L’évolution du prix des appartements à Genève entre 2020 et 2025 a été marquée par une dynamique haussière. L’attractivité internationale de la ville, la demande soutenue et l’offre limitée continuent de soutenir des prix élevés. Pour les acheteurs, comprendre les tendances des prix, les disparités entre quartiers et les types d’appartements, ainsi que les perspectives à court terme est essentiel pour prendre des décisions d’investissement éclairées.
Entre 2020 et 2025, le prix moyen au mètre carré des appartements à Genève a augmenté de 17,2%, passant de CHF 13’ 240 à CHF 15’ 523*. Les variations annuelles, comprises entre 2,5 % et 4,3%, indiquent une croissance stable et continue. Par ailleurs, il est intéressant de noter que, depuis 2022, les appartements ont vu leurs prix croître plus rapidement que les maisons individuelles, signe d’un intérêt renforcé pour ce segment.
En parallèle, le marché montre des signes clairs de tension. Le volume des ventes a chuté de 31% en 2024 au niveau cantonal et le taux de vacance reste extrêmement bas (0,46% en juin 2024), avec plus de la moitié des logements vacants situés dans la ville de Genève1.
Bien que ce taux de vacance ait légèrement augmenté par rapport aux années précédentes ( 0,42% en 2023 et 0,38% en 2022), il reste loin du seuil de 2% nécessaire pour considérer le marché comme équilibré. Selon Oaks Group2, cette augmentation concerne principalement les studios et les deux-pièces, dont le taux est passé de 0,51% en 2023 à 0,76% en 2024. Bien que très demandé, ce segment est traditionnellement plus mobile, ce qui peut expliquer cette légère hausse.
*Les données présentées sont basées sur les informations disponibles sur RealAdvisor.ch et sont sujettes à des variations en fonction des mises à jour du marché.
La hausse des prix des appartements à Genève s’explique par différents facteurs:
Le marché immobilier genevois est très hétérogène avec des prix qui varient fortement selon la localisation du bien, la proximité avec les transports publics et les commerces, le prestige du quartier et les projets de développement urbain. En 2025, les prix moyens au m² varient entre CHF 12’744 pour le quartier Bâtie-Acacias et CHF 17’450 pour le quartier Cité-Centre. La demande reste la plus soutenue dans les quartiers centraux, tels que les Eaux-Vives, Champel et Florissant.
À Genève, la typologie des appartements influence significativement leur valeur au mètre carré. Les studios et les petites surfaces affichent généralement des prix moyens au m² plus élevés que les appartements spacieux.
Cette dynamique s’explique par la forte demande pour les appartements de petite taille, notamment de la part des investisseurs, des personnes seules et des jeunes actifs, ainsi que par les coûts fixes de certains équipements (cuisine, salle de bain) qui se répartissent sur une surface moindre.
À l’inverse, les appartements de 4 ou 5 pièces, bien qu’affichant un prix total plus élevé, bénéficient souvent d’un prix au m² plus modéré, car leur surface plus grande permet d’amortir les coûts structurels. Les grands appartements sont ainsi plus compétitifs au m², mais moins accessibles en valeur absolue.
En 2025, les prix des appartements à Genève devraient continuer à progresser de manière modérée, entre +2 % et +3 %. Cette hausse sera portée par une demande soutenue, des taux hypothécaires historiquement bas10 et une offre toujours très limitée. Les quartiers centraux, comme Champel, resteront parmi les plus chers, tandis que les zones périphériques offriront des opportunités plus abordables, notamment pour les primo-accédants et les investisseurs à la recherche d’un meilleur rendement locatif.
Malgré des conditions de crédit favorables, la dynamique du marché reste freinée par une activité de construction insuffisante et des exigences accrues en fonds propres. À plus long terme, certains projets de réaménagement urbain, comme Praille Acacias Vernets (PAV)11, qui prévoit la création de nouveaux logements, commerces, espaces verts et infrastructures publiques dans un quartier en pleine transformation, ou le projet de la Gare des Eaux-Vives, qui modernise le quartier autour de la gare grâce au Léman Express et à de nouveaux aménagements, pourraient améliorer l’offre immobilière.
L’évolution du prix des appartements à Genève entre 2020 et 2025 confirme la solidité et la résilience du marché immobilier de la ville. Malgré une modération de la croissance des prix en 2025, ceux-ci continuent d’afficher une tendance haussière, soutenue par des facteurs fondamentaux, tels que l’attractivité internationale, la stabilité économique et la rareté du foncier.
Pour les investisseurs et les futurs propriétaires, l’achat d’un appartement à Genève en 2025 reste une valeur refuge, offrant à la fois un potentiel de valorisation et une certaine sécurité dans un contexte économique global instable. Toutefois, l’accès à la propriété devient de plus en plus complexe pour les primo-accédants, notamment en raison de la hausse des prix et des conditions de crédit.
