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Comment acheter une maison ou un appartement avant de vendre le sien?

Meryem Chiouar
01.11.2023, 15:44
4 min
Sommaire
comment vendre et acheter en meme temps

Vous êtes déjà propriétaire d'une maison ou d'un appartement et vous souhaitez acheter un nouveau bien immobilier plus grand ou dans une autre localité en Suisse? Dans ce cas, vous devrez généralement vendre le premier afin de disposer des fonds nécessaires pour couvrir l'aspect financier d'une telle démarche. Si vous devez vendre une maison pour en acheter une autre, le plus difficile sera alors de réussir à faire coïncider les dates pour que votre capital soit suffisant. RealAdvisor explore avec vous les solutions possibles pour acheter une maison ou un appartement en même temps.

Solution 1 pour vendre sa maison et en acheter une autre: vendre - louer - acheter

La première solution consiste à vendre votre bien immobilier puis d'en louer un le temps d'acheter votre futur logement. C'est probablement la solution la plus facile et la plus prudente financièrement, mais elle présente l'inconvénient d'être assez couteuse.

  • Pour minimiser les frais de location, vous pouvez débuter votre recherche d'un appartement ou d'une maison à vendre dès que vous avez signé une promesse de vente chez le notaire. Assurez-vous toutefois que votre acheteur est quasiment assuré d'obtenir une hypothèque.
  • Si vous n'avez pas fini de rembourser votre première hypothèque, votre banque va vous faire payer des pénalités de remboursement par anticipation. Vérifiez le taux dans votre contrat pour les calculer ou contacter votre conseiller financier.

Bien entendu, si vous avez déjà trouvé un nouvel appartement ou une maison que vous voulez absolument acheter, cette solution présente le risque que votre coup de cœur soit acheté entre temps par un autre. Dans ce cas, étudiez nos autres solutions.

Solution 2 pour vendre et acheter son appartement en même temps: négocier avec l'acheteur un délai avant qu'il emménage

Vous pouvez parfaitement négocier avec votre acheteur un délai vous permettant de moduler votre planning financier. Il vous suffit de demander à votre notaire de l'écrire noir sur blanc dans l'acte de vente votre accord. Concrètement, vous pouvez notamment diminuer le prix de vente de votre bien du montant équivalent, ou légèrement majoré, du loyer locatif que votre acheteur devra continuer de payer en attendant la remise des clefs. Il s'agit de négocier le prix de votre maison sur-mesure. Prenons un exemple concret.

  • Vous vendez votre appartement un 1er mars, mais vous achetez votre nouvelle maison le 1er avril.
  • Votre acheteur, lui, achètera votre bien le 1er mars, mais devra continuer de se loger jusqu'au 1er avril puisque vous ne lui remettrez les clefs que le 1er avril.
  • Prenez conseil auprès de votre notaire pour qu'il rédige une clause dans l'acte de vente qui détail tout cela en incluant une baisse tarifaire équivalente au minimum aux frais que votre futur acheteur devra assumer pour vous arranger.

Cette solution convient essentiellement si votre acheteur est locataire et primo-accédant. Si ce n'est pas votre cas, rassurez-vous, car il existe d'autres solutions.

Solution 3 pour vendre sa résidence principale pour en acheter une autre simultanément: réaliser la vente et l'achat le même jour

Vendre son appartement le matin et en acheter un autre l'après-midi, voilà la solution rêvée. Si cela s'apparente à un jeu d'équilibriste pour trouver un bon compromis de vente, vendre et acheter simultanément est tout à fait envisageable à condition d'en informer votre notaire en amont. Expliquez-lui votre situation, car cela lui demande une certaine organisation. Profitez-en pour lui demander le plus tôt possible quels documents sont obligatoires pour vendre une maison.

  • Votre notaire devra constituer les deux dossiers en parallèle 
  • Votre notaire devra faire coïncider les dates dans son planning.
  • Si possible, informez aussi votre acheteur qui pourrait faire preuve de plus de compréhension et de souplesse quand votre notaire lui proposera une date de signature de l'acte définitif de vente. Cela assurera un meilleur compromis de vente pour tous les acteurs impliqués dans la transaction.

Solution 4 pour acheter une maison avant de vendre la sienne: trouver un financement relais sur-mesure

Vous n'avez pas réussi à faire coïncider les dates pour vendre votre bien immobilier et en acheter un autre en même temps ? Qu'à cela ne tienne. Même si votre première hypothèque n'est pas finie, vous pouvez obtenir un financement qui permettra de faire le pont entre les deux. Il s'agit de l'équivalent d'un prêt relais pendant la durée nécessaire. Autrement dit, pendant une certaine période, vous devez rembourser plusieurs crédits:

  • Vous continuez de rembourser l'hypothèque de votre ancien bien immobilier et vous remboursez également le prêt relais que vous venez de souscrire.
  • Votre seconde hypothèque prend fin dès que vous vendez votre premier bien puisque la somme obtenue vous permet de clore par anticipation votre première hypothèque.

Assurez-vous toutefois que votre capacité d'emprunt est suffisante pour pouvoir accéder à ce type d'hypothèque.

Points à retenir
  • Procédez en 3 étapes : vendre puis louer puis racheter.
  • Adaptez le prix de vente de votre maison afin de gagner du temps avant que l'acheteur n'emménage.
  • Organisez avec le notaire une vente et achat le même jour.
  • Débutez une seconde hypothèque avec un financement relais sur-mesure.

FAQ

Comment faire pour louer sur une courte période le temps de vendre son bien?

Vous pouvez louer un logement meublé pendant 1 jour ou quelques mois en fonction du temps dont vous avez besoin entre les deux rendez-vous chez le notaire. Pendant ce temps, stocker l'ensemble de vos meubles dans un simple garde-meuble est la solution la plus pratique et la moins onéreuse. Cela vous permettra aussi de simplifier les deux déménagements puisque tout reste empaqueté.

Comment savoir si vous pouvez prétendre à un prêt relais pour vendre avant d'acheter un autre bien immobilier?

En Suisse, qu'il s'agisse de votre premier achat immobilier ou bien d'un bien que vous vendez pour en acheter un autre, la règle ne change pas: votre charge d'endettement ne doit pas dépasser 33% de vos revenus. Pour le savoir, utilisez un simulateur d'hypothèque afin de calculer votre capacité de financement.

Comment réunir 20% de fonds propres pour l'achat du second logement tant que vous n'avez pas vendu le premier?

Autre contrainte suisse, vous devez toujours disposer de 20% du prix de vente de la maison ou de l'appartement que vous convoitez. Lorsque votre patrimoine réside essentiellement dans le premier bien immobilier, il est difficile de le faire valoir tant que celui-ci n'est pas vendu. Pensez à débloquer tout ce qui peut constituer votre 3ᵉ pilier pour réunir la somme. N'oubliez pas non plus votre 2ᵉ pilier, qui peut lui aussi jouer en votre faveur auprès d'un établissement prêteur.

Meryem Chiouar
Forte de ses 7 années d'expérience en rédaction web, Meryem est passionnée par l'écriture et le blogging. Son expertise en immobilier lui permet de partager des informations utiles pour aider les gens à prendre des décisions éclairées dans ce domaine.
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