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Respecter ses obligations

Révision de la LBA : ce qui change pour les professionnels de l'immobilier depuis le 1er octobre 2026

Meryem ChiouarMis à jour le 10.11.20267 min de lecture

Révision de la LBA : ce qui change pour les professionnels de l'immobilier depuis le 1er octobre 2026

L'essentiel en un clin d'œil

  • La révision de la LBA et la nouvelle loi sur la transparence des personnes morales (LTPM) sont entrées en vigueur le 1er octobre 2026.
  • La LBA crée une nouvelle catégorie d'assujettis, les conseillers, qui vise certaines prestations liées à l'achat ou à la vente d'un immeuble.
  • Pour déterminer si un mandat de courtage relève de la LBA, il faut examiner la prestation fournie, le moment où les parties déclarent vouloir conclure la vente, les exceptions légales et le caractère professionnel de l’activité.
  • Les conseillers déjà assujettis au 1er octobre 2026 qui doivent s’affilier à un organisme d’autorégulation (OAR) ont jusqu’au 1er décembre 2026 pour déposer leur demande. Leurs obligations de diligence s’appliquent dès le 1er octobre.

Depuis le 1er octobre 2026, certaines prestations de courtage immobilier en Suisse relèvent de la loi sur le blanchiment d’argent (LBA). Si vous accompagnez un acheteur ou un vendeur, les obligations dépendent de votre rôle dans la transaction, du caractère professionnel de votre activité et des exceptions prévues par la loi.

Un nouveau cadre entré en vigueur le 1er octobre 2026

La modification de la LBA a été adoptée par le Parlement le 26 septembre 2025. Lors de sa séance du 12 juin 2026, le Conseil fédéral en a fixé l'entrée en vigueur au 1er octobre 2026, en même temps que l'ordonnance sur le blanchiment d'argent (OBA) révisée et la nouvelle loi fédérale sur la transparence des personnes morales (LTPM).

Deux textes avancent donc en parallèle. La LTPM instaure un registre fédéral de transparence des ayants droit économiques des personnes morales. La LBA, elle, élargit le cercle des personnes assujetties en introduisant la catégorie des conseillers. C'est cette seconde nouveauté qui touche directement le métier.

Une exception de calendrier à noter : les dispositions relatives aux notariats d'État sont reportées, afin de laisser aux cantons le temps d'adapter leur législation.

Ce qui change vraiment pour le courtage immobilier

Jusqu'ici, le courtage immobilier ordinaire échappait en principe à la LBA. Il n'y tombait que lorsque le professionnel exerçait déjà une activité d'intermédiation financière, par exemple en recevant ou en transférant des fonds pour le compte de tiers.

La révision crée une nouvelle catégorie d'assujettis, les conseillers (art. 2 al. 3bis LBA). Sont visés ceux qui, à titre professionnel et pour le compte de tiers, participent à une transaction financière liée à la vente ou à l'achat d'un immeuble. La participation peut prendre la forme d’un conseil qui contribue à la réalisation de l’opération. Un courtier peut donc être concerné même s’il ne reçoit ni ne transfère lui-même les fonds (art. 12d OBA).

Point important à faire passer au réseau : la réforme ne soumet pas automatiquement tous les courtiers ni toutes les ventes à la LBA. L'assujettissement dépend de quatre éléments à vérifier au cas par cas : la nature de l'activité, le moment de l'intervention, les seuils de caractère professionnel et les exceptions légales.

Le moment déclencheur

Pour une vente immobilière, l’activité de conseil peut relever de la LBA dès que l’acheteur et le vendeur ont tous deux déclaré vouloir conclure le contrat de vente, si aucune exception légale ne s’applique (art. 12e, al. 3 OBA). Le courtier doit donc examiner son assujettissement dès cette déclaration, sans attendre la signature de l’acte authentique.

La mise en vente ou la recherche d’acquéreurs se situe en amont de ce déclencheur, tant que les deux parties n’ont pas déclaré vouloir conclure la vente.

Les exceptions à connaître

Plusieurs situations restent hors du champ de la loi (art. 2 al. 4ter LBA). Les principales pour l'immobilier :

Le transfert d'un immeuble d'une valeur inférieure à CHF 5 millions, à condition que le prix d'achat soit intégralement versé et reçu exclusivement par l'intermédiaire de banques ou d'autres intermédiaires financiers soumis à la LBA. Attention : ce seuil n'est pas une exonération automatique. Si le flux de paiement ne passe pas entièrement par des établissements assujettis, par exemple en cas de paiement en espèces, l'exception tombe.

L'achat d'un logement destiné à l'usage propre de l'acquéreur bénéficie également d'une exception.

S'ajoutent diverses exceptions tenant au droit de la famille, aux successions, aux donations, ou aux transactions entre personnes liées sur le plan familial ou économique.

Quand l’activité de conseil est-elle exercée à titre professionnel ?

L’activité de conseil est considérée comme professionnelle lorsqu’elle constitue une activité économique indépendante orientée vers l’obtention d’un revenu durable. L’art. 12f OBA prévoit également quatre seuils alternatifs. Le dépassement d’un seul suffit à établir le caractère professionnel de l’activité. Une activité peut aussi être professionnelle en dessous de ces seuils si elle répond au critère général.

CritèreSeuil
Produit brut annuel des activités de conseil assujettiesPlus de CHF 50'000 par année civile
Nombre de clients ou d'opérations juridiquesPlus de 20 clients ou plus de 20 opérations par année civile
Valeurs patrimoniales de tiersPlus de CHF 5 millions à un moment donné
Volume de transactions financièresPlus de CHF 2 millions par année civile

À retenir : Le montant de CHF 5 millions intervient dans deux règles distinctes. Pour l’exception liée au paiement, il s’agit de la valeur de l’immeuble transféré. Pour le caractère professionnel, il s’agit du montant des valeurs patrimoniales de tiers sur lesquelles porte le conseil à un moment donné. Le caractère professionnel s’apprécie au niveau du conseiller.des exceptions.

Les obligations de diligence des conseillers

Lorsque la loi s'applique, le conseiller doit remplir les obligations de diligence prévues par l'art. 8b LBA :

  • vérifier l'identité du client (art. 3 al. 1 LBA) ;
  • identifier l'ayant droit économique (art. 4 LBA) ;
  • clarifier l'objet et le but de l'opération ou de la prestation souhaitée ;
  • établir et conserver la documentation (art. 7 LBA).

S'y ajoutent des obligations organisationnelles et, en cas de soupçons fondés de blanchiment, une obligation de communication immédiate au Bureau de communication en matière de blanchiment d'argent (MROS), au sens de l'art. 9 LBA. Depuis le 1er octobre 2026, ces communications sont transmises par voie électronique selon la norme technique définie par fedpol (ONSBA).

L'affiliation à un organisme d'autorégulation

Le conseiller assujetti doit s'affilier à un organisme d'autorégulation (OAR) reconnu par la FINMA (art. 14 al. 1 LBA). C'est l'OAR qui veille ensuite au respect des obligations de diligence.

Le délai transitoire ne laissait pas de marge : les conseillers qui exerçaient déjà une activité assujettie au 1er octobre 2026 devaient déposer leur demande d'affiliation au plus tard le 1er décembre 2026. Les assujettis déjà soumis à la FINMA devaient, eux, annoncer leur activité de conseiller à la FINMA dans le même délai. Un professionnel qui commence une activité assujettie après le 1er octobre 2026 doit respecter ses obligations sans délai et déposer sa demande dans les deux mois.

Le registre de transparence (LTPM), à ne pas confondre

En parallèle de la LBA, la LTPM crée un registre fédéral, central et non public, des ayants droit économiques des personnes morales. Les sociétés suisses, et certaines structures étrangères rattachées à la Suisse, doivent y annoncer leurs ayants droit économiques et tenir ces données à jour. Les délais transitoires d'inscription ont commencé à courir le 1er octobre 2026.

Deux logiques distinctes coexistent donc, et il faut les distinguer auprès des partenaires. Le registre répond à une obligation de déclaration qui pèse sur la société. La diligence LBA, elle, reste une obligation propre au conseiller : le registre est un outil de recoupement, jamais un substitut à l'identification et à la clarification que le professionnel doit mener lui-même.

Ce que chaque professionnel du réseau doit faire maintenant

  1. Qualifier chaque activité : courtage de vente, gérance, domiciliation ne sont pas visés de la même manière.
  2. Pour chaque opération, vérifier le moment déclencheur et les exceptions (art. 12e al. 3 OBA).
  3. Mesurer son activité contre les quatre seuils de caractère professionnel.
  4. Lorsque la loi s'applique, mettre en place les processus de diligence, de documentation et d'organisation, et s'affilier à un OAR.

Sources

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