Quels sont les frais après la vente immobilière?

Que vous souhaitiez acheter ou vendre un terrain, une maison ou un appartement, le droit suisse prévoit le versement d’impôts. À verser dans le canton où se trouve le bien, droits de mutation et impôt sur la plus-value immobilière sont incontournables. Realadvisor fait le point sur les frais de vente immobilière pour le vendeur.

Qu’est-ce que l’impôt sur les gains immobiliers ?

Pour toute vente de maison, un impôt est à payer. Lorsque cette vente est déclarée, le vendeur règle l’impôt sur le gain immobilier. En tant qu’acheteur, une clause est à ajouter au contrat de vente pour éviter de régler ces frais de vente de maison si le vendeur ne s’en acquitte pas. En effet, l’autorité fiscale est en droit de se tourner vers le nouveau propriétaire si cet impôt sur le gain en capital pour vente de maison n’est pas versé.

Comment se calcule l’impôt sur le gain immobilier ?

Si vous souhaitez savoir comment se calcule l’impôt sur le gain, sachez que trois critères entrent en compte : 

• Le montant du gain réalisé pour calculer l’impôt sur la plus-value pour cette vente immobilière ; 
• La durée de détention du terrain ou du bien immobilier ;
• Sa localisation géographique en Suisse. 

Le calcul de ce gain immobilier s’effectue en appliquant la formule simple suivante :

Gain immobilier = montant du produit de la vente - coûts d’investissement

Le montant de la plus-value correspond au prix de vente obtenu par le vendeur du bien immobilier. De cette somme sont donc déduits les coûts d’investissement, à savoir la rénovation complète d’une cuisine, l’aménagement des combles ou tous les travaux qui peuvent augmenter la valeur d’un bien immobilier. L’impôt sur le gain immobilier dans le canton de Fribourg fonctionne de la même façon que le taux impôt plus-value immobilière dans le canton de Vaud. En effet, tous les cantons taxent les gains immobiliers de façon progressive. Plus le gain immobilier est élevé, plus le montant sera également important.

L’impôt sur les gains immobiliers varie selon les cantons suisses. En effet, chaque canton adopte le taux d’imposition et les dispositions qu’il souhaite. Il n’est donc pas rare que pour un bien immobilier cédé au même prix de vente, l’impôt sur le gain immobilier dans le canton de Vaud et l’impôt sur la plus-value immobilière à Genève différent.

Pour un logement ancien

La plupart des cantons réduisent le montant de cet impôt sur le gain immobilier en fonction de la durée de possession. La revente d’un logement ancien sera donc fortement imposée que celle d’un logement neuf si vous possédez ce bien immobilier depuis de longues années. 

Dans le canton de Zurich, le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière est divisé par deux si le bien est revenu au bout de 20 ans de détention. Dans le canton de Genève, une exonération d’impôt sur les gains immobiliers est appliquée après 20 ans de possession.

Pour un logement neuf

Les différents cantons suisses appliquent une majoration d’impôt sur le gain immobilier en cas de durée de détention courte. La revente d’un logement neuf peut donc subir une majoration pouvant aller jusqu’à 60 % dans le canton de Bâle pour toute détention inférieure à 3 ans. Cette mesure fiscale a été prise pour lutter contre la spéculation immobilière. 

Pour un logement secondaire

En cas de vente d’un logement secondaire, cet impôt sur les gains immobiliers est maintenu. Son montant dépend également de la durée de détention de ce bien. 

Pour le canton de Berne, seules les années entières de détention sont prises en compte. Le vendeur devra donc présenter les pièces justificatives concernant la détention du bien et les travaux de rénovation réalisés. Au moment de la revente, les coûts d’acquisition et le montant des travaux seront déduits du montant de l’impôt. 

Est-il possible de réduire l'impôt sur les gains immobiliers ?

La plupart des cantons appliquent une réduction de l’impôt en fonction de la durée de détention du bien immobilier. Plus cette période est longue, moins le taux d’imposition est élevé lors de la revente. Vous pouvez donc obtenir une déduction de l’impôt sur un logement situé dans le canton de Vaud. L’impôt sur la plus-value immobilière à Fribourg sera également moins élevé si vous possédez le logement depuis de nombreuses années.

Si des réductions sont appliquées selon la durée de détention, il existe des exceptions à la règle, notamment pour les bâtisses anciennes.

Cependant, les règles de calcul sont complexes puisqu’elles varient selon les cantons. Il n’est donc pas possible d’indiquer un taux nominal d’imposition en fonction d’une certaine durée de détention. Le vendeur a donc tout intérêt à se renseigner sur l’impôt sur l’impôt sur le gain immobilier dans le canton de Valais ou l’impôt sur plus-value immobilière à Genève. Voici un exemple de la réduction des impôts sur les gains immobiliers dans les cantons de Vaud et de Genève en fonction de la durée de détention. Le vendeur effectue un gain immobilier de CHF 500'000.- :

Est-il possible d’être exempté de l’impôt sur les gains immobiliers ?

Le droit suisse prévoit seulement deux cas dans lesquels le vendeur peut être exempté d’impôt sur les gains immobiliers : 

• Lorsque le vendeur est un canton lui-même, une commune ou une association de communes ; 
• Lorsque les gains obtenus sont inférieurs à CHF 5’000.-.

Qu’est-ce que le droit de mutation ?

Tout acheteur qui fait l’acquisition d’une maison ou d’un appartement doit verser les droits de mutation.

Qu’est-ce qu’un droit de mutation ?

Les impôts sur la mutation sont à payer lorsqu’un bien immobilier change de propriétaire. Leur montant est compris entre 1 et 3 % du prix de vente et servent à couvrir les frais de cette vente immobilière. 

Le droit de mutation est géré par les cantons et les communes. Cette taxe fiscale n’est donc pas la même partout. Par exemple, le droit de mutation dans le canton de Vaud est de 2,2 %. En revanche, elle est de 0 % dans les cantons de Glaris, Schaffhouse, Schwyz, Uri, Zoug et Zurich, dans lequel cet impôt n’existe pas.

Comment payer un droit de mutation ? 

Le plus souvent, l’acheteur est tenu de verser cette somme à l’administration fiscale. Pour éviter les litiges, cette précision devra être ajoutée dans le contrat de vente final. 

Qu’est-ce que les émoluments du registre foncier ?

Le changement de propriétaire requiert une inscription sur le registre foncier. De ce fait, le notaire doit être payé pour cette démarche. Ces frais sont appelés émoluments du registre foncier. Ces frais sont partagés entre l’acheteur et le vendeur.