Come calcolare il valore locativo di un immobile?

come calculare il valore dell affito

Il valore dell'affitto è il reddito imponibile fittizio. I proprietari devono quindi pagarlo ogni anno. Con diversi metodi di calcolo nei diversi cantoni, è difficile sapere come calcolare il valore locativo lordo di una casa. RealAdvisor dà un'occhiata all'argomento.

Qual è il valore dell'affitto? 

Il valore dell'affitto è un'informazione utile perché deve essere fornita alle autorità fiscali per il calcolo dell'imposta sul reddito. Questa nozione rimane teorica e corrisponde al 70% dell'importo che sarebbe pagato da un inquilino durante un anno. 

Questo reddito in natura si riferisce al reddito derivante dall'uso di una proprietà occupata dal proprietario stesso. Corrisponde quindi logicamente al reddito che si riceverebbe se l'immobile fosse affittato.

Nella stima del valore dell'affitto, il padrone di casa può applicare alcune detrazioni fiscali come gli interessi del mutuo e i lavori di manutenzione. 

Il ruolo della valutazione del valore locativo di una casa è quello di creare una compensazione tra inquilini e proprietari. In effetti, possedere la propria casa genera meno costi che affittare una proprietà simile. Il sistema fiscale solidale in Svizzera cerca quindi di ristabilire un certo equilibrio.

Come si calcola il valore locativo lordo di una casa? 

Il calcolo di questo valore di affitto è effettuato dalle autorità fiscali. Per arrivare a questo risultato, prendono in considerazione la superficie abitabile, la posizione e l'età dell'edificio. Questi dati vengono poi confrontati con proprietà simili. Quando si valuta una proprietà, è una buona idea guardare il calcolo del valore dell'affitto per vedere quante tasse si pagheranno. 

Quando si calcola il valore locativo di una casa, è importante sapere che la base di calcolo varia da un cantone all'altro. Il valore locativo stimato cambia nel tempo. Varia a seconda del livello dell'imposta sul reddito e dello stato del mercato.

Esempio di stima del valore locativo di un immobile a Zurigo: 

  • Reddito imponibile di CHF 150'000
  • Vecchia casa unifamiliare per CHF 1'200'000 (prezzo d'acquisto = valore del terreno e valore al momento della costruzione)
  • Ipoteca di CHF 960'000 (80% del prezzo d'acquisto)
  • Tasso d'interesse ipotecario dell'1,5%.
  • Alti costi di manutenzione, dato che è una vecchia casa
  • Valore dell'affitto = 3,5% del valore del terreno e il valore al momento della costruzione = CHF 42'000 (metodo di calcolo del cantone di Zurigo)
  • Costi di interesse ipotecario = CHF 14'400
  • Costi di manutenzione (effettivi) = CHF 19'000

Questo dà un ulteriore reddito imponibile di 8.600 CHF. 

Il risultato ottenuto per il calcolo di questo valore di affitto è quindi il seguente: 

  • Imposta sul reddito senza valore locativo: CHF 24'832
  • Imposta sul reddito compreso il valore locativo e le deduzioni: CHF 27'565

Per semplificare questo calcolo, ci sono simulatori che permettono di fare una stima online gratuita del valore. Funzionano sullo stesso principio di una valutazione immobiliare online. Il valore della proprietà è calcolato automaticamente dai dati presentati e può essere inserito nella dichiarazione dei redditi.

Stima del valore dell'affitto: detrazioni fiscali

Nel calcolare il valore locativo della loro casa, i proprietari possono dedurre una serie di costi: 

  • Interesse ipotecario
  • Costi di ristrutturazione della casa
  • Sostituzione di attrezzature e apparecchi
  • Investimento in soluzioni per ridurre il consumo di energia
  • Tariffe per il trattamento delle acque reflue
  • Manutenzione delle strade
  • Premi per l'assicurazione della casa e della responsabilità civile

D'altra parte, non è possibile dedurre gli investimenti, in quanto possono generare un guadagno di capitale. Qualunque siano le deduzioni fatte nella dichiarazione dei redditi, i documenti corrispondenti devono essere presentati alle autorità fiscali. Se non siete in grado di fornirli, lo sconto del 10-20% non può essere applicato. Il valore locativo stimato di un appartamento o di una casa cambierà quindi. 

Punti da ricordare sul calcolo del valore dell'affitto

  • Calcolo degli affitti che avrebbero potuto essere riscossi in un anno
  • Applicare le detrazioni fiscali secondo il profilo del proprietario
  • Effettuare il calcolo secondo il metodo applicato nel cantone
  • Dichiarare il risultato alle autorità fiscali per il calcolo delle imposte

FAQ

Qual è la differenza tra valore locativo e rendimento locativo?

Come stimare il valore dell'affitto per un affitto stagionale?

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