T3 2024: L’evoluzione nelle quindici città principali
I prezzi immobiliari in Svizzera sono aumentati per il terzo trimestre consecutivo, con un aumento dell'1,1% per gli appartamenti e dello 0,3% per le case. Questa crescita dei prezzi è in parte sostenuta da una riduzione dello 0,25% del tasso d'interesse da parte della Banca Nazionale Svizzera (BNS), che ha portato i tassi ipotecari fissi a 10 anni a circa l'1,6%. Nonostante questi indicatori positivi, i volumi delle transazioni sono ai minimi degli ultimi cinque anni, anche se è prevista una ripresa nei prossimi mesi.
Il mercato immobiliare svizzero ha continuato la sua ripresa stabile nel terzo trimestre del 2024, segnando il terzo trimestre consecutivo di aumento dei prezzi. I prezzi degli appartamenti e delle case sono aumentati, sebbene in modo irregolare. I prezzi degli appartamenti sono aumentati dell'1,1% questo trimestre, mentre i prezzi delle case hanno registrato un guadagno più modesto dello 0,3%. Questa tendenza indica che i prezzi degli immobili stanno gradualmente tornando ai loro schemi di crescita storici dopo diversi anni di volatilità causata dalla pandemia di COVID-19.
I prezzi degli appartamenti continuano a guidare la ripresa. Un'analisi più dettagliata dei dati mostra che i prezzi sono aumentati in tutte le principali agglomerazioni, ad eccezione di San Gallo, dove è stata registrata una diminuzione dell'1%. Le performance più elevate sono state osservate a Neuchâtel (+1,9%), Sion (+1,7%) e Bienne (+1,5%). Nelle grandi città come Zurigo, Berna, Losanna e Basilea, la crescita è stata più lenta, con aumenti che vanno dallo 0,2% allo 0,7%. Questo suggerisce che, sebbene la domanda rimanga forte nei centri urbani, i mercati più accessibili e più piccoli hanno registrato una crescita più marcata dei prezzi degli appartamenti negli ultimi tre mesi. A livello cantonale, sono state osservate tendenze simili, con alcuni cantoni che hanno registrato performance migliori rispetto ad altri. Neuchâtel (+1,9%), il Vallese (+1,8%) e il Giura (+1,6%) sono in testa, mentre cantoni come Vaud (-0,1%), Appenzello Esterno (-0,4%) e San Gallo (-0,5%) hanno registrato lievi cali.
I prezzi delle case, sebbene crescano più lentamente rispetto a quelli degli appartamenti, mostrano anche segni di ripresa. Complessivamente, i prezzi delle case sono aumentati dello 0,3% questo trimestre. Tuttavia, le grandi agglomerazioni della Svizzera romanda, come Ginevra (-0,1%), Friburgo (-0,1%) e Losanna (-0,4%), hanno visto diminuire i loro prezzi. Le città con le migliori performance sono state Winterthur (+0,9%) e Neuchâtel (+0,9%), seguite da Zurigo (+0,6%). A livello cantonale, la crescita più alta dei prezzi delle case è stata osservata ad Appenzello Interno (+2,4%), Obvaldo (+2,1%) e Appenzello Esterno (+2,0%), con aumenti superiori al 2%. Al contrario, cantoni come Vaud (-0,8%), Basilea Città (-0,2%) e Friburgo (-0,1%) hanno registrato lievi cali.
Nel terzo trimestre del 2024, i volumi delle transazioni hanno raggiunto il livello più basso dal 2017, mostrando un calo del 10% rispetto alla media decennale per questo periodo. Sebbene questo calo sia in linea con i modelli stagionali tipici, dove il terzo trimestre tende ad avere leggermente meno transazioni rispetto al secondo, evidenzia un rallentamento più ampio del mercato.
Esaminando le tendenze storiche, è chiaro che gli anni dal 2019 al 2021 sono stati un'eccezione, dove l'ultimo trimestre dell'anno ha registrato volumi di transazioni eccezionalmente elevati. Prima della pandemia, i volumi di transazioni a fine anno non avevano mai raggiunto tali livelli. Con la dinamica attuale, sembra improbabile che il quarto trimestre del 2024 ripeta questi numeri eccezionali, e potrebbe essere che si torni a livelli di transazioni più moderati, tipici delle tendenze pre-2019.
La Federal Reserve degli Stati Uniti (FED) ha aperto la strada con la sua prima riduzione dei tassi dal 2020, abbassando i tassi dello 0,5%. La Banca Centrale Europea (BCE) e la Banca Nazionale Svizzera (BNS) hanno seguito con riduzioni dello 0,25%. Questo porta la riduzione cumulativa della BNS a -0,75% dopo i forti aumenti dei tassi tra il 2022 e il 2023. I mercati ora prevedono una riduzione aggiuntiva di 25 punti base della FED entro la fine dell'anno, il che potrebbe incoraggiare la BNS a ridurre ulteriormente il suo tasso di riferimento al di sotto dell'1%.
I prezzi al consumo in Svizzera sono aumentati dello 0,8% su base annua a settembre, secondo l'Ufficio federale di statistica, segnando il più basso aumento annuale degli ultimi tre anni e una diminuzione rispetto al tasso di inflazione dell'1,1% di agosto. Considerando questa tendenza al ribasso dell'inflazione e i commenti del presidente della BNS, Martin Schlegel, secondo cui ulteriori riduzioni dei tassi sono "probabili", i mercati si aspettano che la BNS continui ad allentare la sua politica.
Questi fattori suggeriscono che le condizioni di prestito continueranno a migliorare, sostenendo così i prezzi degli immobili pur impedendo che i volumi delle transazioni diminuiscano ulteriormente. Per gli acquirenti di case, sebbene i costi di finanziamento dovrebbero diminuire leggermente, la variazione dei tassi a lungo termine dovrebbe essere minima. Le previsioni indicano che la riduzione dei tassi ipotecari a lungo termine potrebbe essere di soli pochi punti base. Con i prezzi degli immobili che probabilmente continueranno a salire, i fondamentali indicano che è il momento di comprare, poiché aspettare potrebbe comportare prezzi più alti in futuro.
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