Quels sont les frais de courtage lorsqu'on vend un immeuble?

Estimation du prix de vente, préparation de l’information mémorandum, démarches juridiques ou administratives, autant d’étapes qui peuvent compliquer une vente. C’est pourquoi de nombreux propriétaires décident de faire appel à un courtier en immeubles. Dans ce cas, des frais sont à prévoir. RealAdvisor vous explique ce qu’ils comprennent et à quel moment les régler. 

Que représentent la commission ou les frais de courtage? Comment calculer les frais de courtier?

Le montant des frais de courtage fait en général l’objet de négociation entre le vendeur et le courtier. En effet, la législation suisse ne prévoit pas un montant en particulier. 

La rémunération du courtier en immeubles correspond à un pourcentage du prix de vente. La rémunération moyenne est calculée en fonction du prix de vente. 

• Prix de vente inférieur à CHF 500’000.-: 5 % à laquelle s’ajoute la TVA sur le prix de vente; 
• Prix de vente situé entre CHF 500’000.- et CHF 4’000’000.-: 3 % et TVA sur cette transaction immobilière ; 
• Pour toute vente supérieure à CHF 4’000’000.-: moins de 3.5 % du prix de vente ainsi que la TVA.

Toutefois, cet exemple, qui peut être utilisé dans certains cas n’est pas un modèle. Les frais de courtier sont en général calculés au cas par cas. Le pourcentage exact qui sera appliqué est précisé dans le contrat de courtage. En fonction du prix de vente obtenu au terme des négociations, la rémunération du courtier sera facilement calculée. 

Le mandant et le courtier en immeubles peuvent décider de mettre en place un forfait. Dans ce cas, une somme précise est déterminée et inscrite dans le contrat de courtage. Par exemple, la commission peut être de CHF 200’000 .- quel que soit le prix de vente obtenu pour l’immeuble. 

Que comprennent ces frais de courtage?

Pour vendre votre immeuble au meilleur prix, le courtier en immeubles réalise un certain nombre d’actions. Chacune d’entre elles va générer des frais: 

• Visite et estimation du bien pour fixer un prix de vente juste; 
• Les frais de courtage: lorsque vous signez un mandat de vente, vous confiez la commercialisation de votre immeuble à ce professionnel de l’immobilier. Toutes les mesures qu’il va prendre pour réaliser une vente qualitative ouvrent droit à une rémunération; 
• Les frais marketing: réalisation de photos professionnelles, réalisation d’un appel d’offre, publicité de l’immeuble, vidéos professionnelles, visites virtuelles; 
• Les frais de représentation: frais de déplacement, participation aux frais d’essence, photocopies, etc; 
• Les frais administratifs: extraits des documents officiels et du registre foncier; 
• Réalisation de l’information mémorandum; 
• Gestion des visites avec les investisseurs retenus après sélection des offres non contraignantes (non-binding offers);
• Gestion des demandes des clients et réponses aux questions techniques; 
• Appui dans les négociations pour obtenir une offre ferme satisfaisante; 
• Accompagnement jusqu’à la signature chez le notaire.

Un bon courtier en immeubles n’est jamais trop coûteux puisqu’il s’assure de vendre votre immeuble à un prix avantageux dans un délai satisfaisant. Les coûts en termes de temps et d’actions marketing expliquent le montant demandé. La qualité du sales mémorandum et de la négociation de ce professionnel de l’immobilier facilitent la vente.

Qui paie la commission de courtage sur vente?

En tant que vendeur, vous êtes tenu de vous acquitter des frais de courtier puisque vous êtes en relation contractuelle avec ce professionnel. Le mandat de vente indique en effet que la commission de courtage devra être réglée par le mandant, à savoir le vendeur de l’immeuble. Toutefois, la question peut être négociée entre l’acheteur et le vendeur.  

De plus, dans le cadre d’un mandat de recherche de bien immobilier, l’acheteur paye le courtier si une acquisition est effectivement réalisée.

Tout comme les frais de notaire, les frais de courtier peuvent être déduits des impôts sur les gains immobiliers.

Quand les frais de courtier immobilier sont-ils dûs?

Le paiement de ces frais de courtier est subordonné à deux conditions principales: 

• La vente effective du bien immobilier;
• Un lien de causalité entre l’activité du courtier et la vente de l’immeuble. 

En signant un mandat de courtage exclusif, vous ne pouvez pas faire appel à un autre courtier immobilier ou vendre seul. Le lien de causalité est donc évident si la vente se réalise.

La date de paiement de la commission de courtage est précisée dans le mandat de vente. En général, le paiement des frais de courtier a lieu lors de la signature du contrat de vente chez le notaire. En tant que vendeur, vous bénéficiez donc d’une garantie de réussite. La rémunération ne sera due que si la vente finit par se concrétiser. Si l’objectif n’est pas atteint, vous n’êtes donc pas tenu de réaliser ce paiement. 

Pour comprendre à quel moment vous devez vous acquitter des frais de courtage immobilier, voici les différentes étapes du processus de vente dans le cas précis d’un immeuble:

1. Signature d’un mandat de courtage pour la vente d’un immeuble
2. Estimation du bien immobilier
3. Mise en place d’un processus d’appel d’offres
4. Teaser de l’immeuble 
5. Diffusion de l’information mémorandum (BO)
6. Réception des offres non-contraignantes (NBO)
7. Visite de l’immeuble
8. Séance de questions et réponses avec les investisseurs
9. Réception des offres fermes
10. Négociation du prix de vente
11. Acceptation d’une offre finale par le vendeur
12. Signature de l’acte de vente auprès d’un notaire
13. Paiement des frais de courtier
14. Fin du mandat de courtage