À Lausanne, un bien immobilier peut être vendu aux enchères de deux manières, et aucune ne relève d’un régime propre à la ville. Ce guide explique le cadre réel, comment se déroule une vente, où les trouver et ce que l’acheteur doit prévoir.
L'essentiel en un clin d'œil
- À Lausanne, les enchères immobilières sont le plus souvent des ventes forcées, organisées par l’office des poursuites ou des faillites selon le droit fédéral (LP et ORFI).
- Le bien est adjugé au plus offrant. Il n’existe pas de prix de réserve fixé à un pourcentage de la valeur marchande.
- La garantie des défauts est exclue : on achète en l’état, après avoir consulté le dossier et visité le bien.
- L’acheteur verse un acompte le jour de la vente et règle, en plus du prix, les droits de mutation et les émoluments.
Qu’est-ce qu’une vente aux enchères immobilière ?
Une vente aux enchères immobilière permet de céder un bien au plus offrant, lors d’une séance publique encadrée par la loi. À Lausanne comme dans le reste du canton de Vaud, elle prend deux formes bien distinctes : la vente forcée, de loin la plus fréquente, et la vente volontaire, à l’initiative du propriétaire.
Les deux types de vente aux enchères
La vente forcée
C’est le cas le plus courant à Lausanne. Elle intervient lorsqu’un propriétaire ne rembourse plus ses dettes : un créancier requiert la vente au terme de sa poursuite, ou le bien tombe dans une faillite. C’est alors l’office des poursuites ou des faillites de l’arrondissement qui organise tout. Cette procédure relève du droit fédéral, à savoir la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) et l’ordonnance sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI).
La vente volontaire
Ici, c’est le propriétaire lui-même qui choisit de vendre aux enchères, pour vendre vite ou pour faire monter plusieurs acheteurs les uns contre les autres. Elle est encadrée par les articles 229 et suivants du Code des obligations. Dans le canton de Vaud, la vente aux enchères d’un immeuble se fait obligatoirement par le ministère d’un notaire, et requiert une autorisation de la Police cantonale du commerce (loi sur l’exercice des activités économiques). Le propriétaire peut y fixer librement un prix de réserve, en dessous duquel il ne vend pas.
Comment se déroule une vente forcée à Lausanne
La publication. La vente est annoncée à l’avance, avec l’objet, la date, le lieu et la mise à prix (articles 138 et 139 LP). C’est le moment de consulter l’état des charges et les conditions de vente.
La visite. L’office organise une visite à une date fixée. C’est souvent la seule occasion de voir le bien avant d’enchérir.
La double mise à prix. Particularité qui surprend les premiers participants : quand un droit inscrit au registre foncier grève l’immeuble et qu’il n’est pas certain qu’il survive à la vente, l’office met le bien à prix deux fois, une fois avec la charge et une fois sans.
L’adjudication. Le bien est adjugé au plus offrant après trois criées sans surenchère. À la première vente, l’office peut refuser une offre manifestement insuffisante au regard de l’estimation. Si le bien ne trouve pas preneur, une seconde vente a lieu, cette fois sans prix minimum.
Le paiement. L’adjudicataire verse un acompte le jour même et règle le solde dans le délai fixé par les conditions de vente, généralement par virement immédiat. La garantie des défauts est exclue (article 234 CO) : l’acheteur reprend le bien en l’état, d’où l’importance d’avoir étudié le dossier en amont.
Où trouver les ventes aux enchères à Lausanne
L’État de Vaud tient le calendrier officiel des ventes des offices des poursuites, mobilières et immobilières, avec la date, le lieu et le détail des objets, sur son site vd.ch. Les ventes forcées lausannoises se tiennent notamment à la salle des ventes juridiques de l’Office des faillites de l’arrondissement de Lausanne. C’est la source fiable, à préférer aux annonces non officielles.
Les frais à prévoir pour l’acheteur
Contrairement à une idée répandue, il n’existe pas de forfait unique « à 3 % » propre à Lausanne. En plus du prix d’adjudication, l’acheteur supporte les droits de mutation perçus par le canton, les émoluments du registre foncier et les frais liés à l’inscription. Le notaire reste indispensable pour l’inscription au registre foncier et les droits qui suivent l’immeuble. Mieux vaut chiffrer ces frais avant la vente, car ils s’ajoutent à votre enchère maximale.
Avantages et pièges
Pour l’acheteur, les enchères peuvent offrir l’opportunité d’acquérir un bien à un prix compétitif. Mais la préparation est tout : dossier à étudier, visite unique, garantie exclue, décisions rapides le jour J et acompte à verser immédiatement. On enchérit sur un bien qu’on achète en l’état, sans recours sur les défauts.
Pour le vendeur d’une vente volontaire, la mise en concurrence peut faire grimper le prix au-dessus de la mise à prix, surtout pour un bien recherché. Le risque est l’inverse : si la demande est faible, le bien part moins cher que sa valeur. Une estimation précise en amont est la meilleure protection.
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Sources
- Loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP), RS 281.1 (Consulté le 25.10.2026) : fedlex.admin.ch
- Ordonnance sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI), RS 281.42 (Consulté le 25.10.2026) : fedlex.admin.ch
- Code des obligations, art. 229 à 236 (enchères) et art. 234 (exclusion de garantie) (Consulté le 25.10.2026) : fedlex.admin.ch
- Calendrier des ventes des offices des poursuites, État de Vaud (Consulté le 25.10.2026) : vd.ch
Questions fréquentes
Comment peut-on participer à une vente aux enchères à Lausanne?
Il faut consulter le calendrier des ventes sur vd.ch, étudier le dossier et les conditions de vente, participer à la visite organisée, puis se présenter le jour de la vente. Un acompte est généralement exigé le jour même.
Peut-on annuler son offre après avoir remporté une enchère ?
Non. L’adjudicataire est lié par son offre : l’adjudication vaut vente. On ne peut pas se rétracter, et la garantie des défauts est exclue. C’est pourquoi toute la préparation se fait avant la vente.
Quelle différence entre vente forcée et vente volontaire ?
La vente forcée est organisée par l’office des poursuites ou des faillites pour rembourser des créanciers (droit fédéral, LP et ORFI). La vente volontaire est décidée par le propriétaire et se fait, pour un immeuble vaudois, par le ministère d’un notaire.
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