Préparer et présenter son immeuble pour vendre au plus haut prix

Le profil des acheteurs d’immeubles correspond en général à des investisseurs dans l’immobilier. Toutes les personnes qui se positionnent sur de tels biens immobiliers sont aguerries en matière d’investissement locatif. Voilà pourquoi, pour convaincre, vous devrez mettre en avant des arguments concrets. RealAdvisor vous explique comment mettre présenter son immeuble sous son meilleur jour.

Que recherche un acheteur d’immeuble ?

Un acheteur d’immeuble se penche en premier lieu sur le rendement locatif afin que son investissement soit rentable. En second lieu, il va chercher à optimiser la valeur de l’immeuble soit dans l'optique d'une plus-value lors de la revente, soit afin de pérenniser l'actif.

Obtenir un rendement locatif

Dans le cadre de la vente d’un immeuble de rendement, le principal critère pris en compte par les acheteurs est la rentabilité. Les investisseurs vont principalement s’intéresser aux loyers actuels perçus et le rendement généré par rapport au prix du bien.

La rentabilité varie selon la destination de l’immeuble, à savoir s’il s’agit de logements, bureaux ou commerces. Son emplacement et l’optimisation des loyers par rapport au marché entrent en ligne de compte. Les acquéreurs vont donc se concentrer sur le rapport rendement/risques pour choisir leur investissement.

Sécuriser ses actifs

Les investissements locatifs correspondent à une forme de placement très appréciée. Lorsque les taux d’intérêt sont bas, les rendements sont bas. L’immobilier apparaît plus sûr et stable que d’autres investissements. Les caisses de pensions, les banques et assurances sont nombreuses à choisir cette solution pour sécuriser leurs placements.

Pour y parvenir, plusieurs étapes sont à respecter. L’analyse par le futur acquéreur se portera sur plusieurs documents essentiels : 

• Les décomptes de gestion des 3 dernières années ;
• Les revenus locatifs des 3 dernières années validés par le courtier immobilier et les banques ; 
• L’analyse de la vacance locative ; 
• Le montant des loyers en fonction des études de marché réalisées ; 
• L’analyse du descriptif des installations techniques et des plans complets de l’immeuble.

Réaliser une plus-value sur le long terme

Dans cette optique, l’acheteur va vouloir analyser le montant des travaux alloués pour l’entretien courant et ensuite, s’il l’estime judicieux, évaluera lui-même le montant pour la rénovation de l’immeuble. Le prix de vente ne sera pas le seul élément décisif puisqu’il cherche à valoriser le bâtiment pour pouvoir générer un bénéfice lors de la revente. Le potentiel du bâtiment fait partie des analyses réalisées par les investisseurs.

Présenter son immeuble : mode d’emploi

Pour que votre placement soit judicieux, certaines actions sont à envisager. Bien présenter son immeuble permet justement d’optimiser votre investissement.

Optimiser le rendement

Le placement dans l’immobilier prend son sens lorsque le rendement correspond à vos objectifs. Pour vous en assurer, vous devez optimiser le montant des loyers et maîtriser la vacance locative.

Le montant des loyers perçus est-il optimal ?

Pour améliorer votre rendement, vous pouvez commencer par vérifier si vos loyers sont optimisés. En collaboration avec la régie, le courtier va expertiser ces loyers et vous indiquer si une revalorisation est possible.

Dans quels cas revaloriser les loyers  ?

Le courtier vous accompagne dans l’optimisation des loyers. Pour évaluer si une hausse est possible, cet expert réalise  : 

• Une étude de marché : L’objectif est de déterminer quels sont les loyers pratiqués pour les immeubles du même quartier ; 
• Une étude spécifique afin d’adapter les loyers en fonction de l’offre et de la demande ; 
• Une étude spécifique en fonction de l’actif : le montant des loyers est affiné en fonction de l’affectation de l’immeuble, à savoir les appartements, les arcades commerciales ou les dépôts.

Rénover pour augmenter les loyers

Les travaux de mise en valeur de votre bien vont vous permettre de revaloriser vos loyers par paliers. La mise aux normes réglementaires, notamment via l’isolation des fenêtres ou  toute autre opération vise à améliorer la performance énergétique du bâtiment. Dès lors, vos loyers pourront être revus à la hausse, en respectant les lois communales, cantonales et fédérales ainsi que les normes fixées par les autorités compétentes.

Le taux de vacance est-il maîtrisé ?

Quel que soit le rendement locatif généré par votre immeuble, vous devez prendre en considération le taux de vacance. Certaines zones se trouvent en effet en pénurie de locataires pour les logements proposés à la location. Lorsque les biens restent vides, vous ne percevez pas de loyer et votre rentabilité en sera finalement impactée à terme. 

Pour maîtriser le taux de vacance locative, la régie se charge d’anticiper les départs. Les annonces de location sont préparées en amont et diffusées avant la fin du bail du locataire en place. Pour les locataires en place, pensez à les sonder quelques mois avant la fin des baux pour connaître leur volonté de les prolonger.

Le turn-over est-il anticipé ?

Les petites surfaces offrent un meilleur rendement que les grandes. Par contre, le turn-over est plus important.

En revanche, les logements de surfaces importantes sont considérés comme moins rentables. Par contre, souvent choisis par les familles, vous profiterez d’une meilleure stabilité. Pour limiter le turn-over, la mixité dans la typologie des logements est souvent la clé.

Sécurisez les loyers

Votre rendement dépend du taux d’intérêt retenu par les établissements bancaires mais aussi du montant des loyers. Si vous ne pouvez intervenir dans le premier cas, vous pouvez sécuriser vos loyers en prenant quelques précautions avant la signature ou le renouvellement de baux :

• S’assurer que les locataires sont solvables et sains, aussi bien pour des immeubles résidentiels ou commerciaux. Pour les bureaux, les bilans de sociétés permettent d’apprécier la solvabilité ;
• Demander des lettres de recommandation avant de signer un bail ;
• Exiger des garants solvables.

Assurez une plus-value

Dans l’optique d’une plus-value, l’optimisation des loyers est indispensable. Lors de la revente, vous pourrez présenter les décomptes de gestion mentionnant des revenus locatifs confortables. Les baux à longs termes et les travaux engagés joueront également en votre faveur. Ces arguments dénoteront d’une gestion saine.

Réalisez des travaux de rénovation ou de modernisation

Un immeuble locatif bien entretenu garantit de générer un rendement satisfaisant. La réduction de certains coûts vous aidera notamment à optimiser la rentabilité.

Réduisez vos coûts d’énergie et d’entretien

Si une partie des frais d’énergie est incluse dans les loyers via les charges locatives, optimiser la performance énergétique de l’immeuble permet de réaliser des économies conséquentes. Plusieurs actions vont vous permettre de réduire vos coûts d’énergie :

• Améliorer l’enveloppe thermique du bâtiment ; 
• Prévoir une meilleure isolation des logements ;
• Installer des panneaux solaires pour limiter le recours au gaz ou à l’électricité ; 
• Moderniser les installations : ascenseurs, chauffages, chaudières

En résumé, investir dans l’infrastructure permet de réaliser des économies d’énergie et de réduire vos coûts à terme. 

En matière de travaux de rénovation, on distingue le CAPEX, qui concerne la rénovation de l’immeuble de l’OPEX, à savoir les entretiens courants. Pour optimiser vos revenus locatifs, les travaux de type CAPEX sont les plus efficaces.

Renégociez avec vos fournisseurs de services

Lorsque l'immeuble est rénové, vos besoins évoluent. N'hésitez pas à renégocier vos contrats avec vos fournisseurs de services en leur indiquant les améliorations réalisées. Vous pourrez notamment faire des économies pour :

• Le renouvellement des contrats d'entretien 
• Le chauffage 
• Les ascenseurs 
• Les façades
• Les menuiseries
• L'électricité 
• La plomberie 

Vous souhaitez augmenter la valeur de votre immeuble ? Les courtiers spécialisés de RealAdvisor vous conseillent sur les optimisations possibles. Dans l’optique d’une plus-value, ils préconisent un certain nombre d’actions.