Pour différentes raisons, vous pouvez être amené à mettre en vente votre maison ou un autre bien immobilier. Mais si celui-ci a été acquis avec un crédit hypothécaire, alors cela change le cadre de la vente, notamment en droit Suisse. Comment donc vendre une maison avec une hypothèque ? Nous explorons la question dans cet article, en vous présentant les différents scénarios possibles et comment choisir celui qui vous conviendrait le mieux.
L’acquisition de sa propre maison est un cap que nous voulons tous passer. Mais vu le prix, cette opération est généralement financée par une banque, grâce au crédit hypothécaire. De façon synthétique, le processus consiste à obtenir d’une banque l’essentiel des fonds pour acquérir le bien immobilier visé, contre la garantie pour la banque d’obtenir le bien en jouissance en cas de défaut de remboursement sur une certaine durée.
Le crédit hypothécaire est généralement assorti d’un taux fixe de remboursement et donne lieu à un enregistrement de l’hypothèque devant notaire ; ce qui a priori bloque toute possibilité de vente. Mais vous pouvez vouloir par exemple déménager et donc vendre la maison avant le remboursement total du crédit. Mais peut-on vraiment vendre une maison qui est hypothéquée ? La réponse est OUI. Pour cela, il faudra trouver un moyen de gérer l’hypothèque selon les différentes options offertes par le droit suisse.
En Suisse, plusieurs options permettent de vendre une maison qui est sous crédit hypothécaire. On peut soit transférer l’ancienne hypothèque sur le nouveau bien immobilier, soit transférer l’hypothèque sur la maison à vendre à ses nouveaux propriétaires, soit enfin payer la banque par anticipation et solder sa dette. Quelle que soit l’option choisie, le but est toujours de protéger les intérêts de la banque qui a initialement consenti au prêt hypothécaire.
Cette option n’est valide que si les vendeurs ont l’intention d’acquérir une autre maison. Ainsi, l’hypothèque sur la maison à vendre est transférée sur la maison que le les vendeurs souhaitent acheter. Il est donc nécessaire que les deux opérations soient financées par la même banque et qu’un accord soit trouvé avec votre gestionnaire.
Cette option permet aux vendeurs de n’avoir pas à payer une seconde fois les frais liés à la mise en place d’un crédit hypothécaire. Sous réserve d’un accord négocié avec votre banque, le montage de l’opération peut être le suivant:
Il est possible que l’acheteur acquière la maison et reprenne l’hypothèque. Il se charge donc de payer les mensualités restantes auprès de la banque. Si la situation précédente se négociait entre les vendeurs et la banque, ici la négociation se fait à 3. Cette option peut être appréciable lorsqu’on doit vendre sa maison avant ou après le divorce et que celle-ci est sous crédit.
Les vendeurs doivent convaincre l’acheteur d’adhérer à cette solution qui peut être avantageuse pour eux. Mais il faut aussi que la banque donne son accord. Elle voudra s’assurer que le nouveau propriétaire remplisse les critères de son profil de débiteur et qu’il ait les capacités financières de supporter les charges du crédit. Si les 3 parties tombent d’accord, la transaction peut avoir lieu. L’acheteur va verser à l’ancien propriétaire le prix convenu, puis reprendra à son compte le crédit hypothécaire de la banque.
Dans les cas où il n’est pas possible de transférer l’hypothèque sur un autre bien immobilier, ni de la transmettre au nouveau propriétaire, la dernière solution consiste pour le vendeur à résilier le crédit hypothécaire. Il met donc fin au contrat avec la banque et règle avant leur échéance tous les paiements restants. Le vendeur devra aussi payer des frais de pénalité liés à la rupture prématurée du contrat avec la banque (c’est paradoxal, mais cela s’explique par le fait que la banque ne s’attendais pas à recevoir cet argent et qu’elle devra le gérer de façon imprévue). Une fois ces détails réglés, le propriétaire peut procède librement à la vente de son bien immobilier.
Maintenant que vous savez comment vendre maison avec hypothèque, voici quelques dispositions pratiques à prendre pour réussir votre vente.
Oui, cela dans le cas par exemple où vous optez pour le transfert de l’hypothèque au nouveau propriétaire et que ce dernier ne remplit pas les conditions de la banque pour le crédit.
Oui, vous pouvez payer votre crédit pour pouvoir vendre la maison hypothéquée. Mais vous devrez payer des pénalités à la banque pour remboursement anticipé.
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