Come stimare la redditività di un investimento immobiliare?

calcolare il tasso di rendimento dell investimento

In Svizzera, il 15-20% delle ipoteche sono stipulate a causa del desiderio di investire in immobili in affitto. Investire in immobili è un investimento a basso rischio. Tuttavia, prima di fare il grande passo, è importante sapere come calcolare la redditività di un investimento immobiliare. RealAdvisor spiega come sapere quale proprietà scegliere in base al suo rendimento stimato.

Perché investire in proprietà in affitto? 

La pietra è sempre stata considerata un investimento sicuro. A differenza del mercato azionario, che può fluttuare enormemente, il valore di una proprietà rimane relativamente stabile nel corso degli anni. Inoltre, è un bene tangibile e resistente alle crisi economiche.

Con i tassi ipotecari storicamente bassi, la popolarità degli immobili continua a crescere. In queste condizioni, il rendimento dell'investimento immobiliare sarà molto più alto. È quindi saggio approfittare di questo per comprare proprietà con l'obiettivo di affittarle e generare reddito. Molti investitori stanno approfittando di questo periodo favorevole per questo tipo di investimento. 

Come investire in proprietà in affitto?  

Il modo migliore per ottenere un alto rendimento è quello di concentrarsi sulle proprietà in affitto più ricercate. Anche se il mercato è molto attraente e si prevede un aumento delle transazioni immobiliari, il posizionamento genererà un rendimento maggiore. L'affitto convenzionale non è l'unica forma da considerare. La domanda di immobili è spesso per esigenze specifiche. 

Residenze per studenti

La popolazione studentesca aumenta ogni anno e sempre più stranieri vengono ad approfittare della qualità dei programmi universitari in Svizzera. Gli scambi tra università hanno largamente favorito questo fenomeno. Si stima quindi che il numero di studenti che cercano un alloggio in Svizzera raddoppierà in dieci anni. 

Ci si aspetta che vengano costruiti nuovi complessi residenziali per studenti per ospitare questa popolazione. Per un investitore, questa è un'opportunità da cogliere. Con la domanda che supera l'offerta, i rendimenti possono essere alti nonostante il rischio di posti liberi durante i mesi estivi. Vicino ai campus universitari, queste proprietà dovrebbero trovare rapidamente degli acquirenti. 

Residenze per anziani

Dato l'aumento dell'aspettativa di vita, il bisogno di residenze per anziani sta esplodendo. Attualmente, questo è un settore in tensione con posti molto richiesti.

Investire in questo tipo di alloggio è destinato a ripagare. L'assenza di posti liberi è un vantaggio per questo tipo di investimento in affitto. Anche gli affitti sono alti. Poiché la gestione della residenza è affidata a un professionista, questo investimento immobiliare ha molti vantaggi.

Calcolo del rendimento di un investimento immobiliare

Per scoprire quanto guadagnerà un investimento immobiliare, bisogna prima capire il concetto di rendimento locativo. Si riferisce alla quantità di denaro ricevuto in un anno. Questo rendimento è ovviamente incluso in relazione all'investimento di base al fine di dedurre una percentuale. 

In generale, un rendimento immobiliare inferiore al 3% non può essere considerato interessante. In una strategia di investimento immobiliare, deve essere almeno il 6% per meritare attenzione. Questo può essere determinato calcolando la sua redditività. 

La redditività di un investimento immobiliare si calcola come segue 

Redditività lorda = affitto compreso le spese x 11,5 mesi / Prezzo d'acquisto (compresi i costi accessori) x 100

Quando si fa questo calcolo, è necessaria una certa cautela. L'affitto vacante su un anno corrisponde in media a 15 giorni. Non è quindi calcolato su 12 mesi ma su 11,5 mesi per tenere conto dei periodi in cui la proprietà non è occupata. Per quanto riguarda le spese accessorie, è necessario prendere in considerazione le spese di agenzia, le spese notarili e il lavoro svolto per mantenere l'immobile in buone condizioni. 

Per capire meglio, ecco un esempio concreto per una proprietà con un prezzo d'acquisto di 450'000 CHF

  • Prezzo di acquisto della proprietà in affitto: CHF 450ʼ000
  • Prestito ipotecario: CHF 337ʼ500
  • Patrimonio netto: CHF 135ʼ000
  • Stato dell'affitto per l'anno: CHF 25ʼ500
  • Rendimento lordo: 5,67
  • Tipo di proprietà: Nuovo
  • Utenze e manutenzione: CHF 4ʼ500
  • Margine lordo: CHF 21ʼ000
  • Tasso d'interesse applicato: 1,10 %.
  • Interesse: CHF 3ʼ713
  • Commissione di gestione: 5 %. 
  • Tassa di gestione: CHF 1ʼ275
  • Utile prima delle imposte: CHF 16ʼ012
  • Rendimento netto prima delle tasse: 11,86

Il rendimento netto di questa proprietà è quindi dell'11,86%, che è interessante per un investimento immobiliare in Svizzera. Questa simulazione mostra anche che il rendimento lordo non è sufficiente per sapere se un investimento immobiliare è promettente. La differenza con il rendimento netto è così grande che dovrebbe far riflettere. 

Bisogna quindi realizzare uno studio completo per fare un investimento locativo di successo. Fornirà dati reali che aiuteranno nel processo decisionale.

Evitare l'errore di guardare solo il rendimento della proprietà 

Per sapere se un investimento immobiliare è redditizio, bisogna considerare il rendimento lordo. Dovrebbe poi essere messo in prospettiva con altri elementi:

  • L'importo del prestito concesso, che deve essere l'80% del prezzo di acquisto
  • Considerare il tasso di sfitto, che può ridurre il rendimento annuale
  • Considerate il tipo di proprietà: le piccole proprietà hanno un più alto turnover di inquilini, ma la domanda è più alta. Per un affitto elevato in relazione alla superficie, un monolocale è spesso più interessante
  • Calcolare l'indice di tranquillità (IDT) che corrisponde al tempo necessario per gestire la proprietà. Più basso è questo indice, più alto sarà il rendimento per un piccolo investimento
  • Pensare alla rivendita stimando la possibile plusvalenza
  • Valutare il budget per la manutenzione della proprietà
  • Pensate alla riserva di affitto, cioè alla possibilità di trasferirvi o di trasformare la proprietà per generare un maggiore reddito da affitto.

L'investitore tende spesso a vedere solo il prezzo di acquisto della proprietà. In questo caso, il rendimento può sembrare alto se questo importo è basso. Tuttavia, questo punto di vista è sbagliato. Per sapere esattamente quali sono i potenziali guadagni, bisogna prendere in considerazione tutti i costi. Questo ritorno sull'investimento locativo dipende anche dalla quantità di capitale proprio iniettato nel progetto. 

Inoltre, anche se una proprietà ha un buon potenziale, la vacanza può influenzare il rendimento annuale. Per ridurre al minimo i posti vacanti, si dovrebbe quindi puntare su una posizione ricercata. Il tasso di occupazione sarà quindi molto migliore che in una zona meno popolare.

Il rendimento medio della proprietà attraverso il flusso di cassa

Per essere più precisi e sapere quale investimento immobiliare è il più redditizio, è preferibile valutare il flusso di cassa. Questo indicatore corrisponde al flusso di cassa generato. Questo importo può essere determinato deducendo tutti i costi dall'affitto ricevuto. Il calcolo è quindi il seguente: 

Flusso di cassa = affitto lordo (comprese le spese) - spese - tasse - rimborsi di prestiti e interessi - assicurazione

Il flusso di cassa deve essere elevato. Se è negativo, significa che l'investimento immobiliare non è redditizio. Stimare il valore dell'affitto è quindi utile per fare una proiezione e per sapere qual è il miglior investimento. Il risultato ottenuto sarà utile per fare questo calcolo e sapere quale sarà il flusso di cassa.

Fissazione del rendimento e dell'affitto

L'immobile acquistato non può offrire un rendimento elevato se il rapporto tra il prezzo di acquisto e l'affitto richiesto è troppo alto. Un prezzo d'acquisto elevato richiederà che l'affitto venga adeguato di conseguenza. Tuttavia, è complesso sapere come fissare l'affitto di una casa o di un appartamento. 

Se è troppo basso, il rendimento annuale sarà particolarmente limitato. D'altra parte, se l'affitto è troppo alto, può spaventare i potenziali inquilini. È quindi spesso meglio selezionare una proprietà con un prezzo ragionevole. L'affitto può quindi essere simile a quello del mercato ma offrire un rendimento più alto.

In quale città investire in immobili? 

Prima di investire in immobili, è importante distinguere tra i rendimenti degli affitti in Svizzera e quelli che si possono ottenere in una determinata città. Ci sono effettivamente delle disparità tra i cantoni. Nella regione di Losanna, il rendimento medio è del 4%. È del 4,5% nella parte occidentale di Losanna. Per ottenere un risultato migliore, bisogna guardare alla periferia vodese con più del 5%. Il rendimento immobiliare per città può quindi variare molto. Per esempio, attualmente è solo il 2,25% a Ginevra. Questa città svizzera non rappresenta una buona opportunità per ottenere un rendimento da locazione. Gli alti prezzi d'acquisto spiegano questa situazione.

Tra gli elementi che possono influenzare la redditività, il prezzo di acquisto dell'immobile deve essere preso in considerazione. Con i prezzi più alti del cantone, Losanna non è un buon posto per fare un investimento immobiliare ad alto rendimento

Può anche essere saggio guardare le caratteristiche di un mercato per sapere dove investire in immobili. A Zurigo, la popolazione è cresciuta del 7,2% in un anno, suggerendo che il bisogno di alloggi è in aumento. La città ha anche un basso tasso di posti vacanti dello 0,2%. Questo significa che le nuove proprietà offerte in affitto dovrebbero trovare rapidamente i loro occupanti. Per un investitore, tutti questi elementi aiuteranno nel suo acquisto immobiliare.

Grazie a RealAdvisor, puoi scoprire il prezzo al metro quadrato per cantone, città e persino per quartiere. Potete quindi fare diverse simulazioni e scoprire quale investimento immobiliare rende di più.

Come posso ottenere un finanziamento per un investimento in affitto? 

 

In generale, le banche forniscono mutui. Per qualificarsi, la proprietà deve essere finanziata all'80% dalla banca. L'equità è del 20%. Attualmente non è possibile fare un investimento immobiliare senza un acconto utilizzando questo tipo di prestito. Il rapporto di indebitamento del mutuatario deve essere tra il 25 e il 30%.

Il ritorno è di solito fatto in relazione al patrimonio netto. Il tasso del mutuo avrà quindi un impatto sui guadagni ottenuti.

Il crowdfunding è un altro modo per finanziare questo progetto. In generale, l'investitore compra un edificio con altre persone. La gestione è affidata a un professionista del settore immobiliare. Questo metodo permette di investire indipendentemente dal reddito con il minimo di vincoli. In Svizzera, questa soluzione alternativa non è ancora diffusa ma può essere studiata.

Investimento immobiliare: qual è l'aliquota fiscale?  

L'aliquota dipende dal valore locativo dell'immobile. Si tratta quindi di determinare quale reddito potrebbe essere ricavato dall'investimento. Dipende dagli affitti praticati nel comune, dalla superficie dell'immobile, dalla posizione, ecc. Il valore reale può quindi essere molto diverso dal valore di mercato della proprietà. 

Questo valore viene poi inserito nella dichiarazione dei redditi e sarà utilizzato come base di calcolo dalle autorità fiscali. Tuttavia, alcune deduzioni sono possibili dal reddito locativo, come i costi di funzionamento, manutenzione e amministrazione.

Punti da ricordare sulla stima della redditività di un investimento immobiliare

  • Scegliere il tipo di investimento in affitto in base alla domanda
  • Calcolo del rendimento potenziale di una proprietà
  • Confrontare le opportunità prima di prendere una decisione
  • Richiedere un finanziamento per rendere possibile l'investimento
  • Stabilire l'affitto ideale per il massimo rendimento della proprietà.

FAQ

Qual è la differenza tra rendimenti lordi e netti? 

Quali sono gli elementi da considerare quando si sceglie un investimento?

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