T2 2025: L’evoluzione nelle quindici città principali
Il mercato immobiliare svizzero ha ritrovato slancio nel secondo trimestre 2025: i prezzi degli appartamenti sono aumentati dell’1.2 %, quelli delle case unifamiliari dell’1.0 %, registrando così la crescita trimestrale più forte degli ultimi tre anni. I volumi di transazione hanno continuato a riprendersi, sostenuti dalla diminuzione dei tassi ipotecari, dall’inflazione stabile e da una solida domanda interna. Con un’offerta ancora limitata e condizioni di finanziamento in miglioramento, prevediamo ora un aumento dei prezzi tra il 3 e il 4 % su base annua.
I prezzi immobiliari hanno registrato un’accelerazione nel secondo trimestre del 2025. A livello nazionale, i prezzi degli appartamenti sono aumentati del +1.2 % su base trimestrale, mentre le case unifamiliari hanno segnato un +1.0 %. Si tratta della crescita più marcata dal 2022, che indica un chiaro cambiamento di tendenza dopo diversi trimestri di incrementi sotto la media.
La maggior parte delle grandi città ha registrato aumenti significativi dei prezzi. Zugo e Lucerna guidano la classifica per gli appartamenti con un +2.4 % ciascuna, seguite da Sion con un +2.0 %. I prezzi delle case sono saliti con decisione a Sion (+2.3 %), Zugo (+1.6 %) e Losanna (+1.6 %). Al contrario, Lugano è risultata l’unica città con cali in entrambi i segmenti: –1.1 % per gli appartamenti e –0.8 % per le case. Anche San Gallo ha registrato un calo dei prezzi delle case (–0.8 %).
Negli ultimi dieci anni, Zugo ha costantemente guidato il mercato immobiliare svizzero. I prezzi degli appartamenti sono aumentati di oltre il +70 %, riflettendo una forte domanda, un’offerta limitata e un’attrattiva duratura sia per acquirenti locali che internazionali. Nello stesso periodo Zurigo occupa il secondo posto, con un incremento decennale di circa il +47.5 %.
A livello cantonale, i prezzi degli appartamenti hanno nuovamente superato quelli delle case, proseguendo un trend iniziato nel 2022. Solo due cantoni – Ticino (–0.6 %) e Giura (–0.1 %) – hanno registrato cali nei prezzi degli appartamenti.
I prezzi delle case sono diminuiti in sette cantoni, inclusi Appenzello Interno (–0.8 %) e Appenzello Esterno (–0.9 %). Gli aumenti più marcati per gli appartamenti si sono verificati a Uri (+3.0 %), Zugo (+2.5 %) e Obvaldo (+2.2 %). Nel segmento delle case, il Vallese è in testa con un +1.8 %, seguito da Zugo e Obvaldo (entrambi +1.6 %) e Friburgo (+1.5 %).
Nel complesso, la crescita dei prezzi si sta rafforzando e sta interessando un numero crescente di regioni. I centri urbani e la Svizzera centrale continuano a guidare il mercato, confermando la loro attrattiva di lungo periodo. Sebbene persistano differenze regionali, la ripresa delle dinamiche dei prezzi è ora visibile nella maggior parte dei segmenti e delle aree geografiche.
Dopo i primi segnali di ripresa registrati a inizio anno, i volumi di transazioni si sono ulteriormente rafforzati nel secondo trimestre del 2025. L’attività di mercato è ora sulla buona strada per raggiungere – o addirittura superare – la media degli ultimi dieci anni, segnando un punto di svolta dopo diversi anni di bassa rotazione. Questo rimbalzo riflette una combinazione tra migliori condizioni di finanziamento e una maggiore partecipazione degli acquirenti, in particolare nelle regioni dove l’offerta è scarsa e la concorrenza si intensifica.
Negli ultimi mesi la domanda è cresciuta in modo evidente, sostenuta da condizioni di mercato in miglioramento e da un rinnovato clima di fiducia.
I costi di finanziamento continuano a diminuire: i tassi fissi a 10 anni sono ora inferiori all’1.5 % e le offerte indicizzate al SARON si aggirano attorno allo 0.7 %. Con la ripresa del trend rialzista dei prezzi, molti acquirenti preferiscono agire rapidamente piuttosto che aspettare. L’accelerazione simultanea di prezzi e transazioni alimenta un senso di urgenza, soprattutto nelle aree a offerta limitata. Sebbene le normative Basel III abbiano introdotto requisiti di credito più severi, finora questi sono stati compensati da tassi più bassi, fondamenti solidi e un rinnovato slancio della domanda.
Nonostante la ripresa della domanda, l’offerta rimane fortemente limitata. Il tasso di sfitto nazionale è sceso ai minimi storici e l’indice di costruzione residenziale è ancora al di sotto dei livelli dell’anno scorso. Nel secondo trimestre, i permessi edilizi sono diminuiti del 13 % rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, alimentando le preoccupazioni sulla disponibilità futura di alloggi. Anche se si prevede una modesta ripresa dell’attività di rilascio dei permessi nella seconda metà del 2025 e nel 2026, difficilmente basterà a coprire il fabbisogno strutturale stimato in circa 50’000 nuove unità abitative all’anno. Il disallineamento tra domanda e offerta resta una delle caratteristiche distintive del mercato immobiliare svizzero – nonché un fattore chiave nella pressione continua sui prezzi.
Il nostro rapporto precedente descriveva un mercato stabile ma cauto, con una moderata crescita dei prezzi e un’attività limitata. Al contrario, il secondo trimestre del 2025 segna un chiaro cambio. Prezzi e volumi sono aumentati più del previsto e l’attività è ora in linea con – o superiore a – la media decennale, superando le previsioni di performance inferiori alla norma. Questo suggerisce che il mercato stia passando dalla stabilizzazione a una fase di ripresa più sostenuta.
Dalla fine del primo trimestre, quest’anno la Banca nazionale svizzera ha abbassato il tasso guida per la seconda volta, portandolo allo 0 %. Questa decisione è stata motivata principalmente da due fattori: l’inflazione è rimasta molto bassa, appena allo 0.3 %, e il franco svizzero si è ulteriormente rafforzato, raggiungendo 1.25 USD per CHF – il livello più alto mai registrato. Queste tendenze hanno esercitato pressioni sull’economia svizzera e hanno lasciato alla BNS poche alternative. Di conseguenza, i tassi ipotecari sono ulteriormente diminuiti, offrendo agli acquirenti condizioni di finanziamento tra le più favorevoli degli ultimi anni.
Uno dei motivi principali dell’eccezionale forza del franco è l’ampliamento del divario tra le aspettative sui tassi in Svizzera e all’estero.
Negli Stati Uniti, la recente approvazione del «Big Beautiful Bill» – un ampio pacchetto economico che comprende tagli fiscali, investimenti infrastrutturali e l’espansione dei benefici sociali – dovrebbe aumentare significativamente il deficit federale. Questo ha alimentato le aspettative di una politica monetaria più accomodante da parte della Federal Reserve, accelerando le previsioni di tagli sui tassi. Di conseguenza, i rendimenti obbligazionari globali sono diminuiti, esercitando ulteriori pressioni al ribasso sui tassi a lungo termine – anche in Svizzera. Con la curva dei rendimenti ora invertita, i mercati stanno iniziando a prezzare seriamente la possibilità di un ritorno a tassi negativi da parte della BNS – uno scenario che sembrava improbabile solo pochi mesi fa.
Se i tassi dovessero diminuire ulteriormente, la domanda interna probabilmente si rafforzerà grazie al miglioramento dell’accessibilità e all’aspettativa di un allentamento monetario prolungato. Per le famiglie svizzere, l’immobiliare rappresenta una protezione affidabile contro l’inflazione e una sicurezza a lungo termine – soprattutto in un contesto in cui comprare è spesso più conveniente che affittare. Tuttavia, il rafforzamento del franco aumenta i costi d’ingresso per gli acquirenti esteri e nonostante ciò, la certezza giuridica, la stabilità politica e un sistema fiscale favorevole continuano ad attirare investitori internazionali a lungo termine, compensando gli effetti sfavorevoli dei cambi.
Questo nuovo slancio crea un contesto altamente favorevole per i venditori. Gli immobili ben posizionati e con prezzi competitivi si vendono ora più rapidamente, dato il ritorno di numerosi acquirenti sul mercato. Con l’aumento dei prezzi e una concorrenza crescente tra acquirenti, i venditori si trovano in una posizione vantaggiosa. Sebbene incertezze globali legate alla politica monetaria e ai commerci internazionali rimangano sullo sfondo, non sembrano al momento in grado di influenzare la tendenza in atto.
Nei prossimi mesi osserveremo con particolare attenzione quattro indicatori chiave: i segnali di politica monetaria della BNS, le decisioni della Federal Reserve statunitense, l’andamento dei tassi d’interesse a lungo termine e l’offerta di abitazioni in Svizzera. Con le dinamiche globali che influenzano ormai direttamente il mercato locale, saranno questi fattori a determinare se l’attuale slancio si manterrà o accelererà. Alla luce delle condizioni di mercato attuali, rivediamo la nostra previsione per il 2025 e prevediamo ora un aumento dei prezzi del 4 % entro la fine dell’anno.
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