Réaliser une estimation objective d’un immeuble s’avère complexe puisqu’il est nécessaire de tenir compte de nombreux paramètres. La localisation, l’état de l’objet et le marché immobilier au moment de la vente font partie des éléments qui vont influer sur l’évaluation immobilière. RealAdvisor vous explique quelles sont les méthodes d’estimation couramment utilisées par les experts en immobilier afin d’obtenir le résultat le plus précis possible.
Plusieurs méthodes existent pour estimer un immeuble. Selon l’option choisie, les résultats peuvent légèrement différer. Voilà pourquoi le recours à un professionnel de l’immobilier permet justement de choisir la bonne méthode d'estimation et d’affiner le résultat.
La méthode d’évaluation hédoniste a été mise en place il y a plus de 20 ans par CIFI sur le marché immobilier suisse. Pour estimer la valeur d’un immeuble, le bien est comparé avec des milliers d’objets similaires vendus dans une même zone au cours des derniers mois. Cette base de données permet de réaliser une évaluation statistique.
Afin de mettre en place une hypothèque, les banques utilisent souvent cette méthode connue pour sa précision. Pour une évaluation prenant en compte les critères du bien, sa situation et sa proximité avec le marché, cette méthode hédoniste est souvent utilisée par les courtiers immobiliers. Rapide à obtenir, elle renseigne le vendeur sur la valeur de l’immeuble.
Pour pouvoir comparer l’immeuble aux transactions récentes effectuées, le calcul tient compte d’une vingtaine de critères spécifiques au bien immobilier en lui-même et une cinquantaine concernant l’emplacement.
Parmi les caractéristiques spécifiques au bien, on retrouve notamment:
En ce qui concerne la situation géographique, l’estimation hédoniste tient compte de:
Une fois tous ces critères pris en compte, une estimation du prix global du bien est obtenue.
La valeur de rendement s’obtient à partir des revenus locatifs annuels. Ce résultat sera divisé par le taux de capitalisation, qui s’obtient à partir d’un taux d’intérêt sans risque. Pour affiner ce taux, on applique un supplément pour vacance locative, vétusté et entretien du bien immobilier. Difficile à calculer, il est coutume d’utiliser le taux d’intérêt de référence pour les placements sans risque pour les obligations de la Confédération à 10 ans. Le rendement est donc défini par les dernières transactions connues et publiques.
Pour obtenir une estimation d’immeuble, cette valeur est divisée par le taux de capitalisation comme l’explique la formule suivante:
Valeur de rendement = valeur locative annuelle/taux de rendement
Plus le taux de rendement est faible, plus la valeur de l’immeuble est élevée. Par exemple, pour un immeuble qui dégage un rendement locatif de 200’000 francs, avec un taux de capitalisation de 5 %, le calcul sera le suivant:
200’000/0.05 = 4’000’000 francs
Si le taux de rendement est de 3,5 %, la valeur de l’immeuble sera toute autre, même si le revenu locatif reste le même :
200’000/0.035 = 5’714’285 francs
Attention, lorsque les taux d’intérêt sont en hausse, la valeur de rendement de l’immeuble va baisser. Pour notre exemple, une simple hausse du taux de capitalisation d’1 point de pourcentage aura un impact conséquent. Avec un taux de rendement de 6 %, la valeur de rendement ne sera plus que de 3,33 millions de francs.
La valeur réelle, communément appelée valeur intrinsèque d’un immeuble correspond à un bien immobilier auquel on applique un pourcentage de dépréciation compte tenu de son ancienneté et sa vétusté.
Pour obtenir une estimation de la valeur du bien immeuble, il convient donc de tenir compte de :
La valeur vénale correspond au prix qui peut être atteint pour une vente dans les douze mois aux conditions normales du marché. Dans le cadre de cette estimation, l’emplacement joue un rôle important. En effet, deux biens immobiliers aux caractéristiques similaires dans deux quartiers différents peuvent avoir une différence de prix de 40 %.
Ensuite, la superficie, le volume, l’année de construction et le nombre de pièces entrent en jeu dans l’estimation de la valeur vénale. Pour évaluer un immeuble, le standard d’aménagement, l’état du bâtiment et l’aménagement intérieur vont influer sur le prix de vente.
Cette méthode est privilégiée dans le cadre d’une succession ou pour la souscription d’un prêt hypothécaire. En effet, le montant de cet emprunt correspond à la valeur vénale du bien.
La valeur de marché pour ce calcul est obtenue grâce aux études de marchés menées et analysées par les établissements bancaires et les experts en analyse d’immeubles. Plus qu’une formule de calcul, ce sont donc ces bases de données qui permettent de connaître la valeur vénale d’un immeuble.
La valeur intrinsèque est davantage utilisée pour une villa, tandis que la valeur de rendement/capitalisation s’applique à un immeuble de rendement. La valeur vénale, de son côté, est utilisée dans le cadre d’une succession.
Pour fixer le juste prix de votre immeuble, l’estimation à partir de la valeur de rendement/capitalisation est la plus adaptée. La méthode intrinsèque peut aussi être calculée pour comparer les deux résultats. Toutefois, les acheteurs s’intéressent principalement au rendement généré par le bien immobilier. Autant se référer à un mode de calcul cohérent par rapport à notre objectif de vente.
Cette méthode d’estimation d’un immeuble s’avère particulièrement fiable car elle suit l’évolution du marché immobilier. Le prix tient compte du rendement selon les tendances du marché actuel.
Un immeuble de rendement ou en monopropriété n’appartient qu’à seul vendeur, qui peut être une personne physique ou morale dans le cas de sociétés immobilières. Chaque appartement est loué afin de générer des revenus locatifs annuels. Avant de vendre un immeuble à des investisseurs ou des particuliers, le prix juste doit être déterminé. Le rendement locatif a un effet sur l’estimation du prix de ce bien immobilier mais d’autres éléments entrent également en compte.
La vétusté dépend de l’entretien de l’immeuble. L’âge du bâti n’est pas le seul à prendre en compte. S’il possède une structure solide avec des appartements rénovés, son état est considéré comme satisfaisant. De façon générale, les décomptes de gestion de l’immeuble indiquent s’il est en bonne santé ou si son état nécessitera des travaux à l’acheteur. En effet, ces documents comprennent les travaux et rénovations réalisés. Ils permettent notamment d’estimer les futurs travaux à réaliser.
Si une différence trop importante est décelée entre le loyer pratiqué et le loyer du secteur, le rendement en sera optimisé. Pour la vente d’un immeuble de rendement, des logiciels concernant les différentes transactions et les loyers pratiqués permettent de faire évaluer, avec l’expertise du courtier, la cohérence avec le marché locatif local. Des sociétés d'expertise immobilière indiquent les prix pratiqués en recensant chaque trimestre les transactions effectuées.
Pour estimer les risques de vacance, l’indice des prix à la consommation suisse (IPC) sert de référence. Le taux de croissance des baux résidentiels est en général de 40 % de l’IPC.
Le risque d’impayés est évalué à partir des litiges en cours. Le prix de vente de l’immeuble de rapport sera donc déterminé à partir des informations que nous trouvons au travers des décomptes de gestion.
L’utilisation de logiciels sur l’ensemble des transactions réalisées dans un secteur permet de déterminer le prix au m2 moyen pour un secteur en particulier. Les informations obtenues aident à savoir si le prix au m2 pour le bien est fidèle au marché ou surestimé. Dans ce dernier cas, un réajustement peut être nécessaire pour trouver rapidement un acheteur.
Les futurs acquéreurs souhaitent être rassurés quant à la potentielle plus-value qui peut être réalisée lors d’une revente. Dans une ville dynamique en pleine croissance avec une hausse de la demande locative, ce potentiel est évident.
Si une rénovation a été réalisée, l’état locatif de l’immeuble évolue en conséquence. Il en est de même si le potentiel locatif n’est pas exploité à 100 %. Si des locaux commerciaux de type magasins ou bureaux n’ont pas de locataires, l’acheteur peut espérer un rendement supérieur en signant de nouveaux baux avec des conditions favorables à l’augmentation des loyers.
La modification de la typologie a également un impact sur le prix de vente avec notamment la possibilité de surélévation du bâtiment ou la transformation de grands appartements en logements plus petits, qui sont souvent loués plus cher en termes de prix/m2.
Pour estimer au plus juste les risques de moins-value, certains aspects sont à prendre en compte. Dans une ville peu attractive, dans laquelle la demande locative est faible, la moins-value reste une possibilité. Lorsque des travaux sont à prévoir, la vente se fera peut-être à un prix inférieur au prix d’achat, en fonction des travaux anticipés et des travaux à réaliser à court ou moyen terme.
La hausse des taux d’intérêt représente un risque. Les banques prêtent une somme moindre à des acheteurs qui empruntent à un taux élevé. La variation des taux d'intérêt, notamment à la hausse, va impacter les investisseurs car la mécanique de rendement y est fortement liée.
Même avec une bonne méthode d’évaluation, fixer le bon prix de vente n’est pas chose aisée. Comme nous venons de le voir, des critères sont à prendre en compte pour affiner le résultat de ce calcul. Cette charge de travail peut être considérable lors de la vente d’un immeuble. Particulièrement complexe, mieux vaut la confier à un expert en immobilier qui vous aidera à fixer le prix juste afin de vendre rapidement. De plus, vous obtiendrez des conseils de cet expert immobilier pour obtenir une plus-value.
Un courtier immobilier fait preuve d’objectivité et d’impartialité lors d’une estimation d’immeuble car, contrairement au propriétaire, le bien immobilier n’a pas de valeur émotionnelle. Fiable, vous pouvez compter sur son expertise pour une évaluation précise du prix d’un immeuble.
La valeur vénale d'un immeuble est le prix auquel il pourrait être vendu dans des conditions normales de marché. Pour la déterminer, on peut utiliser la méthode comparative, qui se base sur les ventes récentes d'immeubles similaires. La méthode du revenu estime la valeur en fonction des revenus locatifs potentiels, tandis que la méthode du coût évalue le coût de reconstruction en déduisant la dépréciation. Chaque méthode a ses particularités et pour une estimation fiable, il est conseillé de les combiner et de consulter un expert immobilier pour une évaluation complète.
Calculer le prix de vente d'un immeuble nécessite une analyse approfondie du marché et du bien lui-même. Il est essentiel de considérer des facteurs tels que l'emplacement, l'état de l'immeuble, les tendances du marché et la demande. Pour une précision optimale, consulter un expert immobilier est conseillé.
Pour avoir une idée du prix au m2 de votre bien immobilier, vous pouvez consulter cette page.
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