Meryem ChiouarMis à jour le 01.10.20265 min de lecture
Qu'est ce qu'une servitude de passage?
La servitude de passage permet de traverser le terrain d'un voisin pour accéder au sien. Mais contrairement à une simple tolérance entre voisins, c'est un droit réel, inscrit au registre foncier, qui survit aux changements de propriétaire. Voici ce que dit exactement le Code civil, comment créer une servitude, et les droits de chacun
L'essentiel en un clin d'œil
La servitude de passage est un droit réel attaché aux terrains, pas aux personnes: elle reste valable même si l'un des biens est vendu.
Elle est régie par les articles 730 et suivants du Code civil suisse; le passage nécessaire pour un terrain enclavé relève de l'article 694 CC.
C'est l'inscription au registre foncier qui fait juridiquement naître la servitude, avec un effet constitutif (art. 731 CC).
Qu'est-ce qu'une servitude de passage?
La servitude de passage est une charge grevant un terrain au profit d'un autre. Selon l'article 730 du Code civil suisse, elle oblige le propriétaire d'un immeuble, le fonds servant, à tolérer que le propriétaire d'un autre immeuble, le fonds dominant, utilise une partie de sa propriété, ici pour passer.
Sa caractéristique essentielle: c'est un droit réel attaché aux fonds eux-mêmes, et non aux personnes. Concrètement, le droit de passage reste valable même si l'un des deux terrains change de propriétaire. Un acheteur hérite automatiquement de la servitude, qu'elle soit à son avantage ou à sa charge.
Bon à savoir: la servitude transforme une simple tolérance de bon voisinage en un droit durable et opposable. Tant qu'un passage repose sur un accord oral ou une habitude, il peut être révoqué à tout moment. Inscrit au registre foncier, il devient un droit que personne ne peut plus retirer.
Fonds dominant et fonds servant: qui est qui?
Toute servitude met en relation deux terrains, avec des rôles opposés.
Fonds dominant
Fonds servant
Rôle
Bénéficie du droit de passage
Supporte la charge du passage
Droit
Traverser pour accéder à son terrain
Utiliser son terrain sans gêner le passage
Obligation
Respecter le tracé et l'usage convenus
Tolérer le passage, ne pas l'entraver
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Le propriétaire du fonds servant conserve l'usage de son terrain, mais ne peut rien faire qui rende le passage impossible ou sensiblement plus incommode pour le fonds dominant.
Les trois façons de créer une servitude de passage
Le droit suisse prévoit trois modes de constitution, selon l'origine du droit.
La servitude conventionnelle, la plus courante. Elle naît d'un accord entre les deux propriétaires, souvent lors d'une vente ou du morcellement d'une parcelle. Les parties définissent ensemble le tracé, le mode d'usage et une éventuelle indemnité.
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La servitude judiciaire, imposée par le juge. C'est le cas du passage nécessaire: selon l'article 694 CC, le propriétaire d'un terrain enclavé, sans accès suffisant à une voie publique, peut exiger un passage sur le fonds voisin, moyennant une pleine indemnité. Le juge fixe le passage en tenant compte des intérêts des deux parties, sur le fonds à qui il peut être le plus naturellement réclamé et où il est le moins dommageable.
La servitude légale, prévue directement par la loi pour certaines situations particulières, comme le passage de canalisations (art. 691 CC).
Bon à savoir: le passage nécessaire de l'article 694 CC est un recours, pas un confort. Le Tribunal fédéral l'accorde uniquement en cas de véritable enclavement, lorsqu'aucune autre solution raisonnable n'existe. Un accès simplement moins pratique ne suffit pas à l'obtenir.
Comment se crée concrètement une servitude?
La création suit deux étapes, et c'est sur la seconde que repose toute la validité du droit.
D'abord, les parties concluent un accord. En pratique, il est passé en la forme authentique devant notaire, qui rédige l'acte précisant le tracé, le type de passage (à pied, en véhicule) et les conditions.
Ensuite, et c'est l'étape décisive, le notaire requiert l'inscription au registre foncier. Selon l'article 731 CC, cette inscription a un effet constitutif: la servitude n'existe juridiquement qu'à partir du moment où elle est inscrite. Un accord non inscrit ne vaut rien face à un futur acquéreur.
Bon à savoir: contrairement à une idée répandue, ce n'est pas l'acte notarié qui fait naître la servitude, mais son inscription au registre foncier. L'acte prépare l'inscription, l'inscription crée le droit. Une servitude non inscrite n'est pas opposable aux tiers.
L'assiette: le tracé exact du passage
C'est un terme technique essentiel, souvent source de litige. L'assiette de la servitude désigne son étendue géographique précise: l'emplacement du passage, sa largeur, son tracé sur la parcelle.
Elle est fixée sur un plan établi par un ingénieur-géomètre officiel, déposé au registre foncier. Ce plan évite les désaccords futurs: il indique noir sur blanc où le passage peut s'exercer, et jusqu'où. Sans assiette clairement définie, l'interprétation de la servitude revient au juge civil, qui se fonde en premier lieu sur l'inscription au registre foncier.
Droits et obligations de chaque partie
Le propriétaire du fonds dominant peut exercer son droit de passage dans les limites exactes fixées par l'acte. Si la servitude prévoit un passage en véhicule, il peut l'utiliser ainsi, mais ne peut pas l'étendre au-delà de ce qui a été convenu.
Le propriétaire du fonds servant doit tolérer le passage sans l'entraver. Il peut aménager son terrain, poser une clôture ou un portail, mais à la seule condition que cela ne rende pas l'accès impossible ou nettement moins commode pour le fonds dominant.
Pour les frais d'entretien du passage, la règle générale veut que le fonds dominant les supporte, puisqu'il en est le bénéficiaire. Toutefois, si le fonds servant utilise aussi le passage, les frais sont répartis entre les deux.
Modifier ou supprimer une servitude de passage
Une servitude n'est pas forcément éternelle. Elle peut être modifiée ou éteinte, mais toujours par une démarche formelle au registre foncier.
Pour modifier le tracé, l'accord du fonds dominant est nécessaire, car tout changement touche à son accès. Un nouvel acte notarié et une nouvelle inscription officialisent la modification. En cas de désaccord, le tribunal tranche en pesant les intérêts des deux parties.
Pour éteindre la servitude, deux voies existent: la renonciation volontaire du fonds dominant, par acte notarié et radiation au registre foncier, ou la suppression judiciaire lorsque la servitude a perdu toute utilité, par exemple si le fonds dominant obtient un accès direct à la voie publique.
Sources
Code civil suisse, art. 730 à 744 (servitudes foncières) et art. 694 (passage nécessaire) (Consulté le 10.09.2026) : fedlex.admin.ch
Arrêt du Tribunal fédéral 5A_307/2023 du 15 janvier 2024, passage nécessaire (art. 694 CC) (Consulté le 10.09.2026) : bger.ch
Questions fréquentes
Une servitude de passage peut-elle être transférée à un nouvel acheteur?
Oui, la servitude est attachée aux propriétés, non aux personnes. Elle se transfère donc automatiquement lors de la vente de l’une des parcelles.
Puis-je installer un portail sur un chemin avec servitude?
Oui, à condition que le portail n’entrave pas l’usage du passage par le fonds dominant. Le propriétaire du fonds dominant doit être consulté.
Qui doit prendre en charge les frais d’entretien d’un passage avec servitude?
En général, c’est le fonds dominant qui supporte les frais d’entretien. Toutefois, les coûts peuvent être partagés si le fonds servant utilise également le passage.
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