Le droit de mutation est un impôt perçu à chaque achat immobilier dans le canton de Vaud. Cet article explique comment il fonctionne, comment le calculer, qui le paie, et dans quels cas des réductions sont possibles.
L'essentiel en un clin d'œil
- Le droit de mutation à Vaud se compose d’une part cantonale de 2,2 % et d’une part communale plafonnée à 1,1 %, soit jusqu’à 3,3 % au maximum du prix du bien.
- Il est dû par l’acheteur, sauf convention contraire (art. 4 LMSD).
- Il ne frappe que les transferts à titre onéreux (ventes, échanges). Les donations et successions relèvent d’un autre impôt.
- À la signature, les parties consignent 3,3 % du prix chez le notaire en garantie (art. 62a LMSD).
Qu’est-ce que le droit de mutation ?
Le droit de mutation est un impôt perçu lors du transfert à titre onéreux d’un bien immobilier, c’est-à-dire principalement lors d’une vente. Il constitue une recette fiscale pour le canton et les communes. Dans le canton de Vaud, il est réglé par la loi concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l’impôt sur les successions et donations (LMSD).
Il s’applique à la vente d’un immeuble, à l’échange, ainsi qu’à la constitution ou au transfert de certains droits réels (servitude, usufruit, droit de superficie). Le montant correspond à un pourcentage de la valeur transmise.
Quel est le taux du droit de mutation à Vaud?
Le taux se décompose en deux parts :
- 2,2 % pour le canton (art. 10 LMSD),
- jusqu’à 1,1 % pour la commune, sans pouvoir dépasser 50 % du droit cantonal.
Le taux total atteint donc au maximum 3,3 %. Toutes les communes n’appliquent pas la part maximale : certaines prélèvent une part plus faible, ce qui crée des écarts d’une commune à l’autre. Ce taux figure toujours dans les « frais de notaire » annoncés lors d’une acquisition.
Qui paie le droit de mutation?
Sauf convention contraire inscrite dans l’acte, le droit de mutation est dû par l’acquéreur (art. 4 LMSD). Il est en principe possible de convenir d’une autre répartition entre acheteur et vendeur, mais cela reste rare dans la pratique.
Pour un transfert portant sur un droit réel (servitude, usufruit), c’est le bénéficiaire du nouveau droit qui en est redevable.
Comment calculer le droit de mutation
Pour une vente immobilière classique
La formule est simple :
Prix de vente × taux applicable = droit de mutation.
Exemple, pour une maison vendue CHF 500'000.– dans une commune appliquant le taux plein de 3,3 % :
CHF 500'000.– × 3,3 % = CHF 16'500.–.
Bon à savoir: À ce montant s’ajoutent, dans les frais de notaire, les émoluments d’inscription au registre foncier (environ 0,3 %) et les honoraires du notaire (indicatifs, le notariat vaudois étant libéral et non tarifé).
Pour un achat sur plan ou une construction
Le droit s’applique d’abord sur le prix du terrain, puis sur chaque tranche payée au constructeur. Cette mécanique étale le paiement du droit dans le temps.
Exemple :
- Terrain : CHF 300'000.–
- Construction : CHF 700'000.–
- Base totale : CHF 1'000'000.–
- Droit de mutation (3,3 %) : CHF 33'000.–
La consignation du droit de mutation
À la signature de l’acte authentique, les parties doivent consigner 3,3 % du prix auprès du notaire, en garantie du droit de mutation (art. 62a LMSD). Le droit doit ensuite être acquitté dans les 30 jours suivant la notification du bordereau.
Droit de mutation, donation et succession : ne pas confondre
C’est la distinction clé. Le droit de mutation ne s’applique qu’aux transferts à titre onéreux. Une donation ou une succession ne déclenche pas le droit de mutation, mais l’impôt sur les successions et donations, prévu par la même loi sous un régime distinct.
Dans ce cadre, le conjoint et le partenaire enregistré sont totalement exonérés, et chaque souche de descendants l’est jusqu’à CHF 1'000'000.– depuis 2025.
Le cas particulier est la donation mixte : si le bénéficiaire reprend une dette liée à l’immeuble, cette part reprise constitue un transfert à titre onéreux, soumis au droit de mutation à taux réduit de moitié. Le reste, gratuit, relève de l’impôt sur les donations.
Exemple de donation mixte :
- Valeur du bien : CHF 700'000.–
- Dette hypothécaire reprise : CHF 100'000.–
- Part reprise (onéreuse), soumise au droit de mutation à taux réduit : CHF 100'000.– × 1,65 % = CHF 1'650.–
- Part gratuite (CHF 600'000.–) : relève de l’impôt sur les donations, exonéré pour un enfant sous le seuil.
Combien vaut ma maison?
Saisissez votre adresse et cliquez sur le bouton pour accéder à l’estimateur RealAdvisor.
Les variations communales
Le montant final dépend de la commune, puisque chacune fixe sa part communale. L’écart peut représenter plusieurs milliers de francs entre deux communes voisines.
| Commune | Part communale | Taux total |
|---|---|---|
| A | 0,9 % | 3,1 % |
| B | 1,1 % | 3,3 % |
Pour un bien de CHF 1'000'000.– : CHF 31'000.– dans la commune A, CHF 33'000.– dans la commune B.
Comment réduire légalement le droit de mutation
- Échange d’immeubles : le droit est réduit de moitié sur la valeur équivalente échangée (art. 8 LMSD).
- Reprise de dette hypothécaire : la part correspondant à la dette reprise est imposée à la moitié du taux.
- Achat sur plan : le droit se paie par étapes, sur le terrain puis sur les tranches de construction.
- Résidence principale : il n’existe aucune réduction cantonale pour la résidence principale à Vaud. En revanche, certaines communes renoncent à leur part communale pour les acheteurs qui occupent le bien à titre principal, ramenant le taux effectif autour de 2,2 %. C’est à vérifier commune par commune.
Droit de mutation : comparaison avec les autres cantons romands
| Canton | Taux | Qui paie |
|---|---|---|
| Vaud | 2,2 % cantonal + jusqu’à 1,1 % communal (max 3,3 %) | Acheteur |
| Genève | 3 % | Acheteur |
| Valais | 1 % à 1,5 % (progressif) | Acheteur |
| Neuchâtel | 3,3 % (2,2 % en résidence principale) | Acheteur |
Impact sur votre budget immobilier
Le droit de mutation peut atteindre plusieurs dizaines de milliers de francs. Pour un bien à CHF 1'000'000.–, il représente CHF 33'000.–, parfois plus que les honoraires de courtage. Il doit donc être intégré dans les fonds propres à prévoir, dans le calcul de votre capacité financière, et dans la comparaison entre plusieurs communes.
Conseils pratiques
- Vérifiez le taux communal avant d’acheter.
- Faites préciser la part communale dans l’acte notarié.
- Demandez une simulation globale incluant notaire, registre foncier et droit de mutation.
Trouvez les meilleures agences près de chez vous
Comparez les agences selon leurs ventes réelles, leurs annonces et les avis clients.
Découvrir les meilleures agencesSources
- Loi concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l’impôt sur les successions et donations (LMSD), BLV 648.11, art. 4, 8, 10 et 62a (Consulté le 27.10.2026) : lexfind.ch
- Droit de mutation (achat), État de Vaud (Consulté le 27.10.2026) : vd.ch
Questions fréquentes
Le droit de mutation est-il négociable?
Non. C’est un impôt fixé par le canton et la commune, il ne se négocie pas. Vous pouvez en revanche convenir avec le vendeur d’une répartition différente des frais.
Le droit de mutation s’applique-t-il à une donation entre parents et enfants?
Non, pas le droit de mutation : une donation relève de l’impôt sur les donations, dont les descendants sont exonérés jusqu’à CHF 1'000'000.– par souche depuis 2025. Seule la part d’une éventuelle dette reprise est soumise au droit de mutation.
Faut-il obligatoirement un notaire?
Oui. Une vente immobilière n’est valable que si elle est passée devant notaire en la forme authentique (art. 216 CO).
Suisse
España
France
Italia
Belgique / België
Česko
Deutschland
Nederland
Österreich
Polska
Portugal
United Kingdom
