Les droits de mutation lors d'une transaction immobilière

Lors de l’achat d’un immeuble, le bien immobilier change de propriétaire. Dès lors, les droits de mutation sont dus. Réglementés pour chaque canton, leur mode de calcul et leur montant peuvent varier. RealAdvisor vous explique le principe ainsi que les exonérations possibles.

Droit de mutation: définition

Le droit de mutation correspond à un impôt appliqué aux transactions juridiques dans le cas d’un transfert de propriété. Lorsqu’un bien immobilier est transféré d’une personne à l’autre, cette contribution sera prélevée par les cantons. 

Suivant le canton, ce droit de mutation peut être désigné sous le terme d’impôt de mutation ou de taxe. Ils peuvent être appelés émoluments lorsqu’ils sont perçus en même temps que les frais liés à l’inscription au registre foncier.

Il faut distinguer le droit de mutation de l’impôt foncier. Même si ces taxes touchent le même immeuble, le premier sera versé une seule fois par l’acheteur au moment du transfert de propriété, tandis que le second fait l’objet d’une imposition annuelle au propriétaire du bien immobilier.

Comment calculer les droits de mutation pour un immeuble?

Le droit de mutation se calcule à partir de la valeur brute de l’immeuble, à savoir sans déduction des charges et des dettes. L’objectif est de prendre comme base de calcul la valeur réelle sur le marché. 

Chaque canton applique son propre barème. Le calcul de ces frais de mutation dépend donc des règles en vigueur dans le canton où se situe l’immeuble. Son taux est en général fixe et est appliqué sur la valeur vénale de l’immeuble. 

Les tarifs pratiqués sont en général proportionnels au prix de vente. Le montant des droits de mutation se situe entre 1 % et 3 % du montant de la transaction immobilière, selon la règle de calcul appliquée par le canton. 

Dans le canton de Valais, un barème progressif est appliqué.

Cas particuliers non soumis à l'impôt sur la mutation 

En Suisse, il existe deux types d’exonérations des frais de mutation, à savoir les exonérations subjectives et objectives. Quel que soit le cas de figure, l’exonération n’est pas accordée de façon automatique. Une demande doit être formulée à l’administration fiscale pour en bénéficier. 

Les exonérations subjectives des droits de mutation

Les frais de mutation ne s’appliquent pas à tous les types d’acheteurs. Sont notamment exonérés de cet impôt : 

• La confédération ainsi que ses établissements, ses entreprises et fondations non autonomes, à l’exception des immeubles qui ne sont pas utilisés à des fins publiques ; 
• Les établissements de droit public fédéral : Banque Nationale Suisse, Compagnie des Chemins de Fer Fédéraux (CFF), Écoles Polytechniques Fédérales ; 
• Le canton, les communes et les collectivités de droit public ;
• Les églises nationales et les institutions d’utilité publique.

Chaque canton applique ses propres règles et exceptions. En effet, certains pratiquent une exonération pour les assurances sociales et caisses de compensation suisses. Renseignez-vous afin de connaître en détail les cas d’exonérations existants selon la situation géographique de l’immeuble.

Droits de mutation : les exonérations objectives

Dans certains cas de figures, les acheteurs ne sont pas forcément soumis à cet impôt. En effet, ces droits ne sont pas à verser si le transfert de la propriété immobilière a lieu dans le cadre de :

• La liquidation du régime matrimonial; 
• Une succession;
• Une donation ou un échange; 
• Le transfert en procédure de réalisation forcée;
• Le transfert au sein de la parenté. 

Certains cantons accordent simplement des allègements d’impôt sans accorder une exonération totale pour les transferts de propriété dans ces situations.

Comment être exempté des droits de mutation?

Les exonérations de droits de mutation sont propres à chaque canton. Chacun d’eux fixe la liste des cas de figure qui donnent droit à une exonération partielle ou totale de ces frais. 

Qui paye les frais de mutation? 

En général, l’acheteur est redevable de cet impôt. Cependant, les lois fiscales cantonales peuvent différer. Dans les cantons de Bâle et d'Obwald, par exemple, l’acheteur et le vendeur sont tous deux imposables.

Délai de perception des droits de mutation

Le droit de mutation est exigible lors de la demande d’inscription au registre foncier ou lors du transfert effectif de la propriété. 

À partir de la notification du bordereau provisoire ou définitif, vous disposez de trente jours pour vous acquitter de cet impôt. Les deux parties inscrites sur l’acte de vente sont solidairement responsables du paiement de l’impôt. En cas de défaut de paiement de la part de l’acheteur, l’administration fiscale est donc en droit de se tourner vers le vendeur.