Barometro dell' immobiliare svizzera

T4 - 2021

Barometro dell immobiliare Svizzera T4 - 2021

Aumento storico dei prezzi nel 2021

Variazione prezzi immobili

Prezzo medio di appartamenti e case per m²

2021 : l’evoluzione nelle quindici città principali

Evoluzione prezzo medio per m2

Gli aumenti dei prezzi delle case hanno battuto i record nel 2021. Cosa dobbiamo aspettarci nel 2022?

Nel 2021, l'aumento dei prezzi è stato storico : +7,8% per le case e +6,2% per gli appartamenti in appena un anno. Anche se il IV trimestre segna un leggero rallentamento, i prezzi sono ancora in aumento dello 0,5%. Nel 2022 l'aumento dei prezzi dovrebbe continuare, ma è poco probabile che raggiunga il tasso di crescita annuale osservato questi ultimi 12 mesi.

Un forte incremento dei prezzi fuori città

Gli acquirenti vogliono vivere in spazi più grandi e sono disposti ad allontanarsi dai centri urbani. Questa tendenza è stata confermata qualche tempo dopo l'arrivo della pandemia : l'home working ha reso più attraenti le campagne e le zone turistiche. Questo si conferma nelle cifre delle zone rurali dove i prezzi sono aumentati allo stesso ritmo, o anche più velocemente, delle zone urbane.

Per esempio in un anno, nella regione di Zurigo, nei cantoni di Argovia (+9,8%), Turgovia (+9,8%) e Soletta (+8,4%) i prezzi delle case hanno subito lo stesso tasso di crescita di Zurigo (+9,5%). Se lo confrontiamo con il periodo pre-pandemico dal 2016 al 2019, i prezzi a Zurigo (+15%) sono cresciuti dal 25% al 50% più velocemente di questi tre cantoni vicini (Turgovia +12%, Soletta +11%, Argovia +10%). Come dimostra il grafico qui sotto.

Evoluzione dei prezzi delle case in Svizzera : confronto prima e dopo la pandemia

Grafico prezzi immobili Svizzera

Il caso di Berna illustra chiaramente questa dinamica : i prezzi degli appartamenti nel cantone sono aumentati del +7,6% rispetto al +5,5% della città. Se messo a paragone il periodo 2016-2019 la tendenza era opposta : i prezzi in città (+7,1%) erano aumentati fortemente rispetto al cantone (+5,6%). Anche se meno evidente lo stesso fenomeno può essere osservato a Basilea e Losanna.

Negli ultimi 24 mesi i prezzi delle case unifamiliari sono impennati e questo è dimostrato. Lo spiega una domanda che non si indebolisce ed una giacenza di proprietà che non aumenta in prossimità delle città. Questo fenomeno costringe gli acquirenti a considerare i comuni più lontani. Nel complesso, i prezzi degli immobili sono aumentati molto più velocemente (+35%) rispetto ai salari (+7%) negli ultimi 10 anni.

Andamento prezzi immobili in Bern

A beneficiare degli aumenti troviamo le regioni turistiche

Come dimostrato dal nostro studio sugli immobili delle stazioni sciistiche, l'attrattiva delle montagne e del turismo interno ha subito un notevole aumento dei prezzi negli ultimi 12 mesi. Nella top five dei maggiori aumenti a livello cantonale ci sono tre cantoni alpini : Glarus (+13,6%), i Grisoni (+12,8%) e Nidwaldner (+12,3%).

In Valais, osserviamo un aumento dei prezzi dopo anni di stabilità (case +5,6%, appartamenti +4,8%).

In Ticino invece dopo anni di contrazione, stiamo superando per la prima volta i prezzi raggiunti nel 2017.
Il desiderio dei compratori di possedere una seconda casa o anche una residenza primaria in montagna va a beneficio di tutte le regioni turistiche alpine. Le località più abbordabili hanno un aumento dei prezzi paragonabile a quello delle località di lusso dal 2019 (+13,8% contro il 14,1%).

Andamento prezzo di mercato immobili per cantone

Nel 2022 i prezzi dovrebbero continuare ad aumentare ma non allo stesso ritmo

Nel 2021, la forte domanda ha incontrato una significativa carenza di offerta. I tassi di interesse storicamente bassi ed il cambiamento di abitudini dovuto alla pandemia hanno portato i compratori ad accelerare i loro progetti. I compratori si sono quindi riversati nelle zone più remote e turistiche, portando ad un aumento dei prezzi in tutto il paese.

Mentre l'inflazione nei paesi limitrofi è prossima al 5%, la BNS segnala solo l'1% in Svizzera. Questa situazione, combinata a quella del potere del franco svizzero, ci suggerisce che il tasso di riferimento non sarà alzato presto dalla banca centrale come annunciato lo scorso dicembre. Pertanto, in questa condizione, crediamo che la domanda rimanga forte nel 2022.

Allo stesso tempo, la crescita di nuove costruzioni in Svizzera non dovrebbe accelerare nei prossimi tre anni secondo le previsioni degli economisti.

La disponibilità di abitazioni in vendita non dovrebbe quindi aumentare nel futuro prossimo aggravandone i prezzi.

Infine, i problemi globali che riguardano le catene di approvvigionamento hanno portato a un forte aumento dei prezzi delle costruzioni. Per esempio, materie prime come l'acciaio e il legno hanno visto i loro prezzi aumentare rispettivamente del 50% e del 20% nell'ultimo anno.

La pandemia ci ha dimostrato, ancora una volta, che in tempi di crisi acquirenti ed investitori convergono alla pietra e nonostante la situazione sia difficile da prevedere, nel clima attuale i prezzi dovrebbero continuare a salire nei prossimi 12 mesi.

Città : sviluppo dei prezzi di case e appartamenti

Sviluppo dei prezzi immobili

Osservatorio del mercato immobiliare

Cantoni : evoluzione dei prezzi delle case e degli appartamenti

Andamento prezzo case et appartamenti in 2021

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