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Le taux d’imposition varie de 2 à 50% dépendemment de la durée de détention du bien. Plus le bien est conservé longtemps, plus le taux est réduit grâce à un système d’abattements.
Lors de la vente d'un bien immobilier dans le canton de Genève, une question essentielle se pose : combien devrez-vous payer d'impôts sur le gain réalisé? Que vous soyez résident ou non, particulier ou professionnel, cet article vous aide à comprendre en détail le fonctionnement de l'impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI) à Genève.
Nous vous expliquons comment il est calculé, quels taux s’appliquent en 2025, comment le réduire voire le différer, et quelles sont les spécificités cantonales à connaître pour bien anticiper votre transaction.
L'« impôt sur les bénéfices et gains immobiliers » (IBGI) est un impôt cantonal appliqué à toute personne (physique ou morale) qui réalise une plus-value à l'occasion de la vente d'un bien immobilier situé à Genève.
Ce gain correspond à la différence entre le prix d'acquisition (ajusté) et le prix de vente (ajusté).
En 2025, l'IBGI s'applique aussi bien aux résidents qu'aux non-résidents, qu'ils soient particuliers, héritiers, ou sociétés détenant de l'immobilier dans le canton.
Le gain net imposable est obtenu ainsi:
Gain net = Valeur d'aliénation – Valeur d'acquisition
Les travaux d'entretien courant ne sont pas déductibles. Seuls les travaux apportant une valeur supplémentaire au bien sont pris en compte.
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| Élément | Montant (CHF) |
|---|---|
| Prix de vente | 1'000'000 |
| Commission agence (3%) | -30'000 |
| Frais publicitaires et notaire | -2'310 |
| Valeur d'aliénation | 967'690 |
| Prix d'achat | 800'000 |
| Droits de mutation (4%) | +32'000 |
| Travaux à plus-value | +50'000 |
| Valeur d'acquisition | 882'000 |
| Gain imposable | 85'690 |
Le taux d'imposition dépend de la durée de possession du bien, selon un barème fortement dégressif :
| Durée de détention du bien | Taux IBGI 2025 |
| Moins de 2 ans | 50 % |
| De 2 à 4 ans | 40 % |
| De 4 à 6 ans | 30 % |
| De 6 à 8 ans | 20 % |
| De 8 à 10 ans | 15 % |
| De 10 à 25 ans | 10 % |
| Plus de 25 ans | 2 % |
Astuce : repoussez la vente de quelques mois pour changer de tranche et réduire significativement votre imposition.
En cas d'héritage ou de donation, la durée de possession du précédent propriétaire est prise en compte. Cela peut permettre une réduction importante, voire une exonération.
Pour les successions avant 2001 : départ à la date du décès
Pour les successions après 2001 : départ à la date d’acquisition initiale du défunt
Il est possible de différer l'impôt sur le gain si vous réinvestissez le produit de la vente dans un nouveau bien immobilier destiné à votre usage personnel (domicile principal).
Important : si vous revendez le nouveau bien, vous paierez l’IBGI cumulé, y compris sur le gain reporté.
Si la vente est réalisée dans le cadre d'une activité professionnelle (marchand de biens, promotion, etc.) :
Peu après la signature de l’acte de vente, l’Administration fiscale genevoise vous envoie un courrier pour remplir la déclaration IBGI.
Vous devrez y indiquer :
Le formulaire peut être rempli en ligne (guichet virtuel de l'AFC Genève) ou par courrier.
Pour déclarer la vente d'un bien immobilier, vous devez remplir un formulaire de déclaration spécifique fourni par l'administration fiscale genevoise. Cette déclaration doit inclure les détails de la transaction, tels que la date de vente, le prix de vente, les coûts associés à la vente, ainsi que le prix d'achat et les dépenses liées à des améliorations.
Bien qu'il soit difficile d'éviter complètement l'impôt sur la plus-value immobilière, certaines stratégies peuvent aider à le réduire. Ces stratégies incluent la détention du bien pour une période prolongée, l'investissement dans des améliorations qui augmentent la valeur d'acquisition, et le réinvestissement des bénéfices dans un autre bien immobilier (remploi).
Ne pas déclarer la vente de votre bien immobilier peut entraîner des sanctions sévères, y compris des pénalités financières et des intérêts de retard. En cas de non-déclaration, l'administration fiscale peut procéder à une évaluation d'office, souvent à des conditions moins favorables pour le vendeur.
