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Vous vendez un bien immobilier en Suisse? Vous devez probablement payer l'impôt sur le gain immobilier, un impôt cantonal qui peut représenter plusieurs dizaines de milliers de francs. Ce guide vous explique comment il fonctionne, comment il se calcule selon votre canton, et comment l'optimiser.
L'impôt sur le gain immobilier (parfois appelé IBGI à Genève) frappe le bénéfice réalisé lors de l'aliénation d'un bien immobilier : vente, échange, donation à titre onéreux ou tout transfert économique de propriété. C'est un impôt cantonal direct, prélevé là où se trouve le bien.
C'est le vendeur (ou plus largement l'aliénateur, c'est-à-dire la personne inscrite au Registre foncier) qui doit s'acquitter de l'impôt. Si le vendeur ne paie pas, l'acheteur peut être tenu responsable, d'où l'importance, lors de la transaction, d'inclure une clause de garantie ou de prévoir un dépôt sur compte bancaire.
L'impôt est dû dès qu'il y a un gain : si le prix de vente est supérieur aux dépenses d'investissement (prix d'achat + travaux à plus-value + frais admis). En cas de moins-value, aucun impôt n'est prélevé.
L'objectif fixé par le législateur fédéral, via l'article 12 de la Loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs (LHID), est de freiner la spéculation immobilière. C'est pourquoi presque tous les cantons taxent plus lourdement les ventes rapides et allègent l'impôt pour les détentions longues.
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L'article 12 de la LHID oblige tous les cantons à percevoir un impôt sur les gains immobiliers, mais leur laisse une grande marge de manœuvre :
Au niveau fédéral, les gains immobiliers privés ne sont pas imposés: ils sont considérés comme des gains en capital exonérés au sens de l'art. 16 al. 3 LIFD.
Les cantons appliquent l'un de deux systèmes pour traiter les gains immobiliers.
| Système | Principe | Cantons concernés |
|---|---|---|
| Moniste | Tous les gains (privés et commerciaux) sont soumis à un impôt spécial unique. | ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TI, JU |
| Dualiste | Gains privés à l'impôt sur le gain immobilier ; gains commerciaux à l'impôt ordinaire. | LU, OW, GL, ZG, FR, SO, SH, AR, AI, SG, GR, AG, TG, VD, VS, NE |
| Matériellement dualiste | Cas particulier de Genève : impôt spécial pour les privés, impôt ordinaire pour les professionnels. | GE |
À retenir : le système moniste évite la double imposition pour les professionnels de l'immobilier. Le système dualiste est plus répandu, notamment en Suisse romande (sauf JU et BE qui sont monistes).
Le gain imposable correspond au bénéfice net réalisé lors de la vente, c'est-à-dire la différence entre le produit de l'aliénation et les dépenses d'investissement.
Formule du gain imposable Gain imposable = Prix de vente moins Prix d'achat moins Impenses (travaux à plus-value) moins Frais admis
Frais admis: frais de notaire, droits de mutation, commission de courtage, frais d'agence (généralement 2 à 3 % du prix de vente).
Le produit de l'aliénation ne se limite pas au prix net inscrit au contrat. Il inclut aussi toute prestation versée par l'acheteur ou par un tiers à son profit : reprise de dettes, paiement de l'impôt par l'acquéreur, indemnités de déménagement, constitution d'un droit d'habitation, etc.
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C'est le prix payé par le vendeur lors de son acquisition initiale, augmenté des impenses (dépenses d'amélioration) effectuées pendant la détention. Lorsque l'acquisition remonte à très longtemps, plusieurs cantons utilisent une valeur de substitution :
| Canton | Valeur prise en compte si détention longue |
|---|---|
| Schaffhouse, Vaud | Valeur fiscale 10 ans avant l'aliénation |
| Genève (villas/appart) | Valeur fiscale 10 ans avant + majoration 30 % |
| Genève (immeubles locatifs) | Valeur fiscale 5 ans avant l'aliénation |
| Zurich, BL, AR, AI, TI | Valeur vénale 20 ans avant l'aliénation |
| Uri, Neuchâtel, Zoug | Valeur (fiscale, cadastrale ou vénale) 25 ans avant |
| Lucerne, Glaris, SO, JU | Valeur cadastrale, vénale ou officielle 30 ans avant |
Les impenses sont les dépenses qui augmentent durablement la valeur du bien. Sont déductibles, par exemple :
À l'inverse, les frais d'entretien courant (peinture, remplacement d'installations défaillantes) ne sont pas considérés comme des impenses : ils maintiennent la valeur sans la créer. Ils ne sont donc pas déductibles dans le cadre de l'impôt sur le gain immobilier (mais peuvent l'être au niveau de l'impôt sur le revenu).
Les cantons appliquent deux logiques principales :
À Genève, le taux ne dépend pas du montant du gain mais uniquement de la durée pendant laquelle vous avez détenu le bien.
| Durée de détention | Taux IBGI (depuis 2025) |
|---|---|
| Moins de 2 ans | 50 % |
| De 2 à moins de 4 ans | 40 % |
| De 4 à moins de 6 ans | 30 % |
| De 6 à moins de 8 ans | 20 % |
| De 8 à moins de 10 ans | 15 % |
| De 10 à moins de 25 ans | 10 % |
| 25 ans et plus | 2 % |
Nouveauté 2025: Depuis le 1er janvier 2025, le canton de Genève a introduit un taux minimal de 2 % pour les biens détenus 25 ans et plus (au lieu de l'ancienne exonération totale). Pour un gain de CHF 200'000, cela représente CHF 4'000 d'impôt : bien moins qu'avant 25 ans, mais plus zéro.
Le canton de Vaud applique un taux proportionnel modulé par la durée de détention, allant de 30 % (1ère année) à 7 % (à partir de 24 ans). Particularité vaudoise : les années pendant lesquelles le vendeur a occupé le bien à titre de résidence principale comptent double dans le calcul de la durée.
| Durée de détention | Taux d'imposition vaudois |
|---|---|
| Moins de 1 an | 30 % |
| De 1 à 4 ans | Dégressif (29 % à 22 %) |
| De 4 à 12 ans | Dégressif (21 % à 14 %) |
| De 12 à 24 ans | Dégressif (13 % à 7 %) |
| 24 ans et plus | 7 % |
Les gains inférieurs à CHF 5'000 sont exonérés. Une commission de courtage justifiée et les travaux à plus-value documentés réduisent le gain imposable.
Zurich applique un système moniste avec un barème progressif. Les premiers CHF 5'000 de gain sont exonérés. Au-delà, le taux varie de 10 % (premiers CHF 4'000 imposables) jusqu'à 40 % (gains supérieurs à CHF 100'000).
Le canton récompense la détention longue : à partir de 5 ans, l'impôt diminue de 3 % par année supplémentaire, pour atteindre une réduction maximale de 50 % à 20 ans. Inversement, des suppléments s'appliquent en cas de vente rapide :
| Canton | Type de barème | Particularités |
|---|---|---|
| Fribourg | Proportionnel dégressif | Jusqu'à 35,2 % (moins de 2 ans), allègement progressif dès la 15ème année. |
| Valais | Progressif | De 19,2 % à 38,4 % selon le gain. Allègement annuel après 25 ans. |
| Neuchâtel | Progressif | 10 % sur les CHF 5'000 premiers, jusqu'à 30 % au-delà de CHF 135'000. Réduction de 6 % par an dès 5 ans. |
| Jura | Progressif (système moniste) | Barème de base multiplié par un coefficient cantonal annuel. |
| Berne | Progressif (système moniste) | Majoration de 10 à 70 % pour détention courte. Taux maximum 40 %. |
Bon à savoir: Les barèmes cantonaux changent régulièrement. Pour un calcul précis, utilisez toujours le calculateur officiel de votre canton ou faites appel à un fiscaliste : les écarts sur des gains élevés se chiffrent vite en milliers de francs.
À l'exception du canton de Soleure, tous les cantons majorent l'impôt en cas de vente rapide. Quelques exemples :
À l'inverse, presque tous les cantons (sauf Obwald) accordent un abattement après plusieurs années de détention. Cet abattement reflète l'inflation et la volonté de favoriser les propriétaires de long terme.
Oui, dans plusieurs cas. Le report n'est pas une exonération : c'est un différé de paiement jusqu'à la prochaine aliénation imposable.
Attention: Le report ne s'applique généralement pas aux résidences secondaires, maisons de vacances ou biens loués. Pour bénéficier du report complet en cas de remploi, la totalité du bénéfice doit être réinvestie dans le nouveau bien (pas seulement une partie).
Pour éviter les mauvaises surprises, RealAdvisor recommande:
L'impôt étant lié au bien, la commune dispose d'un droit de gage légal sur l'immeuble pour garantir le paiement. Si le vendeur ne paie pas, l'acheteur peut être contraint de régler la dette. Pour s'en prémunir :
Oui, dès qu'il y a un gain (prix de vente supérieur aux coûts d'investissement). L'impôt est cantonal, pas fédéral, et est dû par le vendeur. En cas de moins-value, aucun impôt n'est prélevé.
Il n'existe pas de taux unique : chaque canton fixe le sien. Globalement, les taux vont de 2 % (Genève après 25 ans) à plus de 60 % (Bâle-Ville pour une vente rapide). La durée de détention et le montant du gain sont les deux principaux facteurs.
Le taux vaudois va de 30 % (vente dans l'année) à 7 % (à partir de 24 ans de détention). Particularité : les années d'occupation à titre de résidence principale comptent double, ce qui permet d'atteindre le taux minimal plus rapidement. Les gains inférieurs à CHF 5'000 sont exonérés.
Rarement. Depuis le 1er janvier 2025, même Genève n'exonère plus totalement après 25 ans (taux de 2 % minimum). Les cas d'exonération réelle sont limités : moins-value, gain inférieur au seuil cantonal, transmission par succession ou donation, certaines opérations entre époux.
Légalement, c'est le vendeur. Mais si celui-ci ne paie pas, la commune peut exercer son droit de gage sur le bien et exiger le paiement de l'acheteur. C'est pourquoi il est essentiel d'inclure une clause de garantie ou un dépôt en compte bloqué dans le contrat de vente.
