Beim Verkauf einer privaten Immobilie im Kanton Freiburg zahlen Sie auf den Gewinn die Grundstückgewinnsteuer. Der kantonale Satz beträgt je nach Besitzesdauer 10 bis 22 Prozent. Hinzu kommt ein Gemeindezuschlag von 60 Prozent der Kantonssteuer. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, wie Sie die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Freiburg berechnen, welche Kosten Sie abziehen dürfen und wann ein Steueraufschub möglich ist.
Das Wichtigste im Überblick
- 10 bis 22 Prozent Kantonssteuer, gestaffelt von über 15 Jahren Besitzesdauer bis unter 2 Jahren.
- 60 Prozent Gemeindezuschlag auf die Kantonssteuer, womit die Gesamtbelastung dem 1,6-Fachen entspricht.
- CHF 6'000.– Steuerfreigrenze pro Kalenderjahr, gerechnet über alle Grundstückverkäufe zusammen.
- 40 Prozent Zuschlag auf die Steuer des Gewinnanteils über CHF 400'000.– bei einer Besitzesdauer unter 5 Jahren.
- Steueraufschub bei einer Ersatzbeschaffung, einem Erbgang, einem Erbvorbezug, einer Schenkung oder einer güterrechtlichen Übertragung. Die Steuerlast bleibt dabei latent bestehen.
Was ist die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Freiburg?
Die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Freiburg ist eine Sondersteuer auf den Gewinn, den Sie beim Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks erzielen. Steuerpflichtig ist die veräussernde Partei, also die Person, die im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Freiburg wendet das dualistische System an, bei dem Gewinne aus dem Privatvermögen der separaten Grundstückgewinnsteuer unterliegen. Gewinne aus Geschäftsliegenschaften erfasst der Kanton bei natürlichen Personen über die Einkommenssteuer und bei juristischen Personen über die Gewinnsteuer.
Die Steuer wird von zwei Ebenen erhoben:
- Der Kanton veranlagt sie nach dem Gesetz über die direkten Kantonssteuern. Massgebend ist dabei Art. 51 DStG.
- Zusätzlich verlangt die Gemeinde am Standort des Grundstücks einen Zuschlag von 60 Prozent der Kantonssteuer.
Der Bund besteuert den Gewinn aus dem Verkauf privater Liegenschaften nicht.
Im französischsprachigen Kantonsteil heisst die Steuer impôt sur les gains immobiliers. Wie die Grundstückgewinnsteuer schweizweit funktioniert, zeigt unser Ratgeber zum Thema Immobiliengewinn versteuern.
Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Freiburg?
Der Grundtarif der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Freiburg richtet sich allein nach der Besitzesdauer und nicht nach der Höhe des Gewinns. Je länger Ihnen die Immobilie gehört hat, desto tiefer fällt der Satz aus. Die folgende Tabelle zeigt den Kantonssatz und die Gesamtbelastung inklusive Gemeindezuschlag:
| Besitzesdauer (Eigentumsdauer) | Kantonssteuer | Inkl. 60 % Gemeindezuschlag |
|---|---|---|
| bis 2 Jahre | 22 % | 35,2 % |
| über 2 bis 4 Jahre | 20 % | 32,0 % |
| über 4 bis 6 Jahre | 18 % | 28,8 % |
| über 6 bis 8 Jahre | 16 % | 25,6 % |
| über 8 bis 10 Jahre | 14 % | 22,4 % |
| über 10 bis 15 Jahre | 12 % | 19,2 % |
| über 15 Jahre | 10 % | 16,0 % |
Der Gemeindezuschlag erhöht die Belastung
Zum Kantonstarif kommt ein kommunaler Anteil hinzu. Die Freiburger Gemeinden erheben nach Art. 18 des Gesetzes über die Gemeindesteuern einen Zuschlag von 60 Rappen je Franken der Kantonssteuer. Damit entspricht Ihre gesamte Steuer dem 1,6-Fachen des Kantonssatzes. Bei einem Kantonssatz von 14 Prozent beträgt die effektive Gesamtbelastung somit 22,4 Prozent des Gewinns.
Häufiger Fehler: Viele Eigentümer rechnen nur mit dem Kantonstarif und übersehen den Gemeindezuschlag. Dieser beträgt nach Art. 18 des Freiburger Gesetzes über die Gemeindesteuern 60 Prozent der Kantonssteuer. Damit fällt Ihre Grundstückgewinnsteuer rund das 1,6-Fache höher aus als der blosse Kantonsbetrag.
So berechnen Sie den Grundstückgewinn
Der steuerbare Grundstückgewinn entspricht dem Veräusserungserlös abzüglich der Anlagekosten. Zum Veräusserungserlös zählen nach Art. 47 DStG alle Leistungen des Erwerbers, in der Regel der beurkundete Verkaufspreis. Die Anlagekosten setzen sich aus dem Erwerbspreis und den abzugsfähigen Aufwendungen zusammen. In drei Schritten ermitteln Sie den Gewinn:
- Veräusserungserlös bestimmen: Ausgangspunkt ist der beurkundete Verkaufspreis samt weiterer Leistungen des Käufers.
- Anlagekosten zusammenstellen: Addieren Sie den ursprünglichen Kaufpreis, die wertvermehrenden Investitionen und die abzugsfähigen Erwerbs- und Verkaufskosten.
- Gewinn berechnen: Ziehen Sie die Anlagekosten vom Veräusserungserlös ab. Verrechenbare Verluste aus Grundstückverkäufen im Kanton aus dem gleichen oder dem Vorjahr mindern den Gewinn zusätzlich.
Welche Kosten Sie abziehen können
Für die Berechnung des steuerbaren Gewinns erkennt der Kanton Freiburg nach Art. 49 DStG bestimmte Kosten an. Dazu zählt auch die Handänderungssteuer, die Sie beim Kauf bezahlt haben. Die folgende Übersicht zeigt, was Sie abziehen dürfen und was nicht:
| Kostenart | Steuerliche Behandlung |
|---|---|
| Wertvermehrende Bauten, Umbauten und dauernde Verbesserungen | abzugsfähig |
| Grundeigentümerbeiträge für Strassen, Werkleitungen und Bodenverbesserungen | abzugsfähig |
| Notariats-, Vertrags- und Grundbuchkosten beim Kauf und Verkauf | abzugsfähig |
| Handänderungssteuer | abzugsfähig |
| Übliche Provisionen und Vermittlungsgebühren | abzugsfähig |
| Reine Unterhalts- und Reparaturkosten | nicht abzugsfähig |
| Bereits bei der Einkommenssteuer abgezogene Kosten und der Wert eigener Arbeit | nicht abzugsfähig |
Versicherungsleistungen und nicht rückzahlbare Beiträge der öffentlichen Hand mindern zudem die anrechenbaren Anlagekosten. Nur nachgewiesene Aufwendungen werden berücksichtigt. Bewahren Sie deshalb die Kaufverträge, die Rechnungen und die Zahlungsbelege auf.
Rechenbeispiel
Angenommen, Sie haben Ihr Einfamilienhaus vor zehn Jahren für CHF 600'000.– gekauft und später CHF 40'000.– in einen wertvermehrenden Ausbau investiert. Beim Verkauf erzielen Sie CHF 820'000.–, die abzugsfähigen Erwerbs- und Verkaufskosten betragen CHF 30'000.–.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Veräusserungserlös | CHF 820'000.– |
| Ursprünglicher Kaufpreis | − CHF 600'000.– |
| Wertvermehrende Investitionen | − CHF 40'000.– |
| Abzugsfähige Nebenkosten | − CHF 30'000.– |
| Steuerbarer Grundstückgewinn | CHF 150'000.– |
Auf diesen Gewinn wenden Sie den Tarif an. Bei einer Besitzesdauer von zehn Jahren gilt ein Kantonssatz von 14 Prozent, was CHF 21'000.– ergibt. Dazu kommt der Gemeindezuschlag von 60 Prozent, also CHF 12'600.–. Die gesamte Grundstückgewinnsteuer beträgt somit CHF 33'600.– und damit 22,4 Prozent des Gewinns.
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Freibetrag und Zuschlag bei kurzfristigen Verkäufen
Zusätzlich zum Tarif gelten bei der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Freiburg zwei Sonderregeln aus Art. 51 DStG, die in entgegengesetzte Richtungen wirken. Die eine entlastet kleine Gewinne, während die andere kurzfristige Verkäufe stärker belastet.
Steuerfreigrenze von CHF 6'000
Grundstückgewinne unter CHF 6'000.– pro Kalenderjahr bleiben steuerfrei. Massgebend ist der Gesamtgewinn aus allen Grundstückverkäufen eines Jahres, unabhängig von der Eigentumsform und der Zahl der Begünstigten.
Zuschlag von 40 Prozent bei Spekulation
Übersteigen die Gewinne aus Verkäufen mit einer Besitzesdauer unter fünf Jahren im Kalenderjahr CHF 400'000.–, erhöht sich die auf den übersteigenden Anteil entfallende Steuer um 40 Prozent. Ein Beispiel verdeutlicht den Zuschlag: Bei einem steuerbaren Gewinn von CHF 450'000.– aus solchen Verkäufen gilt für die ersten CHF 400'000.– der reguläre Tarif. Für die Steuer auf die verbleibenden CHF 50'000.– kommt der Zuschlag von 40 Prozent hinzu. Der Zuschlag betrifft also die Steuer auf dem übersteigenden Gewinnanteil, nicht den Gewinn selbst.
Steueraufschub: Wann keine Steuer anfällt
Die Grundstückgewinnsteuer wird in bestimmten Fällen nicht erhoben, sondern aufgeschoben. Der Aufschub ist nach Art. 12 Abs. 3 StHG in allen Kantonen vorgesehen und gilt damit auch in Freiburg. Ein Aufschub bedeutet jedoch keine Befreiung, denn die Steuerlast bleibt latent bestehen und wird bei einem späteren Verkauf fällig. Die erwerbende Partei übernimmt dabei die bisherige Besitzesdauer und die aufgeschobene Steuer.
Diese Tatbestände lösen einen Aufschub aus:
- Unentgeltliche Übertragung: Bei einem Erbgang, einem Erbvorbezug oder einer Schenkung wird die Steuer aufgeschoben und auf die erwerbende Person übertragen.
- Güterrechtliche Übertragungen: Übertragungen zwischen Ehegatten im Rahmen des Güterrechts oder zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge lösen einen Aufschub aus, sofern beide einverstanden sind.
- Ersatzbeschaffung von selbst genutztem Wohneigentum: Dieser Fall ist der häufigste und an Voraussetzungen gebunden, die wir im nächsten Abschnitt erläutern.
Ersatzbeschaffung richtig nutzen
Verkaufen Sie Ihr dauernd und ausschliesslich selbst bewohntes Eigenheim und erwerben Sie eine gleich genutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz, können Sie die Grundstückgewinnsteuer nach Art. 43 Bst. e DStG aufschieben. Den Erlös müssen Sie innerhalb von zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf reinvestieren. Sowohl die bisherige als auch die neue Immobilie müssen dauernd und ausschliesslich Ihrem Eigenbedarf dienen. Zweit- und Ferienwohnungen fallen nicht darunter.
Ob der Aufschub vollständig oder nur teilweise gilt, hängt von der Höhe der Reinvestition ab. Reinvestieren Sie mindestens den gesamten Verkaufserlös, wird der ganze Gewinn aufgeschoben. Liegt die Reinvestition zwischen den bisherigen Anlagekosten und dem Verkaufserlös, schieben Sie den Gewinn nur so weit auf, wie Ihre Reinvestition die bisherigen Anlagekosten übersteigt. Bleibt die Reinvestition unter den Anlagekosten, entfällt der Aufschub.
Weitere gesetzliche Aufschubgründe betreffen Landumlegungen sowie land- und forstwirtschaftliche Grundstücke.
Besonderheit bei mehr als 15 Jahren Besitzesdauer
Wenn Ihnen die Immobilie länger als 15 Jahre gehört hat, bietet der Kanton Freiburg eine alternative Berechnung an. Nach Art. 48 Abs. 3 DStG dürfen Sie anstelle der bisherigen Anlagekosten den Steuerwert einsetzen, den das Grundstück mindestens vier Jahre vor dem Verkauf aufwies. Weil dieser Steuerwert den Zustand von vor mindestens vier Jahren abbildet, dürfen Sie die wertvermehrenden Aufwendungen der letzten vier Jahre zusätzlich abziehen.
Diese Wahlmöglichkeit lohnt sich vor allem bei lange gehaltenen Immobilien mit einem tiefen ursprünglichen Kaufpreis. Rechnen Sie beide Varianten durch, denn ob der Steuerwert oder die tatsächlichen Anlagekosten günstiger sind, hängt vom Einzelfall ab.
Grundstückgewinnsteuer in Freiburg im Vergleich zu den Nachbarkantonen
Die Besteuerung des Grundstückgewinns ist kantonal geregelt und unterscheidet sich teils deutlich. Freiburg bemisst den Satz rein nach der Besitzesdauer, während andere Kantone ihn zusätzlich an die Höhe des Gewinns koppeln. Die folgende Übersicht ordnet Freiburg und zwei Nachbarkantone ein:
| Kanton | System | Besonderheit |
|---|---|---|
| Freiburg | proportional nach Besitzesdauer | 10 bis 22 Prozent plus 60 Prozent Gemeindezuschlag |
| Bern | progressiv nach Gewinnhöhe | zusätzlicher Abzug nach der Besitzesdauer |
| Waadt | nach Besitzesdauer | Zuschläge für kurze Haltedauern |
Der Kanton Bern besteuert den Gewinn progressiv und mildert die Steuer über einen Abzug nach der Besitzesdauer. Die Einzelheiten dazu lesen Sie in unserem Ratgeber zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern.
Der Kanton Waadt staffelt die Steuer nach der Besitzesdauer und erhebt Zuschläge für kurze Haltedauern. Wie sich das auswirkt, zeigt unser Ratgeber zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Waadt. Für Verkäufer zählt deshalb nicht allein die Höhe des Gewinns, sondern auch der Standort der Immobilie.
Ablauf: Steuererklärung und Zahlung
Nach dem Verkauf stellt Ihnen die Abteilung Grundstückgewinne der Kantonalen Steuerverwaltung eine Steuererklärung über den Grundstückgewinn zu. Diese dient dazu, den steuerbaren Gewinn zu ermitteln. Einen eigenen Online-Rechner für die Grundstückgewinnsteuer bietet der Kanton Freiburg nicht an. Einen Überblick über alle Abgaben beim Verkauf gibt unser Ratgeber zu den Steuern beim Hausverkauf in der Schweiz.
Für die Berechnung halten Sie die folgenden Unterlagen bereit:
- Kaufvertrag mit dem damaligen Kaufpreis
- Verkaufsvertrag mit dem erzielten Verkaufspreis
- Rechnungen und Zahlungsbelege für wertvermehrende Investitionen
- Belege über Notariats-, Grundbuch- und Handänderungskosten
- Abrechnungen über Maklerprovisionen und weitere Verkaufskosten
Auch wenn Sie einen Steueraufschub beantragen, reichen Sie eine vollständig ausgefüllte Steuererklärung ein und weisen die Voraussetzungen nach. Die definitive Steuerforderung richtet sich anschliessend nach der Veranlagung der Kantonalen Steuerverwaltung.
Finden Sie den passenden Makler für Ihren Verkauf
Ein lokaler Makler kennt den Freiburger Markt und begleitet Sie unverbindlich von der Preisfindung bis zum Abschluss.
Makler findenFazit
Die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Freiburg beträgt je nach Besitzesdauer 10 bis 22 Prozent. Mit dem Gemeindezuschlag von 60 Prozent steigt die Gesamtbelastung auf 16 bis 35,2 Prozent. Dokumentieren Sie zuerst sämtliche abzugsfähigen Anlagekosten, prüfen Sie dann die alternative Steuerwertregel nach mehr als 15 Jahren und klären Sie mögliche Aufschubgründe ab. Verschaffen Sie sich vor dem Verkauf einen Überblick über den aktuellen Marktwert, denn er ist die Grundlage, um Ihre Grundstückgewinnsteuer im Kanton Freiburg zu berechnen.
Quellen
- Kanton Freiburg, Kantonale Steuerverwaltung – Grundstückgewinnsteuer: Zuständigkeit, Berechnung, Steueraufschub und Gesetzesgrundlagen zum DStG (Stand 05.12.2023): fr.ch
- Kanton Freiburg, Kantonale Steuerverwaltung – Grundstückgewinnsteuer, Gesetzestext DStG (Stand 06.06.2000): fr.ch
- Kanton Freiburg, Kantonale Steuerverwaltung – Ersatzbeschaffung von Wohneigentum, Merkblatt (Stand 01.01.2013): fr.ch
- Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) – Die Besteuerung der Grundstückgewinne, Dossier Steuerinformationen (Stand 01.01.2024): estv.admin.ch
Häufige Fragen
Wie wird die Besitzesdauer im Kanton Freiburg berechnet?
Massgebend sind in der Regel die Daten des Grundbucheintrags. Die Besitzesdauer läuft vom Erwerb bis zur Veräusserung des Grundstücks. Je länger diese Dauer, desto tiefer ist der Steuersatz.
Zahle ich die Grundstückgewinnsteuer auch bei einem Verkauf mit Verlust?
Nein. Die Steuer fällt nur an, wenn der Verkaufserlös die Anlagekosten übersteigt. Einen Verlust aus einem Grundstückverkauf können Sie im selben Jahr mit anderen Grundstückgewinnen im Kanton verrechnen.
Kann ich die Grundstückgewinnsteuer von der Einkommenssteuer abziehen?
Nein. Die Grundstückgewinnsteuer ist eine eigene Sondersteuer auf den Verkaufsgewinn. Sie lässt sich weder von der Einkommenssteuer noch von der Vermögenssteuer abziehen.
Fällt die Grundstückgewinnsteuer auch beim Verkauf von unbebautem Bauland an?
Ja. Die Steuer gilt für den Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks, also auch für unbebautes Bauland. Der Steueraufschub für selbst genutztes Wohneigentum greift bei reinem Bauland jedoch nicht.
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