Comment rédiger un sales mémorandum?

Pour présenter l’immeuble aux investisseurs, la rédaction du sales mémorandum est incontournable. Ce document contient toutes les informations utiles concernant l’immeuble. Voici comment le rédiger et vous assurer de mettre en valeur le bien immobilier.

Présentation de la société et de ses activités

Le sales mémorandum étant rédigé par des courtiers immobiliers RealAdvisor, la présentation de la société fait office d’introduction dans ce document.

Présentation des courtiers et interlocuteurs

Le sales mémorandum est préparé par une équipe de courtiers spécialisés dans l’immobilier de rendement. Pour chacun d’eux, la présentation rappelle l’expertise qui pourra être utilisée dans le cadre de cette vente d'immeubles. Tout au long de ce processus de vente, le client reste informé des prochaines étapes avec les différents interlocuteurs.

Présentation du processus de vente

Chez RealAdvisor, le processus de vente d'immeubles se déroule de la façon suivante :

• Estimation en ligne sur notre site pour avoir une idée de la tranche de prix de vente potentiel de l’immeuble.
• Estimation sur place avec l’un des courtiers immobiliers RealAdvisor afin de réaliser une analyse fine et une expertise complète de l’actif immobilier.

• Signature du mandat exclusif pour bénéficier du meilleur accompagnement tout au long du processus de vente. 
• Phase de préparation: teaser de présentation, convention de confidentialité (NDA) et brochure de vente.
• Phase NBO: contact des investisseurs ciblés par les experts en fonction de leurs critères d’investissement, obtention des confirmations d’intérêt et transmission de l’ensemble des documents de vente. 
• Accompagnement lors de la 1ère phase: suivre les investisseurs pour une bonne compréhension des documents, répondre aux questions, obtenir et analyser les offres, aider le vendeur pour sélectionner les investisseurs retenus. 
• Mise en place de la Data Room avant le passage à la phase BO.
• Phase BO: mener les visites de l’immeuble, suivre la Due Diligence investisseurs, assurer le suivi de la Data Room, obtenir et analyser les offres, assister le vendeur pour la sélection de l’investisseur retenu pour la négociation finale. 
• Phase Closing: mener les dernières négociations avec l’acheteur retenu, vérifier si l’investisseur sélectionné est solvable.
• Signature de l’acte de vente:  s’assurer que toutes les démarches nécessaires (attestations, documents, procurations) sont renseignées et transmises au notaire ou aux différents intervenants de la vente.
• Suivi de la conclusion de la vente chez le notaire. 

Présentation du calendrier de la transaction

Le calendrier de la transaction se compose de plusieurs étapes: 

1. Préparation des documents de vente : 5 à 6 semaines

• Teaser
• Règlement de consultation
• Sales mémorandum
• Data room partielle
• Q & A

2. Non Binding Offers : 4-5 semaines

• Analyse du sales mémorandum
• Transmission des offres non-contraignantes

3. Phase de Due Diligence : 5-6 semaines 

• Sélection des investisseurs
• Due Diligence
• Data room complète
• Visites
• Questions & réponses

4. Blinding Offers & Closing : 4-5 semaines

• Sélection de l’investisseur final
• Négociations finales
• Signature auprès du notaire

Analyse micro et macro environnementale

Ces analyses réalisées par le courtier immobilier offrent plus de contexte. L’immeuble est considéré par rapport au marché et à son emplacement.

Analyse du marché

L’objectif est de démontrer l’attractivité de la localité de l’immeuble via une analyse micro et macro environnementale.

Macro analyse du marché

Le sales mémorandum dresse un tableau des atouts de la ville dans laquelle se situe l’immeuble en vente, au niveau de : 

• Emplois: secteurs d’activité dynamiques, nombre d’entreprises 
• Logements en location: montant du loyer en CHF/m², taux de vacance locative, nombre de logements, construction de nouveaux logements dans la localité
• Locaux commerciaux: montant du loyer en CHF/m², surfaces de vente, construction de nouvelles surfaces de vente
• Situation économique au niveau régional, du canton et de la Suisse: population, emploi
• Impôts au niveau de la ville, du canton et du pays

Pour chacune de ces informations, un comparatif par rapport à l’ensemble du territoire Suisse est proposé. De cette façon, les investisseurs ont une vision plus nette des atouts de l’immeuble.

Micro-situation du marché

La micro-analyse permet d’obtenir des rapports plus ciblés et spécifiques quant à la localisation de l’actif : 

• Stock immobilier et activité de construction
• Liquidité du marché par rapport au stock et taux de logements vacants
• Taux de l’offre : surfaces de vente
• Taux de l’offre : appartements en location
• Benchmarks appartements en location CHF/m²
• Benchmarks surface de vente CHF/m²

Analyse de l'emplacement

La macro-analyse de l’emplacement permet de donner un rating au niveau résidentiel et surfaces de vente. Pour que les investisseurs puissent comprendre comment se valorise l’immeuble, l’emplacement dans la localité est comparé avec la note obtenue dans d’autres environnements suisses.

Informations générales de l'immeuble

Pour présenter l’immeuble en détail, vous devez réunir un certain nombre d’informations clés. Elles permettent aux investisseurs de mieux visualiser le bien immobilier en vente. 

Type de vente

La vente immobilière peut s’effectuer de deux façons: 

• En nom propre
• En société 

Adresse

Étant donné que l’emplacement revêt une importance capitale en matière d’immeuble de rendement, le sales mémorandum précise : 

• Le canton dans lequel se trouve l’immeuble;
• La commune concernée;
• Le quartier;
• L’adresse complète. 

Registre foncier

En consultant les informations relatives à l’immeuble en vente dans le registre foncier, vous obtiendrez un certain nombre d’informations à faire figurer dans votre dossier de vente : 

• Les coordonnées du ou des propriétaires;
• Le numéro de la parcelle; 
• L’adresse de la parcelle; 
• La surface de la parcelle en m²; 
• Le numéro d’immeuble; 
• Les zones d’affectation, à savoir zone ordinaire, zone de développement ou zone protégée; 
• Le degré de sensibilité au bruit; 
• La présence de servitudes: droits et charges correspondants;
• Le niveau de pollution du site;
• Le recensement architectural. 

Le notaire utilisera toutes ces informations lors de la rédaction de l’acte de vente.

Utilisation de l’immeuble

Une synthèse de l’état locatif permet de préciser quelles sont les utilisations de l’immeuble. Elles peuvent notamment correspondre à: 

• Logements 
• Arcades commerciales 
• Bureaux 
• Dépôts 
• Restaurants 
• Établissements hôteliers
• Entrepôts de stockage 
• Industries

Pour chacun d’eux, vous préciserez la surface en m², le revenu actuel et le revenu optimisé. Ces données permettent aux investisseurs d’évaluer le rendement possible pour cet immeuble. 

Typologie de l’immeuble

Pour que les investisseurs apprécient le potentiel de l’immeuble, le sales mémorandum en précise la typologie en indiquant: 

• Surface locative totale
• Nombre de niveaux
• Nombre de parkings
• Nombre de locataires

État locatif

L’état locatif de l’immeuble permet de connaître le rendement qui peut être obtenu. Cette partie du sales mémorandum est essentielle pour que les investisseurs puissent évaluer l’opportunité qui leur est présentée.

État locatif actuel

L’état locatif actuel renseigne sur les résultats de cet immeuble de rendement à partir de certaines informations clés : 

• Revenus locatifs réels sur une année
• Taux de vacance locative

Loyer moyen en CHF/m² appliqué pour les zones résidentielles, commerciales ou industrielles

État locatif optimisé du marché

L’état locatif optimisé du marché indique quel est le rendement qui peut être atteint en optimisant certains points : 

• Optimisation du prix de tous les loyers en fonction du marché actuel 
• Si 100% des locaux sont loués : sans vacance locative
• Loyer moyen optimisé au m² pour les locaux résidentiels, commerciaux ou industriels

Ces analyses du courtier immobilier permettent d’estimer les possibilités d’évolution du rendement annuel en travaillant sur certains points essentiels. 

État locatif résumé

Cette partie de l’état locatif rappelle d’autres informations utiles aux investisseurs : 

• Nombre de lots par étage
• Typologies des biens 
• Affectation des biens: résidentiel, commercial ou industriel
• Noms des locataires en fonction de la typologie des biens: les noms des locataires commerciaux, résidentiels et industriels sont précisés
• Répartition des loyers par affectation
• Répartition des surfaces par affectation

Décompte de gestion annuel

Le décompte de gestion annuel recense les frais et charges de l’immeuble. Il est donc à considérer par les investisseurs. 

Qu'est-ce que le décompte de gestion?

Chaque année, la régie transmet le décompte de gestion au propriétaire de l’immeuble. Ce document permet d’évaluer les frais et charges mensuelles/annuelles.

Dans le sales mémorandum, le courtier immobilier transmet au minimum les décomptes de gestion des trois dernières années. Avec un détail année par année, l’investisseur peut constater l’évolution des frais et charges pour l’immeuble.

Revenus annuels

Les décomptes de gestion indiquent les revenus locatifs de l’immeuble pour les trois dernières années. Le sales mémorandum contiendra également le taux de vacance et le revenu locatif moyen en fonction de cette information. 

Les frais annuels de l’immeuble

Les décomptes de gestion remis par la régie renseignent également sur le montant annuel des frais suivants : 

• Entretien 
• Police d’assurance: responsabilité civile, assurance du bâtiment contre les risques courants
• Honoraires et frais d’exploitation: gérance, conciergerie 
• Frais à la charge des propriétaires: électricité, coût d'entretien de la production de chaud, eau, serrurerie, charges diverses
• Frais de gestion immobilière
• Divers/autres frais

En déduisant les frais des revenus annuels, le courtier immobilier obtient le revenu net d’exploitation. Plus précis, cette information permet aux investisseurs d’évaluer correctement l’immeuble proposé à la vente. 

Description technique

En matière d’investissement immobilier, toutes les installations techniques présentes dans un immeuble possèdent leur importance. Elles permettent aux acheteurs de savoir si des frais seront à anticiper à plus ou moins long terme. Voilà pourquoi ces éléments sont ajoutés au sales mémorandum.

Chauffage

Dans cette partie du sales mémorandum, vous allez détailler les caractéristiques des installations de chauffage : 

• Production de chaud: type de chaudière présente dans l’immeuble
• Émetteur: chauffage central ou individuel
• Production d’eau chaude: type de ballon
• Distribution de la chaleur et de l’eau chaude

Ventilation

Pour la ventilation dans l’immeuble, vous devez préciser si elle est de type : 

• Simple flux 
• Double flux

De plus, dans votre dossier de vente, vous préciserez où se situent les entrées d’air dans les logements, les locaux commerciaux et les bureaux. 

Sanitaires

En ce qui concerne les sanitaires, vous préciserez l’état des installations afin que les investisseurs puissent savoir si des travaux seront nécessaires à plus ou moins long terme.

Électricité

Pour l’électricité dans le bâtiment, le dossier de vente précise les éléments suivants : 

• L’emplacement et l’accessibilité du tableau électrique
• L’emplacement des disjoncteurs
• Les fusibles

Espaces communs

Le sales mémorandum doit décrire les espaces communs mis à disposition de tous les locataires : 

• Boîte aux lettres 
• Escaliers
• Ascenseur
• Local poubelle
• Paliers 
• Installations spécifiques

Travaux CAPEX

Afin de pérenniser son investissement immobilier, les travaux CAPEX conservent ou améliorent l’état de l’immeuble.

Qu'est-ce que des travaux CAPEX?

Les CAPEX ou dépenses d’investissement (de l’anglais capital expenditure) se réfèrent aux immobilisations, c'est-à-dire aux dépenses qui ont une valeur positive sur le long terme.

CAPEX par pôles d'activités

Cette dernière partie indique quels sont les travaux CAPEX qui ont été réalisés par pôles d’activités : 

• Entretien immeuble
• Entretien des appartements 
• Rénovations de l'immeuble
• Rénovations des appartements
• Création de nouveaux appartements

CAPEX par définitions

Dans le détail, le sales mémorandum précise les travaux CAPEX par définitions : 

• Installations sanitaires
• Installations électriques 
• Chauffage
• Façades
• Aménagements intérieurs
• Ventilation

Ces informations permettent aux investisseurs de savoir quels sont les travaux CAPEX qui ont été effectués récemment. Ils pourront anticiper les futures dépenses dans ce domaine.

Annexes

Pour finir, le sales mémorandum contient des annexes qui vont illustrer les informations présentées précédemment: 

• Plan du quartier pour évaluer la qualité de l’emplacement
• Plans de l’immeuble pour chaque étage
• Plans des façades
• Portfolio offrant différentes vues intérieures et extérieures de l’immeuble
• Annexes juridiques et fiscales