La définition de la cédule hypothécaire selon l’article 842 du code civil suisse est la suivante: “La cédule hypothécaire est une créance personnelle garantie par un gage immobilier.”
La cédule hypothécaire fait office de droit de gage sur un bien immobilier acquis à l'aide d'un crédit hypothécaire. Elle sert à officialiser la mise en gage du bien immobilier acquis à crédit, et doit être inscrite au Registre foncier.
Lorsque vous achetez un bien en faisant une demande de crédit immobilier auprès de votre banque, celle-ci va analyser votre situation financière pour estimer si le crédit peut-être accordé, et va exiger que le bien immobilier soit mis en gage auprès d’elle dans l’éventualité où vous ne pouvez plus payer vos échéances. C’est ce qu’on appelle l'hypothèque. Le prêt hypothécaire requiert donc la conclusion d'un contrat de gage entre le bailleur de fonds et le débiteur auquel est adossé un papier-valeur appelé la cédule hypothécaire, établie par un notaire.
La cédule hypothécaire se présente sous deux forme:
- Cédule hypothécaire physique ou traditionnelle: elle est matérielle, le plus souvent sur papier.
- Cédule hypothécaire de registre: version numérique et donc dématérialisée. Elle est entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2012. Elle facilite les relations dans le domaine du crédit et aide aussi à diminuer les frais d'établissement et de conservation des titres. La cédule hypothécaire de registre permet également de réduire les risques de perte qui sont élevés avec la version papier.
Plusieurs éléments doivent figurer sur ce document relatif à un bien immobilier:
Le rang de la cédule hypothécaire indique en quelque sorte la “priorité” de celle-ci. Dans le cas où le débiteur ne s'acquitte pas du paiement de ses créances, la banque ou l’organisme de prêt peut entamer une procédure qui aboutira à la vente aux enchères du bien afin de récupérer son dû. Si la cédule hypothécaire est de premier rang, le remboursement sera prioritaire et s’effectuera avant celui d’un autre créancier potentiel.
Le montant que l'acquéreur devra payer pour les frais relatifs à la constitution de la cédule varie en fonction des cantons. Ce prix inclut notamment les taxes et frais de notaire, et se situe généralement autour de 2 % du montant du prêt hypothécaire.
La cédule hypothécaire n’a pas de date d’échéance et ne doit pas être détruite même après que les créances aient été complètement payées. Plusieurs options s’offrent à vous :
La perte de la cédule hypothécaire lorsqu’elle n’existe qu’en format papier est problématique, car les démarches pour la rééditer sont longues et fastidieuses. C’est pour cela qu’il faut veiller à garder le document en lieu sûr et à le dématérialiser si possible.
Il est possible de rouvrir une cédule hypothécaire et la modifier. Par exemple, si vous souhaitez procéder à des rénovations et que la valeur de votre bien a augmenté, il est tout à fait possible d’augmenter le montant de la cédule en s’adressant à votre notaire et organisme de prêt. De même, après remboursement du prêt, le transfert de cédule hypothécaire vers une autre banque peut être effectué.
L’établissement financier qui a accordé le prêt garde exclusivement la cédule hypothécaire, et ce, jusqu’à remboursement total des créances par le propriétaire.
La procédure dans ce cas peut être assez longue, mais vous pouvez faire annuler la cédule ou en faire éditer une nouvelle. Selon l’article 865CC, “Lorsqu’un titre est perdu ou qu’il a été détruit sans intention d’éteindre la dette, le créancier peut requérir du juge qu’il en prononce l’annulation et en exige le paiement ou, si la créance n’est pas encore exigible, qu’il délivre un nouveau titre.”
Oui, il est possible de dématérialiser une cédule hypothécaire en format papier pour en faire une cédule hypothécaire de registre afin qu’elle soit mieux conservée et qu’elle ne risque pas d’être perdue ou endommagée.
Pour annuler une cédule hypothécaire, plusieurs étapes sont nécessaires :
Un débiteur hypothécaire en Suisse est une personne ou une entité qui contracte un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur (comme une banque ou une institution financière) et donne en garantie un bien immobilier. Le débiteur hypothécaire est responsable de rembourser le prêt selon les termes et conditions convenus, ce qui inclut généralement le paiement régulier des intérêts et, éventuellement, une partie du capital.
À la différence des cédules hypothécaires nominatives, qui sont émises au nom d'un détenteur spécifique, les cédules hypothécaires au porteur sont détenues par la personne qui possède physiquement le titre. Cependant, en raison de préoccupations relatives à la transparence et à la lutte contre le blanchiment d'argent, les cédules hypothécaires au porteur ont été largement remplacées par des cédules hypothécaires nominatives en Suisse.
