Quels sont les impôts à payer quand on vend un immeuble?

La transaction immobilière ne se termine pas lorsque le transfert de propriété est effectif. Acheteurs comme vendeurs doivent respecter leurs obligations fiscales. RealAdvisor vous présente les déclarations à réaliser et le calcul de certains impôts.

Déclaration des revenus et frais immobiliers

En Suisse, l’administration fiscale exige la déclaration des revenus et frais immobiliers dès qu’un acte notarié concerne la propriété, de la nue-propriété ou de l'usufruit de biens immobiliers.

À ce titre, ces transactions demandent une déclaration puisqu’elles sont considérées comme telles : 

• En ce qui concerne la vente : 

• Les ventes, substitutions d'acquéreur, adjudications, cessions, apports et reprises de biens immobiliers ;
• Le transfert d'actions de sociétés anonymes immobilières lorsqu’il est constaté dans un acte présenté obligatoirement ou facultativement à l’enregistrement ;

• La constitution ou le transfert d'un Droit Distinct et Permanent (DDP) ;
• Le transfert d'un immeuble aux associés d'une société en nom collectif ou en commandite ayant pour effet de modifier la proportion des droits des associés.

• En ce qui concerne la servitude :  

• La servitude de superficie personnelle et cessible ;
• La transformation en droit cessible d’une servitude de superficie incessible ;
• L'extinction du droit de superficie ;
• La constitution d'une servitude de superficie incessible ; 

• En ce qui concerne le permis de construire : 
• La constitution d'un droit de construire à titre précaire.

Que doit-on déclarer après la vente immobilière ?

Post transaction immobilière, le vendeur doit prendre les devants et déclarer cette vente auprès des autorités cantonales. Le notaire informe la confédération de la transaction via une publication dans la feuille d’avis officielle (FAO).

Pour l’administration fiscale, la date de transfert des profits et risques sert de référence. Le nouveau propriétaire sera donc taxé des revenus et frais immobiliers à compter de la réalisation de cette démarche. 

Qui doit réaliser cette déclaration ?

La déclaration de la vente et du transfert de propriété est à réaliser par le vendeur de l’immeuble. L’administration fiscale étudie la situation et émet les avis d’imposition correspondants. 

Pour le canton de Genève, le propriétaire doit s’acquitter de l’IBGI (impôt sur les bénéfices et gains immobiliers). S’il réalise une plus-value lors de la vente de son immeuble, il doit donc s’attendre à ce que ce gain soit imposé.

Toutefois, cette imposition est différée en cas de vente de votre résidence principale. Étant donné que vous réinvestissez le bénéfice réalisé dans l’achat d’un nouveau domicile personnel, l’IBGI ne sera pas réclamée immédiatement. 

Que l'inscription au registre foncier se fasse avant la fin d'année ou après ne changera rien d'un point de vue fiscal. L'opération sera seulement comptabilisée différemment. Seule la responsabilité de la personne en charge de la fiscalité est engagée, aucune pénalité ne sera due à l'administration fiscale.

En revanche, il convient de réfléchir au moment opportun pour déclarer la transaction pour l'imposition sur la plus-value. Si le taux d'imposition sur la plus-value baisse de façon considérable d'une année à l'autre, il est préférable d'entamer des négociations avec le futur acquéreur pour aboutir à un accord qui convient à toutes les parties. 

Quel est le délai autorisé pour déclarer une vente ?

Le vendeur a tout intérêt à être en corrélation avec la publication dans la FAO (Feuille d’Avis Officielle) et la déclaration fiscale de la personne physique ou morale détenant l’entreprise. 

Pour que toutes vos obligations fiscales soient remplies, vous devez anticiper ces questions avant la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Acheteur comme vendeur doivent avoir conscience des déclarations nécessaires suite à cette transaction immobilière. 

Quelles sont les pénalités ?

La vente d’un immeuble a forcément des conséquences sur le prêt hypothécaire contracté. Cédule hypothécaire, remboursement anticipé, vous devez anticiper les frais qui vous incombent.

Le remboursement anticipé des prêts hypothécaires

Lorsqu’un prêt hypothécaire est résilié avant son terme, l’emprunteur est redevable de pénalités de remboursement anticipé. L’état des prêts hypothécaires demandés auprès des établissements bancaires permet de connaître le montant et la durée restante de remboursement.

Non négociables, les pénalités de remboursement anticipé peuvent être élevées en cas de prêt hypothécaire à taux fixe et également en fonction de la durée de prêt restante.

Pour connaître le montant de ces pénalités, vous devez tenir compte de : 

• La durée restante avant le terme du prêt hypothécaire ; 
• Le taux de refinancement ; 
• La marge appliquée au client ; 
• Le rendement de réinvestissement ;
• Les éventuels frais administratifs.

Prenons un exemple pour comprendre comment s’effectue le calcul des pénalités hypothécaires lors d’un remboursement avant terme d’un prêt hypothécaire : 

Monsieur Favre a contracté un prêt hypothécaire de 1’000’000.- auprès de sa banque pour une durée de 10 ans au taux fixe de 2,75 %. Au moment de la signature de cet emprunt, le taux de refinancement de l’établissement était de 2 %. La marge de la banque sur le taux fixe est de 0,75 %. 

Monsieur Favre décide de rembourser son prêt hypothécaire 3 ans avant son terme suite à la vente de son immeuble. De son côté, la banque est engagée et doit placer la somme correspondant aux remboursements attendus pour la période restante de 3 ans. Le rendement prévu sur le marché des capitaux pour la durée restante est de 1%.

Le calcul des pénalités de remboursement anticipé des prêts hypothécaires s’effectue de la sorte : 

1. Calcul du taux de refinancement : 2% - 1 % = 1 %, soit le taux de perte de la banque. 
2. Calcul sur le taux client : 2,75 % - 2 % = 0, 75 %, soit le manque à gagner pour la banque par rapport au taux consenti.
3. Pour la banque, la perte totale atteint donc 1% + 0,75 % = 1,75 % du montant emprunté. 
4. Pour connaître le montant de la somme à régler, il faut multiplier par la durée restante pour le contrat en cours : 

((CHF 1’000’000.- x 1.75) / 100) x 3 = CHF 52’500.-.

Monsieur Fabre devra donc s’acquitter de CHF 52’500.-. suite à la vente de son immeuble. 

Les pénalités de remboursement anticipé du prêt hypothécaire sont déductibles du revenu imposable.

La cession des cédules hypothécaires

Pour financer un achat immobilier, l’acheteur contracte bien souvent une hypothèque. Le remboursement de ce prêt est appelé cédule hypothécaire. La créance personnelle est alors garantie par un gage immobilier. En cas de défaut de paiement des mensualités de remboursement, la banque peut mettre la cédule aux enchères pour récupérer le montant de l’hypothèque. 

Lors de la vente de votre immeuble, vous pouvez décider de céder gratuitement votre cédule hypothécaire à l’acheteur. Toutefois, elle peut également vendue en négociant une contrepartie financière. Dans ce cas, l’acheteur doit s’acquitter des déclarations fiscales et des frais correspondants. 

Lorsque le vendeur décide de conserver sa cédule hypothécaire, il peut l’utiliser pour un autre bien immobilier, à condition qu’il se situe dans le même canton.

Comment sont-ils calculés ?

Les fiduciaires ou comptables réalisent le bilan fiscal de l’immeuble. Ils se chargent également de la situation fiscale des vendeurs afin d’optimiser l’impact de la vente. Ces experts réalisent notamment le calcul des frais suivants : 

• Les droits de mutation : entre 1 % et 3,3 %. Ces droits de mutation sont accompagnés des honoraires fixes du notaire et des émoluments du registre foncier, soit un pourcentage total compris entre 4 % et 5 % du prix de vente ; 
• La cédule hypothécaire ;
• La déduction des intérêts du crédit de construction ; 
• L’impôt sur les gains immobiliers ; 
• Les pénalités de remboursement anticipé de prêt hypothécaire ; 
• L’impôt foncier avec un taux d’imposition situé entre 0,3 et 3,0 ‰ de la valeur vénale de l’immeuble ;              
• Les coûts d’entretien : les frais relatifs à l’entretien de l’immeuble, de remise en état ainsi que les primes d’assurance sont déductibles des impôts ;    
• La déduction forfaitaire : 10 % du rendement brut pour les immeubles de moins de 10 ans, 20 % du rendement brut pour les immeubles de plus de 20 ans ; 

Attention, tous ces frais sont donnés à titre d’exemple et peuvent varier d’un canton à l’autre. 

La déduction de frais tels que le remplacement d’appareils électroménagers ou encore l’impôt foncier dépendent de la législation adoptée par chaque canton.