L'essentiel sur l'impôt sur le gain immobilier dans le canton de Vaud
| Point clé | Explication |
|---|---|
| Qu’est-ce qui est imposé ? | La plus-value réalisée: prix de vente – prix d'achat – frais déductibles. |
| Taux d’imposition | De 30 % (moins d’un an) à 7 % (après 24 ans). |
| Résidence principale | Les années d’occupation comptent double. |
| Déductions admises | Frais d’acquisition, impenses, frais de vente. |
| Exonération ou report | Successions, donations, réinvestissement dans une résidence principale. |
La vente d’un bien immobilier dans le canton de Vaud entraîne une taxation spécifique: l’impôt sur le gain immobilier. Cet impôt dépend du bénéfice réalisé, de la durée de possession du bien et des déductions autorisées. Ce guide clair et concis vous explique comment fonctionne l’impôt gain immobilier Vaud, comment le calculer et dans quels cas il est possible de réduire ou reporter l’imposition.
Comment se calcule le gain immobilier dans le canton de Vaud ?
Le gain immobilier imposable correspond à la différence entre le prix de vente net et le prix de revient.
Formule officielle
Gain imposable = Prix de vente net – (Prix d’achat + frais d’acquisition + impenses)
Prix de vente net
Il comprend notamment:
- Le montant réellement reçu,
- Les indemnités et avantages contractuels,
moins: - La commission de courtage,
- Les frais d’annonces,
- Les frais de notaire liés à la vente (si payés par le vendeur).
Prix de revient
Il inclut:
- Le prix d’acquisition,
- Les frais de notaire et droits de mutation,
- Les frais hypothécaires liés à l’achat,
- Les impenses (travaux augmentant la valeur du bien).
Bon à savoir: Les travaux d’entretien courants ne sont pas déductibles.
Exemple simple
Prix d’achat: CHF 600'000
Impenses: CHF 40'000
Prix de vente net: CHF 850'000
Gain imposable = 850'000 – 640'000 = CHF 210'000
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Taux d’imposition 2026: barème du canton de Vaud
L’impôt sur le gain immobilier dans le canton de Vaud est dégressif: plus la durée de possession est longue, plus le taux diminue.
| Durée de détention | Taux |
|---|---|
| < 1 an | 30 % |
| 1 à 2 ans | 27 % |
| 2 à 3 ans | 24 % |
| 3 à 4 ans | 22 % |
| 4 à 5 ans | 20 % |
| 5 à 6 ans | 18 % |
| 6 à 7 ans | 17 % |
| 7 à 8 ans | 16 % |
| 8 à 9 ans | 15 % |
| 9 à 10 ans | 15 % |
| 10 à 11 ans | 14 % |
| 11 à 12 ans | 14 % |
| 12 à 13 ans | 13 % |
| 13 à 14 ans | 13 % |
| 14 à 15 ans | 12 % |
| 15 à 16 ans | 12 % |
| 16 à 17 ans | 11 % |
| 17 à 18 ans | 11 % |
| 18 à 19 ans | 10 % |
| 19 à 20 ans | 10 % |
| 20 à 21 ans | 9 % |
| 21 à 22 ans | 9 % |
| 22 à 23 ans | 8 % |
| 23 à 24 ans | 8 % |
| > 24 ans | 7 % |
Bon à savoir: Les années où le bien a été utilisé comme résidence principale comptent double.
Déductions admises pour réduire l’impôt sur la gain immobilier dans le canton de Vaud
Seulement certains éléments sont déductibles pour réduire l'impôt:
Frais liés à l’achat
- Droits de mutation
- Frais de notaire
- Frais hypothécaires d’acquisition
Impenses (travaux augmentant la valeur)
- Rénovations structurelles
- Isolation, toiture, façade
- Cuisine ou salle de bain entièrement refaites
- Extension, véranda, garage
Frais liés à la vente
- Courtage
- Annonces et marketing
- Frais administratifs liés à la transaction
Non déductible: entretien courant, travaux financés par un tiers, travail non facturé du propriétaire.
5. Exemples concrets
Exemple 1: Vente après 2 ans
Prix d’achat: CHF 600'000
Prix de vente net: CHF 750'000
Gain imposable: CHF 150'000
Taux: 27 %
Impôt dû: CHF 40'500
Exemple 2: Vente après 15 ans avec travaux
Prix d’achat: chf 500'000
Impenses: CHF 80'000
Prix de vente net: CHF 900'000
Gain imposable: 320'000
Taux: 12 %
Impôt dû: CHF 38'400
Exemple 3: Résidence principale
Durée réelle: 8 ans
Durée fiscale: 16 ans (années doublées)
Taux applicable: 11 %
6. Exonérations et situations sans impôts sur la plus value en Suisse
Dans certains cas, la vente de votre maison vous exonère d'impôt sur les gains immobiliers. C'est le cas lorsque:
Exonération totale
- Gain inférieur à CHF 5'000
- Vente par une entité publique ou institution reconnue
Pas d’impôt au moment du transfert dans les cas suivants
- Héritage
- Donation
- Attribution entre époux dans un divorce
- Avancement d’hoirie
Bon à savoir: L’impôt sera dû seulement lors de la revente future.
7. Report d’imposition sur le gain immobilier dans le Vaud
Le report d'imposition permet de différer l’impôt sans l’annuler.
Cas principaux de report d'imposition sur la gain immobilier à Vaud: succession ou réinvestissement
- Vente d'une résidence principale et réinvestissement dans une nouvelle résidence principale en Suisse
- Successions et donations
- Remaniements parcellaires
Exemple de report partiel
Gain: CHF 300'000
Montant réinvesti: CHF 900'000 sur CHF 1'000'000
Montant non réinvesti: CHF 100'000 imposé immédiatement
200'000 CHF reportés
Déclaration de l’impôt sur le gain immobilier à Vaud
La déclaration doit être déposée dans un délai de 30 jours auprès de l’Administration cantonale des impôts.
Documents requis:
- Acte de vente
- Preuves des dépenses déductibles
- Preuves d’occupation (si résidence principale)
- Justificatifs des impenses
Le formulaire officiel est disponible sur vd.ch.
L’impôt gain immobilier à Vaud repose sur trois éléments essentiels: le calcul du gain, la durée de possession du bien et les déductions autorisées. Une bonne préparation, la conservation des justificatifs et la compréhension des règles de report peuvent réduire considérablement l'imposition.
Sources:
- Vd.ch
Suisse
España
France
Italia
Belgique / België
Česko
Deutschland
Nederland
Österreich
Polska
Portugal
United Kingdom
