Vendre sa maison soi-même ou avec un courtier immobilier?

Si vous décidez de vendre votre maison, vous vous demandez probablement quelle est la manière la plus efficace de le faire. Vendre soi-même sa maison est-il faisable, raisonnable et plus rémunérateur que mandater un courtier immobilier? RealAdvisor compare ces 2 méthodes. Découvrez les avantages et les inconvénients de chacune, pour répondre à la question: “Vaut- il mieux vendre sa maison seul ou avec un courtier immobilier?”.

Qu'est-ce qu'un courtier immobilier exactement ?

Pour simplifier, le courtier immobilier sert d'intermédiaire entre le vendeur et l'acheteur. Contrairement au chasseur immobilier, qui agit uniquement en faveur de l'acheteur, le courtier immobilier tend plutôt à représenter les intérêts du vendeur, car il opère à partir d'un mandat confié par ce dernier. Sa rémunération prend habituellement la forme d'une commission ou d'un forfait, déduit du prix de vente final obtenu pour le vendeur. Ses services demeurent gratuits tant que le bien immobilier n'est pas vendu. En d'autres termes, le vendeur n'engage des frais que si la transaction est finalisée chez le notaire, tandis que l'acheteur n'a aucune charge à payer.

Quelle est la procédure pour vendre une maison en Suisse ?

Que vous choisissiez de travailler avec un courtier immobilier ou de vendre votre maison par vous-même, le mécanisme de base demeure identique. Voici les étapes à suivre:

1. Estimer la valeur de votre maison pour déterminer son prix de vente.
2. Faire savoir que votre propriété est disponible à la vente afin d'attirer des visiteurs.
3. Transformer ces visites en transactions concrètes.
4. Rassembler les documents indispensables à la transaction.
5. Conclure le contrat de vente.

Il va de soi que ce processus n'est pas instantané. Bien qu'il soit possible de vendre une maison soi-même, cela demande du temps, une connaissance approfondie du marché et des procédures, et une excellente organisation. Solliciter l'expertise d'un courtier immobilier, c'est déléguer l'intégralité de l'organisation de la vente à un professionnel, depuis l'initialisation du projet de mise sur le marché jusqu'à la signature chez le notaire. Ainsi, cela rend le processus beaucoup plus simple.

Vendre sa maison soi-même ou avec un courtier immobilier: une différence de gains?

Envisager de vendre sa maison soi-même ou faire appel à un courtier immobilier pour maximiser ses profits est une question pertinente. Au vu des différents éléments que nous avons examinés, il semblerait que la vente en direct présente davantage de contraintes que d'avantages. Alors, pourquoi certains propriétaires choisissent-ils malgré tout cette voie? Est-ce une stratégie rentable?

Le recours à un courtier immobilier ne représente aucun risque financier pour le vendeur, car celui-ci ne paie aucune commission tant que la vente n'est pas officialisée chez le notaire. En d'autres termes, si le courtier n'arrive pas à concrétiser la vente de votre maison, vous ne lui devez rien. À l'inverse, en fixant vous-même le prix de vente, vous vous exposez au risque de sous-évaluer votre bien et de le vendre en dessous de sa véritable valeur.

La rémunération du courtier n'intervient que lorsque la vente est définitivement conclue. Son montant dépend du contrat que vous avez établi avec lui et peut prendre la forme d'une commission ou d'un forfait inclus dans le prix de vente. En pratique, si vous avez convenu avec le courtier et l'acheteur un prix de vente de CHF 400'000.-, le montant de la transaction sera bien de CHF 400'000.-."

Que choisir: vendre sa maison soi-même ou avec un courtier immobilier ?

L'avantage évident de recourir à un courtier immobilier réside dans le gain de temps qu'il offre, mais aussi dans l'expertise qu'il apporte à l'ensemble du processus de vente. C'est un contraste marquant avec un particulier inexpérimenté qui s'aventure seul dans la mise en vente de sa maison.

Examinons les avantages et les inconvénients de vendre sa maison de particulier à particulier par rapport à une vente par l'intermédiaire d'un courtier immobilier. Qui est meilleur à chaque étape: le particulier ou le professionnel?

• Pour l'estimation du prix de la maison, il pourrait y avoir une quasi-égalité si l'on considère que les deux parties peuvent utiliser un outil en ligne gratuit pour estimer la valeur de la maison. Cependant, l'estimation d'un courtier est généralement plus précise. L'expertise additionnelle apportée par un courtier, grâce à son réseau d'agents immobiliers spécialisés, est un atout non négligeable. 

En cas d'évaluation incorrecte de la maison par un propriétaire, celui-ci peut se sentir obligé de réduire le prix en dessous de sa valeur réelle, voire ne pas réussir à la vendre.

• Pour la mise en valeur du bien à travers une petite annonce, la balance penche pour le courtier immobilier. En effet, même si vous parvenez à rédiger une description objective de votre maison (ce qui n'est pas forcément si simple), le courtier fera appel à un photographe professionnel pour présenter votre bien sous son meilleur angle. Ses photos sauront attirer l'attention de futurs visiteurs et mettre en valeur les points forts de votre maison. Sans compter que certains courtiers proposent la réalisation d'une vidéo permettant une visite virtuelle de votre bien à vendre.
• Pour la publicité, n'ayez aucun doute: le courtier, là encore, a une longueur d'avance sur vous.
  - D'une part, multiplier la publication de votre petite annonce sur une foule de sites Internet risque de vous coûter cher. Un courtier immobilier dispose d'outils performants qui lui permettent de cibler les sites les plus intéressants correspondant exactement au public visé par votre maison.
  - D'autre part, un courtier travaille avec un réseau d'agents immobiliers qui connaissent déjà de futurs acheteurs potentiels. Des visites peuvent être organisées rapidement, avant même la publication d'une annonce.
• Pour transformer les visites en vente, tout dépend de votre personnalité, de votre tempérament et de votre capacité à vous détacher de votre maison. Oui, vous aimez votre maison pleine de souvenirs mais le futur acheteur lui n'en a pas encore. Il ne verra pas forcément votre maison de la même façon que vous.La neutralité et le professionnalisme d’un courtier peuvent dans ce cas être un avantage.
• Pour négocier le prix de vente final, le courtier immobilier bénéficie de statistiques récentes et précises du marché local en Suisse, canton par canton, ville par ville, quartier par quartier. Il a également l'expertise de son réseau d'agents immobiliers qui connaissent le montant des transactions immobilières équivalentes réalisées récemment. Il est donc en mesure d'argumenter et de convaincre l'acheteur pour une vente au meilleur prix.
• Pour finaliser la vente, un particulier peut tout à fait se contenter de suivre les indications légales qui lui sont fournies par son notaire. Toutefois, les conseils et l'aide d'un courtier immobilier permettent de constituer un dossier complet plus sereinement.

Tableau comparatif: vente seul ou avec un courtier immobilier 

Comment réussir à vendre sa maison soi-même ?

Si vous souhaitez vendre votre maison par vous-même, préparez-vous à y consacrer du temps et des efforts considérables.

• Commencez par évaluer objectivement votre propriété en comparant avec d'autres maisons similaires. Examinez les autres biens immobiliers en vente en adoptant la perspective d'un acheteur potentiel intéressé par votre quartier. Cette démarche vous offrira une vision plus objective du marché et pourrait vous inciter à envisager de petites améliorations. Sans pour autant entreprendre une rénovation complète, n'oubliez pas que certains détails, comme un portillon qui ne ferme plus depuis 5 ans, peuvent influencer la perception des visiteurs. Les petits détails peuvent en dire long sur l'entretien régulier de votre maison.
• Élaborez un argumentaire de vente en dressant la liste des avantages et des inconvénients de votre maison, de ses points forts et de ses points faibles. Sollicitez l'avis de vos proches pour un retour impartial. Ces informations vous permettront de répondre efficacement aux questions des visiteurs et de valoriser objectivement votre bien.
• L'étape de publication de l'annonce est cruciale, car celle-ci va susciter l'intérêt des acheteurs potentiels.

1. Rédigez un texte neutre qui détaille les caractéristiques de votre maison: prix, localisation, superficie habitable et du terrain, nombre de pièces, présence d'un garage, dépendances... N'omettez pas de mentionner les services à proximité: transports en commun, commerces, écoles...
2. Les photos sont un aspect primordial de votre annonce. Assurez-vous de prendre de nombreux clichés de votre maison bien rangée, idéalement par beau temps.

• Concernant l'organisation des visites, tenez compte du fait que vous n'êtes pas un professionnel de l'immobilier. Évitez de faire se croiser les visiteurs et choisissez des horaires qui vous conviennent. Un accueil soigné pour chaque visiteur est crucial, il faut donc être entièrement disponible.
• Préparez-vous à d'éventuelles négociations sur le prix de vente. Même si vous estimez que votre prix est juste, il est important de fixer un prix plancher et de vous préparer à défendre votre position avec des arguments solides. Les récentes transactions de maisons similaires et leur prix de vente sont des arguments irréfutables.