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Wer bei Zwangsversteigerungen in Bern mitbieten möchte, findet aktuelle Objekte auf schkg-be.ch, im kantonalen Amtsblatt und auf der Online-Plattform E-Gant. Diese Seite bündelt alle relevanten Quellen, erklärt den gesamten Ablauf Schritt für Schritt und zeigt Ihnen, worauf Sie als Käufer achten müssen, damit Sie gut vorbereitet in die Versteigerung gehen.
Das grösste Problem für Kaufinteressierte ist oft nicht der Ablauf selbst, sondern die Frage, wo sie aktuelle Objekte überhaupt finden. Im Kanton Bern gibt es dafür mehrere zuverlässige Anlaufstellen:
Das Portal des Verbands Bernischer Betreibungs- und Konkursbeamter (VBBK) ist die wichtigste Quelle. Dort erscheinen alle bevorstehenden Zwangsversteigerungen mit Objektbezeichnung, Adresse, Schätzwert, Mindestgebot und Versteigerungstermin. Die Einträge werden laufend aktualisiert. Tipp: Überprüfen Sie die Seite wöchentlich oder richten Sie – falls verfügbar – einen E-Mail-Alert ein.
Mit E-Gant bietet das Betreibungs- und Konkursamt im Kanton Bern eine digitale Plattform für Betreibungsamt-Auktionen an. Sie können Objekte im Detail einsehen, Mindestgebote prüfen und in Echtzeit mitbieten. Das spart Aufwand und ermöglicht die Teilnahme auch dann, wenn Sie nicht persönlich nach Bern reisen können.
Jede Zwangsversteigerung muss als Pflichtpublikation im offiziellen Amtsblatt des Kantons Bern ausgeschrieben werden. Seit dem 1. Januar 2020 erscheint das kantonale Amtsblatt Bern ausschliesslich online.
Die Berner Zeitung und der Bund drucken Versteigerungsankündigungen in der Rubrik «Amtliche Bekanntmachungen». Wer diese regelmässig liest, findet gelegentlich Objekte, bevor sie auf digitalen Plattformen breit wahrgenommen werden.
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Der Ausgangspunkt jedes Verfahrens ist ein Antrag des Gläubigers – meistens einer Bank oder Versicherung – beim zuständigen Betreibungsamt im Kanton Bern. Voraussetzung ist ein im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht. Dieses gibt der Bank nicht die Immobilie selbst, sondern lediglich den Anspruch auf den späteren Versteigerungserlös.
Wichtig zu verstehen: Banken leiten eine Zwangsversteigerung nicht leichtfertig ein. Zuvor werden in aller Regel alternative Wege geprüft. Dazu gehören ein Zahlungsaufschub, eine Umschuldung oder ein freihändiger Verkauf. Erst wenn alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft sind oder der Schuldner die Zusammenarbeit verweigert, stellt die Bank den Verwertungsantrag.
Nach Eingang des Antrags beauftragt das Betreibungsamt einen Gutachter mit der Schätzung der Liegenschaft. Der ermittelte Schätzwert fliesst als Orientierungsgrösse in die Versteigerungsunterlagen ein und bestimmt häufig das Mindestgebot. Für Käufer gilt: Amtliche Schätzungen spiegeln nicht zwingend den aktuellen Marktwert wider. Eine unabhängige Immobilienbewertung lohnt sich deshalb fast immer.
Das Betreibungsamt setzt einen Termin fest und macht diesen öffentlich bekannt – auf schkg-be.ch, im kantonalen Amtsblatt und bei Bedarf in lokalen Medien. Gleichzeitig werden alle relevanten Objektinformationen veröffentlicht: Lage, Fläche, Baujahr, Schätzwert, Mindestgebot und bestehende Grundbuchlasten.
Als Kaufinteressierter sollten Sie die Besichtigungsmöglichkeit nutzen. Das Betreibungsamt organisiert Besichtigungstermine und kommuniziert diese auf der Objektseite. Lassen Sie das Gebäude, wenn möglich, von einem Baufachmann begleiten, denn versteckte Mängel wie Feuchtigkeit, veraltete Elektroinstallationen oder Schimmelprobleme gehen nach dem Zuschlag vollständig auf Sie über. Es gibt keine Gewährleistung und keine Möglichkeit, nachträglich Nachbesserungen zu verlangen.
Gleichzeitig sollten Sie:
Vor der Teilnahme müssen Sie sich beim zuständigen Betreibungsamt registrieren und ein Depot hinterlegen. Dieses beträgt in der Regel 10 % des amtlichen Schätzwerts. Das Depot dient als Sicherheit: Erhalten Sie den Zuschlag und zahlen nicht fristgerecht, verfällt es.
Die Versteigerung selbst läuft nach dem Höchstgebotsprinzip: Wer am meisten bietet, erhält den Zuschlag. Das gilt sowohl für physische Auktionen im Amtsgebäude als auch für Online-Versteigerungen über E-Gant. Setzen Sie sich vorab ein klares Maximalgebot – die Dynamik einer Versteigerung kann dazu verleiten, impulsiv zu überbieten.
Nach dem Zuschlag setzt das Betreibungsamt eine Zahlungsfrist. In der Regel beträgt diese 30 Tage, kann aber im Einzelfall variieren. Sobald der Kaufpreis überwiesen ist, trägt das Grundbuchamt die Eigentumsübertragung ein.
Das Angebot bei Immobilienversteigerungen im Kanton Bern ist breit:
Objekte in ländlicheren Gebieten des Kantons – Berner Oberland, Emmental, Seeland – sind oft mit tieferen Mindestgeboten ausgeschrieben und bieten besonders für Käufer mit etwas Geduld gutes Potenzial.
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Zwangsversteigerungen in der Schweiz basieren auf zwei Rechtstexten: dem Schuldbetreibungs- und Konkursgesetz (SchKG) und der Verordnung über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG). Beide Gesetze regeln den Verfahrensablauf, Fristen, das Mindestgebot und die Rechte der Beteiligten.
Als Käufer treten Sie vollständig in die Rechtsstellung der Liegenschaft ein. Das bedeutet: Sie übernehmen alle im Grundbuch eingetragenen Rechte und Lasten, soweit sie durch den Versteigerungserlös nicht gedeckt werden. Dazu gehören:
Ein Blick in den Grundbuchauszug ist deshalb nicht optional, sondern die Grundlage jeder seriösen Kaufentscheidung.
Beim normalen Immobilienkauf gibt es gesetzliche Schutzmechanismen. Bei einer Zwangsversteigerung gelten diese nicht. Wer den Zuschlag erhält und nicht zahlt, verliert das Depot und haftet für etwaige Differenzen bei einer späteren Neuversteigerung. Ebenso gibt es keine Gewährleistung für Baumängel oder versteckte Schäden.
Die Grundstückgewinnsteuer trifft grundsätzlich den Veräusserer, nicht Sie als Käufer. Allerdings lohnt es sich, beim Kauf schon an einen späteren Wiederverkauf zu denken: Denn ab dem Zeitpunkt des Zuschlags läuft auch für Sie die Besitzdauer, die später die Steuerbelastung beim Weiterverkauf beeinflusst.
Nicht alle Zwangsversteigerungen laufen gleich ab. Es gibt zwei verschiedene Szenarien. Je nachdem, welches vorliegt, ist entweder das Betreibungsamt oder das Konkursamt Bern zuständig.
Bei einer Grundpfandverwertung betreibt ein einzelner Gläubiger – meist eine Bank – die Liegenschaft wegen unbezahlter Hypothekarzinsen. Das Betreibungsamt organisiert in diesem Fall die öffentliche Versteigerung und wickelt das gesamte Verfahren ab.
Bei einem Konkursverfahren ist der Schuldner vollständig zahlungsunfähig. Das Konkursamt Bern übernimmt dann die Verwaltung und Verwertung sämtlicher Vermögenswerte. Die sogenannte konkursamtliche Versteigerung betrifft dabei nicht nur die Liegenschaft, sondern alle pfändbaren Güter des Schuldners. Für Käufer macht das einen Unterschied: Bei konkursamtlichen Versteigerungen kaufen Sie das Objekt direkt von der Konkursmasse, was teils andere Verfahrensregeln und Fristen mit sich bringt.
| Grundpfandverwertung | Konkursamtliche Versteigerung | |
|---|---|---|
| Zuständige Behörde | Betreibungsamt | Konkursamt Bern |
| Auslöser | Nichtzahlung der Hypothekarzinsen | Vollständige Zahlungsunfähigkeit |
| Was wird versteigert? | Nur das verpfändete Objekt | Alle Vermögenswerte des Schuldners |
| Abwehr möglich bis? | Versteigerungstag | Nur bei vollständiger Schuldentilgung |
| Rechtsgrundlage | Art. 151 ff. SchKG, VZG | Art. 197 ff. SchKG |
Wenn das Konkursamt Bern eine Immobilie zur Versteigerung bringt, läuft das Verfahren in mehreren Schritten ab. Zunächst erstellt das Konkursamt ein vollständiges Inventar aller Vermögenswerte des Schuldners – inklusive Liegenschaften. Anschliessend bewertet es die Immobilien und legt fest, ob eine konkursamtliche Versteigerung oder ein freihändiger Verkauf sinnvoller ist.
Entscheidet sich das Konkursamt Bern für eine Versteigerung der Immobilien, gelten folgende Besonderheiten gegenüber der gewöhnlichen Grundpfandverwertung:
Neben schkg-be.ch veröffentlicht das Konkursamt Bern Verwertungsankündigungen direkt auf seiner Website sowie im kantonalen Amtsblatt. Es lohnt sich, beide Quellen zu verfolgen, weil konkursamtliche Versteigerungen von Immobilien in Bern nicht immer auf schkg-be.ch erscheinen.
Im Zweifelsfall empfiehlt sich auch eine Beratung durch einen Anwalt oder Notar – besonders bei konkursamtlichen Versteigerungen, wo das Verfahren komplexer ist als bei der gewöhnlichen Grundpfandverwertung.
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Bevor Sie mitbieten, gehen Sie diese Punkte sorgfältig durch:
Wer als Eigentümer mit einer Zwangsversteigerung konfrontiert ist, hat bis zum Versteigerungstag mehrere Handlungsoptionen:
Das Verfahren wird eingestellt, sobald die gesamte offene Forderung inklusive aufgelaufener Zinsen und Verfahrenskosten bezahlt ist. Bei einer reinen Grundpfandverwertung genügt es, die Forderung des einen Gläubigers zu decken; andere Schulden spielen dabei keine Rolle.
Banken bevorzugen einen privaten Verkauf gegenüber einer Zwangsversteigerung, weil dabei höhere Erlöse erzielt werden. Der Schuldner profitiert ebenfalls, da ein freihändiger Verkauf den Abschluss des Zwangsverwertungsverfahrens verhindert. Dadurch entsteht kein Verlustschein, und die Betreibung führt nicht zu einem abgeschlossenen Verwertungsvermerk. Zu beachten ist aber: Die bereits laufende Betreibung ist im Betreibungsregister eingetragen und bleibt dort fünf Jahre sichtbar – unabhängig davon, wie das Verfahren endet.
Mit einem erfahrenen Immobilienmakler in Bern lässt sich ein Verkauf oft innerhalb weniger Monate abwickeln.
Viele Banken sind bereit, bei vorübergehenden finanziellen Engpässen einen Aufschub oder eine Umstrukturierung der Schulden zu vereinbaren. Ein offenes, frühzeitiges Gespräch mit der Bank ist oft der effektivste erste Schritt.
Gehört zur Liegenschaft eine grössere Parzelle, kann ein Teilverkauf unter Umständen ausreichen, um die offene Forderung zu tilgen und die restliche Immobilie zu behalten. Das setzt allerdings eine Grundbuchmutation voraus, was Zeit braucht.
Die Atmosphäre einer Versteigerung – ob vor Ort oder online – erzeugt Druck. Wer kein klares Limit hat, bietet schnell zu hoch. Legen Sie Ihr Maximum vorab schriftlich fest und halten Sie sich daran, auch wenn es schwerfällt.
Ohne Besichtigung kaufen Sie die Katze im Sack. Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, veraltete Heizungen oder Elektroinstallationen werden vom Betreibungsamt nicht offengelegt. Diese Mängel trägt ab dem Zuschlag vollständig der Käufer.
Eine nicht gelöschte Hypothek eines Drittgläubigers bleibt auch nach der Versteigerung auf dem Objekt, sofern der Erlös nicht ausreicht. Das kann die Finanzierung nachträglich belasten.
Wer den Zuschlag erhält, muss zahlen. Das gilt unabhängig davon, ob die Bank die Hypothek später bewilligt oder nicht. Klären Sie die Finanzierung verbindlich, bevor Sie bieten. Ein Hypothekenvergleich hilft Ihnen dabei, die beste Offerte zu finden.
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Zwangsversteigerungen im Kanton Bern bieten Ihnen Möglichkeiten, Immobilien zu Preisen zu erwerben, die unter dem freien Marktwert liegen. Der Schlüssel liegt nicht im Glück, sondern in der Vorbereitung: Objekt sorgfältig recherchieren, Grundbuch und Lasten prüfen, Finanzierung frühzeitig sichern, Liegenschaft besichtigen und ein klares Maximalgebot festlegen. Wer diese Schritte befolgt, ist bei Zwangsversteigerungen in Bern im Vorteil – ob als Eigennutzer oder als Investor auf der Suche nach einem Renditeobjekt.
Aktuelle Objekte und Termine veröffentlicht das Betreibungsamt auf schkg-be.ch und im kantonalen Amtsblatt. Über die Plattform E-Gant können Sie zusätzlich online mitbieten. Es lohnt sich, diese Quellen wöchentlich zu prüfen.
Bei einer Betreibungsamt-Auktion betreibt ein einzelner Gläubiger – meist eine Bank – die verpfändete Liegenschaft. Bei einer konkursamtlichen Versteigerung von Immobilien ist der Schuldner vollständig zahlungsunfähig, und das Konkursamt Bern verwertet alle Vermögenswerte. Käufer profitieren dabei vom Lastenverzeichnis und dem Kollokationsplan, müssen aber mit längeren Verfahrensdauern rechnen.
Nein. Über E-Gant können Sie auch online teilnehmen. Sie müssen sich aber vorab beim zuständigen Betreibungsamt registrieren und ein Depot – in der Regel 10 % des Schätzwerts – hinterlegen.
Sie verlieren das hinterlegte Depot und können für Differenzen zwischen Ihrem Gebot und dem Erlös einer Neuversteigerung haftbar gemacht werden. Klären Sie die Finanzierung deshalb verbindlich, bevor Sie mitbieten.
Ja – bis zum Versteigerungstag können Sie das Verfahren stoppen, indem Sie die gesamte offene Forderung des Gläubigers begleichen. Alternativ kann ein freihändiger Verkauf in Absprache mit der Bank das Verfahren ersetzen und ist oft die bessere Lösung für alle Beteiligten.
