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T3 2024: Évolution dans les quinze plus grandes agglomérations
Les prix de l'immobilier en Suisse ont augmenté pour le troisième trimestre consécutif, avec une hausse de 1,1 % pour les appartements et de 0,3 % pour les maisons. Cette croissance des prix est en partie soutenue par une réduction de 0,25 % du taux d'intérêt par la Banque Nationale Suisse (BNS), ce qui a fait descendre les taux hypothécaires fixes à 10 ans à environ 1,6 %. Malgré ces indicateurs positifs, les volumes de transactions sont à leur plus bas niveau depuis cinq ans, bien qu'une reprise soit attendue dans les mois à venir.
Le marché immobilier suisse a poursuivi sa reprise stable au T3 2024, marquant le troisième trimestre consécutif de hausse des prix. Les prix des appartements et des maisons ont augmenté, bien que de manière inégale. Les prix des appartements ont augmenté de +1,1 % ce trimestre, tandis que les prix des maisons ont enregistré un gain plus modeste de +0,3 %. Cette tendance indique que les prix de l'immobilier reviennent progressivement à leurs schémas de croissance historiques après plusieurs années de volatilité causée par la pandémie de COVID-19.
Les prix des appartements continuent de mener la reprise. Une analyse plus détaillée des données montre que les prix ont augmenté dans toutes les grandes agglomérations, à l'exception de Saint-Gall, où une baisse de -1 % a été enregistrée. Les performances les plus fortes ont été observées à Neuchâtel (+1,9 %), Sion (+1,7 %) et Bienne (+1,5 %). Dans les grandes villes comme Zurich, Berne, Lausanne et Bâle, la croissance a été plus lente, avec des augmentations allant de +0,2 % à +0,7 %. Cela suggère que, bien que la demande reste forte dans les centres urbains, les marchés plus abordables et plus petits ont connu une croissance plus marquée des prix des appartements au cours des trois derniers mois. À l’échelle cantonale, des tendances similaires se dessinent, certains cantons affichant de meilleures performances que d’autres. Neuchâtel (+1,9 %), le Valais (+1,8 %) et le Jura (+1,6 %) se distinguent en tête, tandis que des cantons comme Vaud (-0,1 %), Appenzell Rhodes-Extérieures (-0,4 %) et Saint-Gall (-0,5 %) montrent de légères baisses.
Les prix des maisons, bien que progressant plus lentement que ceux des appartements, montrent également des signes de reprise. Globalement, les prix des maisons ont augmenté de +0,3 % ce trimestre. Cependant, les grandes agglomérations de la Romandie, telles que Genève (-0,1 %), Fribourg (-0,1 %) et Lausanne (-0,4 %), ont vu leurs prix diminuer. Les villes les plus performantes ont été Winterthour (+0,9 %) et Neuchâtel (+0,9 %), suivies de Zurich (+0,6 %). Au niveau cantonal, la plus forte croissance des prix des maisons a été observée à Appenzell Rhodes-Intérieures (+2,4 %), Obwald (+2,1 %) et Appenzell Rhodes-Extérieures (+2,0 %), avec des augmentations supérieures à +2 %. À l'inverse, des cantons comme Vaud (-0,8 %), Bâle-Ville (-0,2 %) et Fribourg (-0,1 %) ont enregistré de légères baisses.
Au troisième trimestre 2024, les volumes de transactions ont atteint leur niveau le plus bas depuis 2017, affichant une baisse de -10 % par rapport à la moyenne sur 10 ans pour cette période. Bien que cette baisse soit en ligne avec les schémas saisonniers typiques, où le troisième trimestre tend à avoir légèrement moins de transactions que le deuxième, elle met en évidence un ralentissement plus large du marché.
En examinant les tendances historiques, il est clair que les années 2019 à 2021 ont été des exceptions, où le dernier trimestre de l'année a enregistré des volumes de transactions exceptionnellement élevés. Avant la pandémie, les volumes de transactions en fin d'année n'avaient jamais atteint de tels sommets. Avec la dynamique actuelle, il semble peu probable que le quatrième trimestre 2024 reproduise ces chiffres exceptionnels, et il est possible que nous assistions à un retour à des niveaux de transactions plus modérés, typiques des tendances d'avant 2019.
La Réserve Fédérale des États-Unis (FED) a ouvert la voie avec sa première baisse de taux depuis 2020, réduisant les taux de 0,5 %. La Banque Centrale Européenne (BCE) et la Banque Nationale Suisse (BNS) ont suivi avec des réductions de 0,25 %. Cela porte la réduction cumulative de la BNS à -0,75 % après les fortes hausses de taux entre 2022 et 2023. Les marchés anticipent désormais une réduction supplémentaire de 25 points de base de la FED d'ici la fin de l'année, ce qui pourrait encourager la BNS à abaisser encore son taux directeur en dessous de 1 %.
Les prix à la consommation en Suisse ont augmenté de 0,8 % en glissement annuel en septembre, selon l'Office fédéral de la statistique, marquant la plus faible augmentation annuelle en trois ans et une baisse par rapport au taux d'inflation de 1,1 % d'août. Compte tenu de cette tendance à la baisse de l'inflation et des commentaires du président de la BNS, Martin Schlegel, selon lesquels de nouvelles baisses de taux sont "probables", les marchés s'attendent à ce que la BNS continue d'assouplir sa politique.
Ces facteurs suggèrent que les conditions de prêt continueront de s'améliorer, soutenant ainsi les prix de l'immobilier tout en empêchant les volumes de transactions de chuter davantage. Pour les acheteurs de maisons, bien que les coûts d'emprunt devraient légèrement diminuer, la variation des taux à long terme devrait être minime. Les prévisions indiquent que la réduction des taux hypothécaires à long terme pourrait n'être que de quelques points de base. Avec des prix de l'immobilier susceptibles de continuer à augmenter, les fondamentaux indiquent qu'il est temps d'acheter, car attendre pourrait entraîner des prix plus élevés à l'avenir.
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