Analyse complète du bâtiment par le courtier

Avant d’entamer un processus de vente d’un immeuble, le courtier immobilier réalise une analyse complète du bâtiment. Cette démarche s’avère nécessaire pour connaître toutes les caractéristiques du bien immobilier. Ensuite, les informations issues de cette analyse seront transmises aux acquéreurs potentiels. RealAdvisor vous présente en détail les volets de cette évaluation et leur objectif.

Par où commencer ? Les 5 indispensables

Pour réaliser une première évaluation d’un immeuble, le courtier immobilier s’appuie sur cinq documents essentiels : 

• Le registre foncier avec les servitudes ;
• L’état locatif des 3 dernières années ; 
• Le décompte de gestion des 3 dernières années ;
• Le descriptif des installations techniques ;
• Les travaux CAPEX réalisés auparavant.

À partir de ces éléments, le courtier réalise une analyse du bâtiment dont le contenu est détaillé dans le sales mémorandum. L’objectif est de mettre l’immeuble en valeur et de cibler les potentiels investisseurs intéressés. 

Le registre foncier

Le registre foncier correspond à un cadastre qui répertorie les droits réels sur les immeubles en Suisse. La constitution des droits, leur modification, le transfert de propriété ou la suppression de ces droits donnent toujours lieu à une inscription au registre foncier. 

L’objectif du registre foncier est d’offrir une transparence sur le marché foncier, puisqu’à chaque fois qu’une publicité foncière est diffusée, les informations correspondantes peuvent être consultées par tous. 

Le registre foncier se concentre sur les parcelles. Chacune d’entre elles reçoit un numéro précis et un feuillet. Les informations inscrites dans ce cadastre correspondent à : 

• Informations générales sur le bien : désignation et description
• Nom et identité du propriétaire
• Type de propriété
• Date d’acquisition
• Adresse 
• N° de parcelle
• Lois et obligations greffées à la parcelle
• Servitudes
• Charges foncières

Les informations présentes dans le registre foncier sont fondées sur les actes notariés en rapport avec l’immeuble. Les pièces justificatives correspondantes sont conservées dans ce cadastre.

L’analyse de l’état locatif

L’état locatif de l’immeuble permet de connaître les locataires déjà en place pour les locaux commerciaux ou à usage d’habitation. Pour chacun d’entre eux, l’échéance du bail sera précisée afin que le futur acheteur puisse savoir ceux qui sont potentiellement renouvelables. 

À partir de ces informations, le courtier établit le revenu moyen de l’immeuble. Le calcul de la rentabilité locative s’effectue à partir de la formule de calcul suivante : 

Rendement net sur fonds propres = [(loyer mensuel x 12 mois) – frais d’exploitation)] / Fonds propres

Pour l’achat d’un bien immobilier de 450’000 CHF, le revenu moyen correspond à :

Cette information permet aux investisseurs de comparer deux offres d’investissement. Le courtier immobilier met d’ailleurs à disposition l’historique des trois dernières années pour avoir une vision plus globale du potentiel locatif de l’immeuble.

Les décomptes de gestion

Les décomptes de gestion transmis par la régie donnent accès à un certain nombre d’informations qui seront utiles pour déterminer le revenu net d’exploitation : 

• Le revenu locatif global ;
• Le coût annuel de l’entretien de l’immeuble ; 
• Le coût de la police d’assurance ; 
• Les honoraires et frais d’exploitation pour la gérance et la conciergerie ; 
• Les frais à la charge des propriétaires ;
• Les frais de gestion immobilière.

Ces décomptes de gestion permettent donc au courtier immobilier d’évaluer les divers frais liés à l’immeuble ainsi que les travaux réalisés par le vendeur. Ces données sont utiles pour transmettre une estimation des frais annuels aux futurs investisseurs. 

Le descriptif des installations techniques

Pour que les investisseurs ciblés puissent connaître la qualité des installations techniques, le courtier immobilier en dresse une liste : 

• Appareils de production de chaud: caractéristiques de la chaudière et des radiateurs, utilisation des énergies renouvelables; 
• Système de production et de distribution de l’eau chaude sanitaire, recours au chauffe-eau thermodynamique ou installation solaire thermique; 
• Type de ventilation dans l’immeuble; 
• Caractéristiques des installations sanitaires; 
• Caractéristiques et état du tableau électrique, de l’alimentation et de l’éclairage; 
• Espaces communs: installations spécifiques et état;
• Installations de sécurité: systèmes d’alarme, installations de protection contre la foudre.

Toutes ces informations, présentes dans le sales mémo, permettent d’évaluer l’état des installations. Selon l’analyse du courtier immobilier, ils peuvent anticiper les prochaines dépenses. 

En faisant appel à un expert en technique du bâtiment, un devis pourra être obtenu quant aux améliorations nécessaires.

Les travaux CAPEX réalisés

La maintenance de l’immeuble permet de gérer son patrimoine immobilier à long terme. Si dans la première partie de sa vie des opérations de type OPEX seront suffisantes, des rénovations de type CAPEX seront ensuite nécessaires pour conserver son état général. 

La liste des travaux CAPEX réalisés par le propriétaire actuel permettent au courtier immobilier d’analyser le bâtiment proposé à la vente. Pour chacun d’entre eux, leur nature et le coût par année sont précisés. Le courtier immobilier cherche en effet à démontrer que l’immeuble a été rénové avec soin. D’ailleurs, il pourra détailler des travaux CAPEX de type : 

• Remplacement de chaudière;
• Installation de panneaux photovoltaïques;
• Aménagement de combles; 
• Rénovation: toiture, façade, installations électriques, appartements et locaux commerciaux.

Grâce à ce dernier volet de l’analyse d’un bâtiment, l’aspect maintenance et rénovation est pris en compte dans l’estimation du courtier immobilier. De cette façon, l’investisseur intéressé peut analyser les actions réalisées et prévoir les travaux CAPEX qu’il devra réaliser dans le futur. 

En effet, un achat d’immeuble demande une stratégie à long terme pour conserver le bien immobilier acquis dans un parfait état. L’analyse réalisée par le courtier immobilier permet notamment d’évaluer les futurs coûts pour la rénovation.

Vous l’avez compris, l’estimation de la valeur d’un immeuble est complexe puisqu’elle s’appuie sur cinq volets spécifiques. La qualité de l'analyse du bâtiment a un impact sur la rapidité de la vente. Pour trouver plus facilement un investisseur capable d’émettre une offre satisfaisante, faites appel à un de nos courtiers pour une estimation professionnelle.