Barometro dell' immobiliare svizzera

T3 - 2021

Barometro dell'immobiliare svizzera

Nel 2021, i prezzi degli immobili svizzeri hanno visto il più rapido aumento  dall'inizio del secolo

I prezzi degli appartamenti sono aumentati del 5,2% nei primi tre trimestri, e quelli delle ville del 6,2%. Ma la situazione sembra stabilizzarsi.

evoluzione dei prezzi degli immobili svizerri

Prezzo medio al m² degli appartamenti e delle case

prezzo medio appartamenti e case

Un anno record ma i prezzi si stanno stabilizzando

Gli immobili residenziali svizzeri stanno vivendo uno dei più forti aumenti di prezzo dall'inizio del secolo. Anche se i prezzi sono ancora in aumento, l'aumento è stato solo del +1% nel terzo trimestre. Il tasso di aumento sta quindi rallentando notevolmente rispetto ai quattro trimestri precedenti. Tuttavia, con una crescita del +5% dall'inizio dell'anno, il 2021 rimane un anno record.

I prezzi degli immobili sono ancora in crescita. Questo impressionante aumento, già osservato nel 2020 (+3,9% per appartamenti e +4,6% per case unifamiliari), è destinato a diventare storico nel 2021: nei primi nove mesi dell'anno, mostra il +5,2% per gli appartamenti e addirittura il +6,2% per le ville.

Questa tendenza all'aumento è evidente in tutto il paese. Se si considerano gli oggetti più numerosi (appartamenti) sui nove mesi del 2021, l'aumento è elevato in città come Berna (+3,4%) e Basilea (+3,7%) ed accelera significativamente nelle città più dinamiche del paese: +5,1% a Losanna, +5,7% a Zurigo fino ad un +6,2% a Ginevra.

A titolo di paragone, l'anno 2010 - che fino ad ora è stato il record del secolo - ha registrato aumenti straordinari tra il +4,3% per gli appartamenti e il +5,7% per le ville. Ma, il trimestre appena concluso segna un chiaro rallentamento di questa tendenza al rialzo. Tra luglio e settembre di quest'anno, i prezzi sono aumentati "solo" dell'1% in media a livello nazionale.

Nel dettaglio, il mercato degli appartamenti vede una stabilizzazione dei prezzi con un calo, anche se leggero, a Winterthur (-0,6%), Losanna (-0,3%) e Friburgo (-0,2%). Solo la regione di Ginevra registra ancora un aumento evidente (+1,5%), davanti a Sciaffusa (+1,2%) e Zugo (+0,9%).

Per le case unifamiliari, diverse grandi città mostrano un rallentamento nell'aumento dei prezzi rispetto agli ultimi quattro trimestri. Tuttavia, la maggior parte delle città mostra aumenti superiori al +1%, con in testa Sciaffusa (+2,3%) e Ginevra (+1,8%). Diversi indicatori, come la diminuzione dell'offerta e delle nuove costruzioni e la ripresa dell'inflazione, lasciano presagire la continua tendenza all’aumento per i prossimi anni.

evoluzione dei prezzi ai m2 nel 2021

Il numero di offerte è ancora in calo

Questo aumento costante dei prezzi, anche se mostra un ritmo più moderato in questo trimestre, attesta una domanda che resta forte. Ma indica anche un'offerta che tende a ridursi sempre di più. Negli ultimi dodici mesi, lo stock immobiliare disponibile sul mercato è infatti diminuito da -7 a -8% su una media nazionale.

Il calo dello stock immobiliare in vendita è particolarmente evidente a Bienne (-31%), Zugo (-26%) e Losanna (-23%). Nel mercato delle ville, è ancora più sorprendente il calo dell'offerta: a Zugo (-58%), Neuchâtel (-45%), Sciaffusa (-38%) e Ginevra (-28%) impressionante a prima vista. Tuttavia, bisogna tener presente che in piccoli centri come Zugo, dove ci sono appena cinquanta case in vendita, il minimo cambiamento assume immediatamente proporzioni molto grandi.

Doveroso segnalare il caso eccezionale di Lugano. Nella città ticinese si ha un'offerta abbondante di tutti i tipi di immobili e la domanda rimane molto bassa. Nonostante questa situazione, i prezzi non scendono.

Le case unifamiliari continuano a superare gli appartamenti

Le statistiche confermano che, come succede da diversi anni, i prezzi al m2 per le ville stanno aumentando più velocemente di quelli per gli appartamenti. Questo è evidente in tutto il paese. In media, negli ultimi dodici mesi, i prezzi al m2 sono aumentati del +11,5% per le case unifamiliari, contro il +9,9% per gli appartamenti.

Analizzando delle proprietà simili (5,5 locali), questa tendenza è particolarmente evidente a Berna, dove i prezzi al m2 per le ville sono esplosi del +12,3% in un anno, rispetto al +7,1% degli appartamenti. Anche se leggermente più contenuta, la tendenza è confermata nella maggior parte delle città, come Losanna (+12,2% contro +10,6%) e Basilea (+8,8% contro +7,5%).

Uno dei motivi è che in queste aree urbane si stanno costruendo soprattutto condomini che case unifamiliari. Se guardiamo nel dettaglio questo sviluppo, la proporzione di ville nelle nuove costruzioni è stagnante o addirittura in calo, soprattutto nelle grandi città. L'esempio dei cantoni di Vaud¹ e Zurigo² è molto chiaro: nel 2019, in questi due cantoni, sono state costruite quasi la metà delle case unifamiliari rispetto a dieci anni fa.

Questa situazione dovrebbe contribuire a sostenere i prezzi nei centri urbani e continuare ad avere un impatto sui comuni vicini. Per diventare proprietari, gli abitanti dovranno scegliere se ritirarsi in un appartamento o trasferirsi in comuni più lontani. Con l'aumento del telelavoro, questi acquirenti potrebbero quindi decidere di spostare la loro residenza principale in zone più periferiche.

evoluzione dei prezzi per città in Svizzera

Evoluzione dei prezzi nelle quindici grandi città svizzere

evoluzione dei prezzi 15 grandu citta svizzere 2012 -2021

prezzi case e appartamenti 2021

Variazione dell’offerta negli ultimi 24 mesi

variazione dell'offera immobiliare ultimi 2 anni

evoluzione dell'offerta immobiliare 1 anno e 2 anni

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