Come stimare il prezzo di un terreno non sviluppato?

Campo nessuna squadra

Cos'è un sito non attrezzato?

Un appezzamento di terreno non sviluppato, noto anche come "terreno non sviluppato" o "terreno non edificato", è un terreno che non è stato reso abitabile. Ciò significa che non è stato ancora collegato alle reti essenziali per viverci o lavorarci. 

Le reti essenziali sono le seguenti:

  • Accesso all'acqua potabile
  • Gas
  • elettricità 
  • Telefono, televisione e accesso a internet
  • Connessione alla rete fognaria
  • Servizi igienici collettivi

Tutti i terreni possono essere sviluppati?

Prima di fare la manutenzione di un terreno è essenziale sapere se il terreno in questione è adatto alla costruzione. Non ha senso sviluppare un terreno se appartiene a una zona da preservare, come un sito naturale o un'area edificata (monumenti di storia dell'arte o architettura). 

Per sapere se il vostro terreno è adatto alla costruzione, potete ottenere il piano regolatore dalla vostra autorità locale, che indicherà chiaramente se il vostro terreno è considerato una zona edificabile o meno.

D'altra parte, un terreno che non è adatto alla costruzione al momento della lettura del piano di assegnazione può diventarlo alcuni mesi o anni dopo. Infatti, sono i comuni che riassegnano ogni 10-15 anni i lotti di terreno come zona edificabile, zona intermedia, zona verde o zona agricola, questo con l'obiettivo di non esaurire le superfici edificabili ma di utilizzarle secondo i bisogni e l'evoluzione della popolazione. 

Se vuoi vendere il tuo terreno il più presto possibile, puoi infatti attrezzarlo in modo che aumenti di valore. Va notato che attrezzare un terreno non è un obbligo ma un diritto; potete vendere il vostro terreno non attrezzato se lo desiderate.


Come stimare il prezzo di un terreno non sviluppato?

prezzi delle attrezzature da campo

La stima del prezzo di un terreno non sviluppato sarà diversa se il terreno in questione è edificabile o non edificabile. Vediamo prima come stimare il prezzo di un terreno non sviluppato.

Cos'è un terreno non edificabile?

Terreno che non può essere costruito:

  • Ha rischi naturali come le frane
  • Si trova in una zona da proteggere
  • Il comune l'ha designato come terreno non edificabile per almeno i prossimi anni

Qual è il prezzo di un terreno non sviluppato?

prezzo di un terreno non attrezzato e non sviluppato

Il prezzo di un terreno non sviluppato dipenderà da diversi fattori:

1. Le caratteristiche specifiche del terreno

  • Posizione: vicinanza alla città, ai negozi, ai servizi e ai trasporti pubblici.
  • Le sue dimensioni: più grande è il terreno, più varrà.
  • La natura del terreno: se il terreno ha bisogno di essere riabilitato per essere utilizzato, varrà meno di un terreno che non ha bisogno di alcun lavoro.
  • Il grado di pendenza: più è ripida la pendenza, più sarà difficile sviluppare il terreno e quindi più sarà costoso.
  • Easements: si tratta di vincoli imposti al proprietario, più sono importanti, meno saranno interessanti per gli acquirenti.


2. L'uso previsto del terreno 

La terra che non può essere costruita non è totalmente inutilizzabile, può essere utilizzata senza doverci necessariamente costruire sopra:

  • Rendendolo un'area ricreativa (pesca, campeggio, sport, ecc.)
  • Realizzare un orto 
  • Affittarlo come parcheggio 
  • Affittando a commercianti (camioncini del cibo, negozi temporanei, ecc.)

Per un acquirente, al fine di assicurarsi che il prezzo di vendita sia equo, è essenziale effettuare uno studio del terreno, analizzando le sue caratteristiche e stimando se l'acquisto del terreno è redditizio. Per fare questo, è sufficiente effettuare il seguente semplice calcolo: Costi di investimento - Valore di ritorno

I costi di investimento comprendono il prezzo del terreno e i costi di sviluppo associati al progetto. Il valore di rendimento è il profitto, se si vuole affittare il terreno o usarlo come area ricreativa, per esempio. Se si vuole negoziare il prezzo di vendita al ribasso, è necessario sottolineare i difetti del terreno, come le sue condizioni insalubri o la sua distanza dai trasporti pubblici o dalle reti stradali.

Per fissare il prezzo, il venditore deve effettuare uno studio del mercato immobiliare attraverso un'analisi delle proprietà comparabili. Questo può essere fatto online, attraverso un portale immobiliare per esempio. L'obiettivo è quello di confrontare il vostro lotto di terreno con il prezzo di vendita dei lotti sul mercato. Il proprietario dovrà allora adeguare il prezzo della sua terra secondo le sue qualità e i suoi difetti.

Qual è il prezzo di un terreno edificabile non sviluppato?

prezzo m2 terreno edificabile non sviluppato

Come spiegato sopra, il valore di un terreno si basa principalmente sul progetto futuro realizzato sul terreno, quindi un terreno che può essere costruito avrà un prezzo quasi 10-20 volte più alto di un terreno che non può essere costruito. Per un terreno edificabile, il prezzo è determinato secondo il prezzo al m² in alcuni casi fissato dallo Stato e l'indice di utilizzazione del terreno. Tuttavia, per un terreno non sviluppato, potrebbe essere necessario elaborare una stima dei costi di sviluppo del terreno e dedurli dal prezzo di vendita, poiché spetterà all'acquirente sviluppare il terreno se lo si vende così com'è. 

Il costo dell'attrezzatura varia a seconda della distanza del vostro terreno dalla rete pubblica, maggiore è la distanza e più complicata è la connessione, maggiore è il costo.

Per darvi un'idea, l'attrezzatura di un terreno può partire da 50 CHF/m² e arrivare a 250 CHF/m². Dovresti contattare la tua autorità locale per informazioni, che ti indirizzerà ai servizi che si occuperanno dell'attrezzatura del terreno o almeno ti fornirà i possibili costi relativi al tuo terreno.

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