. Ce point a été au centre de nombreux débats au sein du Parlement.

Quand sera appliquée la suppression de la valeur locative?

En décembre 2024, les deux Chambres ont voté la suppression de la valeur locative pour les résidences principales et secondaires. Les principales mesures prévues incluent:

• La fin des déductions pour frais d’entretien.
• Une limitation des déductions pour intérêts passifs à la méthode proportionnelle restrictive.
• L’introduction d’un impôt sur les résidences secondaires au niveau cantonal.

Quelles sont les étapes à venir en 2025?

Le référendum obligatoire

Avant l’adoption finale, la réforme sera soumise au peuple lors d’une votation populaire prévue pour l’automne 2025. Ce référendum, exigé par la Constitution, devra être approuvé à la double majorité (peuple et cantons). Cette procédure garantit que la décision reflète un consensus national tout en respectant les spécificités des cantons.

La période de transition

Si la réforme est adoptée, une période de transition de deux ans est envisagée pour permettre aux contribuables et aux cantons de s’adapter aux nouvelles règles fiscales. Cette période sera cruciale pour mettre en place les infrastructures administratives nécessaires à l’application des nouvelles dispositions et pour informer les citoyens des changements qui affecteront leur situation fiscale.

Quel sera l'impact  de la suppression de la valeur locative sur les propriétaires suisses?

Propriétaires avec hypothèque vs sans hypothèque

• Avec hypothèque: les propriétaires encore endettés pourraient voir leurs charges fiscales augmenter de manière significative. La suppression des déductions d’intérêts hypothécaires réduirait l’attractivité de l’endettement immobilier et augmenterait potentiellement la pression financière sur ces ménages. Cela pourrait également limiter l’accès à la propriété pour les nouveaux acheteurs, qui comptent souvent sur ces avantages fiscaux pour rendre leur acquisition viable.
• Sans hypothèque : Les propriétaires ayant remboursé leur hypothèque bénéficieraient directement de la suppression de la valeur locative. Leur revenu imposable serait réduit, ce qui allégerait leur charge fiscale globale. Cette réforme pourrait donc favoriser les personnes âgées ou les ménages ayant déjà atteint une certaine stabilité financière.

Conséquences sur le marché immobilier

La réforme pourrait avoir plusieurs répercussions sur le marché immobilier suisse :

• Baisse de la valeur des biens anciens: les logements nécessitant des rénovations importantes ou affichant une faible performance énergétique pourraient voir leur attractivité diminuer. La disparition des incitations fiscales pour ces types de travaux pourrait décourager les propriétaires d’investir dans l’amélioration de leurs biens.
• Valorisation des logements performants: à l’inverse, les biens immobiliers bénéficiant d’une excellente performance énergétique ou répondant aux normes modernes pourraient être davantage recherchés. Cette tendance s’inscrirait dans la continuité des politiques visant à promouvoir la durabilité environnementale.
• Réduction de la spéculation: la suppression des déductions d’intérêts pourrait dissuader les investisseurs spéculatifs, entraînant une stabilisation des prix dans certaines régions.