Qu'est-ce qu'un volume de construction, volume bâti ?

Qu'est-ce que le volume de construction?

Définition et principes de base

Le volume de construction, exprimé généralement en mètres cubes (m³), délimite l'enveloppe tridimensionnelle maximale dans laquelle un bâtiment est érigé sur un terrain donné. Cette mesure prend en compte non seulement la largeur et la longueur, mais aussi la hauteur. Elle est directement influencée par les règles d'urbanisme et de construction en vigueur, définies par les autorités locales ou cantonales.

 Il s’agit de la mesure prise en compte par l’établissement cantonal d’assurance (ECA) dans le cadre de l’assurance des bâtiments. Si une pièce est ouverte sur plus de la moitié de son volume, son volume sera intégré au volume de construction avec l’application d’un coefficient. Ainsi, un bâtiment en forme de pavé, d’une longueur de 10 m, d’une largeur de 7 m et d’une hauteur de 3 m aura un volume bâti de 210 mètres cubes.

Des règles peuvent être mises en place pour diverses raisons, telles que :

• La préservation du patrimoine et du caractère esthétique d'une région ou d'une ville.
• La garantie d'un ensoleillement suffisant pour tous les habitants d'une zone.
• La gestion de la densité urbaine pour éviter une surpopulation ou une urbanisation excessive.
• La préservation des espaces verts et des zones naturelles.

Il est donc crucial pour un propriétaire ou un promoteur de bien comprendre et respecter ces règles, sous peine de voir son projet refusé ou même, dans des cas extrêmes, de devoir démolir une construction existante.

 Différence entre surface et volume de construction

La distinction entre surface et volume de construction est fondamentale dans le monde de l'immobilier et de la construction. Alors que la surface, généralement exprimée en mètres carrés (m²), se réfère à la superficie au sol que couvre un bâtiment, le volume englobe l'espace total que le bâtiment occupe en trois dimensions.

Imaginez une boîte : la surface serait équivalente à l'un de ses côtés, tandis que le volume représenterait l'intégralité de l'espace intérieur de cette boîte.

Ainsi, deux bâtiments peuvent avoir la même surface au sol, mais des volumes de construction très différents en fonction de leur hauteur, de la présence de sous-sols, de combles aménagés ou encore de la forme générale du bâtiment.

Comment est calculé le volume de construction d'un bâtiment?

La compréhension du calcul du volume de construction est essentielle, tant pour les professionnels du secteur immobilier que pour les particuliers souhaitant entreprendre un projet de construction ou de rénovation. Cette mesure est non seulement indicative de la taille réelle du bâtiment, mais elle peut aussi avoir des conséquences sur des aspects réglementaires et financiers.

 Méthodologie générale

Le volume de construction est déterminé par la formule simple : volume = surface au sol × hauteur. Cependant, cette formule peut parfois s'avérer plus complexe qu'il n'y paraît.

• Surface au sol : Il s'agit de la superficie totale que le bâtiment occupe au sol. Celle-ci englobe l'empreinte de tous les éléments du bâtiment, y compris les extensions, les dépendances et les annexes.
• Hauteur du bâtiment : C'est la distance verticale entre le point le plus bas du bâtiment (généralement le niveau du sol) jusqu'au point le plus haut (le sommet du toit). Pour un calcul précis, il est crucial de considérer la hauteur de chaque étage, y compris les sous-sols, combles et greniers, s'ils sont aménagés ou aménageables.
• Respect des règles : Lorsqu'on inclut des étages comme les sous-sols ou les combles, il faut tenir compte de certaines règles spécifiques. Par exemple, un sous-sol semi-enterré ou un comble partiellement habitable peut ne pas être comptabilisé intégralement dans le volume total.

Facteurs influençant le volume

Le volume de construction n'est pas simplement le produit d'un calcul mathématique. Il est également influencé par des éléments externes, notamment les règles d'urbanisme.

1. PLU (Plan Local d'Urbanisme): C'est l'un des principaux outils de planification urbaine en Suisse. Il contient des directives spécifiques concernant les constructions sur un territoire donné. Le PLU peut imposer des restrictions, telles que:
   • Limites de hauteur: Dans certaines zones, le PLU peut stipuler une hauteur maximale pour les nouveaux bâtiments afin de préserver le paysage urbain ou de garantir l'ensoleillement.
   • Coefficients d'occupation des sols: Ce sont des ratios qui déterminent la quantité de surface au sol qu'un bâtiment peut occuper sur une parcelle donnée.
   • Espaces verts et zones non constructibles: Le PLU peut aussi exiger la préservation d'espaces verts ou désigner des zones où la construction est interdite ou limitée.

2. Autres réglementations : Outre le PLU, d'autres règlements locaux ou cantonaux peuvent influencer le volume de construction. Ces règlements peuvent concerner la préservation du patrimoine, la protection de l'environnement ou d'autres enjeux spécifiques à une région.

L'utilité du volume de construction pour les propriétaires

La compréhension du volume de construction n'est pas seulement une nécessité légale ou réglementaire, elle possède une portée bien plus large et peut avoir des répercussions significatives sur la gestion, la valorisation et l'optimisation d'un bien immobilier.

Estimation immobilière et optimisation de l'espace

Le volume de construction est un indicateur clé lorsqu'il s'agit de comprendre et d'exploiter au mieux l'espace disponible d'un bien.

• Optimisation de l'espace: En connaissant le volume maximal autorisé, un propriétaire peut envisager des aménagements ou extensions, comme l'ajout d'un étage ou d'une mezzanine, pour maximiser l'espace habitable ou fonctionnel de son bien.
• Estimation précise de la valeur: Lors de la mise en vente ou de l'évaluation d'un bien, le volume de construction utilisé, ou restant à utiliser, est un critère essentiel. Une maison qui n'a pas encore atteint son volume maximal peut être perçue comme ayant un potentiel d'extension, augmentant ainsi sa valeur sur le marché.
• Planification financière: Si un propriétaire envisage une rénovation ou une extension, connaître le volume de construction permet de planifier le budget nécessaire. Cela offre une vision claire des possibilités d'aménagement et évite des dépenses inutiles ou des travaux non conformes.
• Outil d'estimation en ligne: Pour avoir une vision complète et précise de la valeur de votre bien, il est essentiel de recourir à des outils spécialisés. L'outil d’estimation en ligne de RealAdvisor vous offre une évaluation basée sur des critères rigoureux, pour avoir une idée du prix de votre bien immobilier.

Impacts sur la valeur d'une propriété

Le volume de construction ne se résume pas à une simple mesure en mètres cubes; il est intrinsèquement lié à la valeur patrimoniale d'un bien.

• Maximisation du rendement: Une utilisation optimale du volume de construction peut se traduire par une meilleure rentabilité, surtout si le bien est destiné à la location. Plus d'espace habitable ou fonctionnel signifie généralement des loyers plus élevés.
• Attractivité sur le marché: Les propriétés qui exploitent efficacement leur volume autorisé attirent davantage les acheteurs potentiels, car elles démontrent une gestion réfléchie de l'espace.
• Flexibilité et adaptabilité: Un bien qui n'a pas atteint son volume maximal offre une marge de manœuvre pour d'éventuelles modifications futures, ce qui peut être un argument de vente puissant pour des acheteurs cherchant un bien évolutif.