Barometro immobiliare svizzero - T3 2024

Variazione trimestrale dei prezzi immobiliari al 30 settembre 2024

Prezzo medio di appartamenti e case al m²

T3 2024: L’evoluzione nelle quindici città principali

I prezzi immobiliari svizzeri aumentano in tutte le regioni

I prezzi immobiliari in Svizzera sono aumentati per il terzo trimestre consecutivo, con un aumento dell'1,1% per gli appartamenti e dello 0,3% per le case. Questa crescita dei prezzi è in parte sostenuta da una riduzione dello 0,25% del tasso d'interesse da parte della Banca Nazionale Svizzera (BNS), che ha portato i tassi ipotecari fissi a 10 anni a circa l'1,6%. Nonostante questi indicatori positivi, i volumi delle transazioni sono ai minimi degli ultimi cinque anni, anche se è prevista una ripresa nei prossimi mesi.

Terzo trimestre consecutivo di aumento dei prezzi

Il mercato immobiliare svizzero ha continuato la sua ripresa stabile nel terzo trimestre del 2024, segnando il terzo trimestre consecutivo di aumento dei prezzi. I prezzi degli appartamenti e delle case sono aumentati, sebbene in modo irregolare. I prezzi degli appartamenti sono aumentati dell'1,1% questo trimestre, mentre i prezzi delle case hanno registrato un guadagno più modesto dello 0,3%. Questa tendenza indica che i prezzi degli immobili stanno gradualmente tornando ai loro schemi di crescita storici dopo diversi anni di volatilità causata dalla pandemia di COVID-19.

I prezzi degli appartamenti continuano a guidare la ripresa. Un'analisi più dettagliata dei dati mostra che i prezzi sono aumentati in tutte le principali agglomerazioni, ad eccezione di San Gallo, dove è stata registrata una diminuzione dell'1%. Le performance più elevate sono state osservate a Neuchâtel (+1,9%), Sion (+1,7%) e Bienne (+1,5%). Nelle grandi città come Zurigo, Berna, Losanna e Basilea, la crescita è stata più lenta, con aumenti che vanno dallo 0,2% allo 0,7%. Questo suggerisce che, sebbene la domanda rimanga forte nei centri urbani, i mercati più accessibili e più piccoli hanno registrato una crescita più marcata dei prezzi degli appartamenti negli ultimi tre mesi. A livello cantonale, sono state osservate tendenze simili, con alcuni cantoni che hanno registrato performance migliori rispetto ad altri. Neuchâtel (+1,9%), il Vallese (+1,8%) e il Giura (+1,6%) sono in testa, mentre cantoni come Vaud (-0,1%), Appenzello Esterno (-0,4%) e San Gallo (-0,5%) hanno registrato lievi cali.

I prezzi delle case, sebbene crescano più lentamente rispetto a quelli degli appartamenti, mostrano anche segni di ripresa. Complessivamente, i prezzi delle case sono aumentati dello 0,3% questo trimestre. Tuttavia, le grandi agglomerazioni della Svizzera romanda, come Ginevra (-0,1%), Friburgo (-0,1%) e Losanna (-0,4%), hanno visto diminuire i loro prezzi. Le città con le migliori performance sono state Winterthur (+0,9%) e Neuchâtel (+0,9%), seguite da Zurigo (+0,6%). A livello cantonale, la crescita più alta dei prezzi delle case è stata osservata ad Appenzello Interno (+2,4%), Obvaldo (+2,1%) e Appenzello Esterno (+2,0%), con aumenti superiori al 2%. Al contrario, cantoni come Vaud (-0,8%), Basilea Città (-0,2%) e Friburgo (-0,1%) hanno registrato lievi cali.

Volumi di transazioni al di sotto della media storica

Nel terzo trimestre del 2024, i volumi delle transazioni hanno raggiunto il livello più basso dal 2017, mostrando un calo del 10% rispetto alla media decennale per questo periodo. Sebbene questo calo sia in linea con i modelli stagionali tipici, dove il terzo trimestre tende ad avere leggermente meno transazioni rispetto al secondo, evidenzia un rallentamento più ampio del mercato.

Esaminando le tendenze storiche, è chiaro che gli anni dal 2019 al 2021 sono stati un'eccezione, dove l'ultimo trimestre dell'anno ha registrato volumi di transazioni eccezionalmente elevati. Prima della pandemia, i volumi di transazioni a fine anno non avevano mai raggiunto tali livelli. Con la dinamica attuale, sembra improbabile che il quarto trimestre del 2024 ripeta questi numeri eccezionali, e potrebbe essere che si torni a livelli di transazioni più moderati, tipici delle tendenze pre-2019.

Evoluzione del numero di transazioni dal 2014 per trimestre

I tassi di interesse continuano a scendere: fino a che punto?

La Federal Reserve degli Stati Uniti (FED) ha aperto la strada con la sua prima riduzione dei tassi dal 2020, abbassando i tassi dello 0,5%. La Banca Centrale Europea (BCE) e la Banca Nazionale Svizzera (BNS) hanno seguito con riduzioni dello 0,25%. Questo porta la riduzione cumulativa della BNS a -0,75% dopo i forti aumenti dei tassi tra il 2022 e il 2023. I mercati ora prevedono una riduzione aggiuntiva di 25 punti base della FED entro la fine dell'anno, il che potrebbe incoraggiare la BNS a ridurre ulteriormente il suo tasso di riferimento al di sotto dell'1%.

I prezzi al consumo in Svizzera sono aumentati dello 0,8% su base annua a settembre, secondo l'Ufficio federale di statistica, segnando il più basso aumento annuale degli ultimi tre anni e una diminuzione rispetto al tasso di inflazione dell'1,1% di agosto. Considerando questa tendenza al ribasso dell'inflazione e i commenti del presidente della BNS, Martin Schlegel, secondo cui ulteriori riduzioni dei tassi sono "probabili", i mercati si aspettano che la BNS continui ad allentare la sua politica.

Questi fattori suggeriscono che le condizioni di prestito continueranno a migliorare, sostenendo così i prezzi degli immobili pur impedendo che i volumi delle transazioni diminuiscano ulteriormente. Per gli acquirenti di case, sebbene i costi di finanziamento dovrebbero diminuire leggermente, la variazione dei tassi a lungo termine dovrebbe essere minima. Le previsioni indicano che la riduzione dei tassi ipotecari a lungo termine potrebbe essere di soli pochi punti base. Con i prezzi degli immobili che probabilmente continueranno a salire, i fondamentali indicano che è il momento di comprare, poiché aspettare potrebbe comportare prezzi più alti in futuro.

Evoluzione dei prezzi delle case rispetto all'inflazione dal 2008

Città: l’evoluzione dei prezzi di case e appartamenti

Cantoni: l’evoluzione dei prezzi di case e appartamenti

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