Quel type d'acte de vente selon ma situation?

L'acte de vente est régi par le Code Suisse des Obligations. Parmi elles, vous retrouverez notamment le fait que chaque contrat doit être rédigé par un notaire. Mais quel contrat de vente choisir? RealAdvisor vous présente les différents contrats de vente et leur rôle.

La promesse de vente pour réserver un bien

La promesse de vente correspond à l’avant-contrat signé avant l’acte authentique définitif. L’engagement peut être unilatéral ou bilatéral. Ce document sert en général à réserver le bien. Cet acte immobilier met en forme l’accord entre les deux parties pour la vente du bien immobilier. Ce n’est qu’à cette condition que le transfert de propriété pourra être effectué. Lorsque le délai prévu est échu, la signature de l’acte authentique a lieu devant le notaire.

Le coût d’une promesse de vente est de 0,5 % du prix d’achat pour la rédaction de ce document par un notaire.

La vente directe

Plus simple à mettre en place, la plupart des vendeurs optent pour la vente directe de leur maison. Le vendeur et l’acheteur trouvent un accord en ce qui concerne le prix et la date de vente. Pour une vente directe immobilière, le notaire rédige l’acte de vente en fonction des modalités négociées entre les deux parties. Après signature, le transfert de propriété aura lieu dans les meilleurs délais.

L’acheteur verse un acompte ou l’intégralité du prix de vente sur un compte géré par le notaire. Le virement de cette somme sur le compte du vendeur a lieu lors de l’inscription du transfert de propriété au Registre foncier. Les frais de notaire et les droits de mutation en sont déduits.

Si la vente directe apparaît comme la façon la plus simple de vendre et de transférer sa propriété, elle n’est pas adaptée à toutes les situations. Si le vendeur a besoin de résider dans le bien immobilier ou si l’acheteur a besoin de temps pour vendre sa résidence principale actuelle, mieux vaut se tourner vers la vente à terme.

La vente à terme

La vente à terme en Suisse permet de différer l’exécution du contrat. Les deux parties sont d’accord pour la vente mais décident de repousser le transfert de propriété à une date définie. Cette solution est souvent choisie par les ménages qui doivent chercher un financement ou pour les vendeurs qui doivent organiser leur déménagement.

Le vendeur peut décider qu’un acompte soit versé lors de la signature du contrat de vente à terme. L’acheteur, de son côté, peut fixer des pénalités en cas de non-respect des modalités du contrat afin d'éviter les risques de la vente à terme.

La vente à terme avec droit d’emption

Pour que la vente à terme puisse avoir lieu dans les meilleures conditions, le vendeur ne doit pas nuire au transfert de propriété. Un droit d’emption est donc souvent ajouté au contrat de vente. Cette mention protège l’acheteur puisqu’une réservation est inscrite au Registre foncier. 

Le droit d’emption assure que l’acheteur pourra se porter acquéreur du bien immobilier quoi qu’il arrive. Ce droit peut être inscrit au Registre foncier pour une durée maximale de 10 ans.

La vente à terme avec droit d’emption protège contre une inscription ultérieure au Registre foncier. Le vendeur ne pourra pas céder son bien à un autre acquéreur pour des conditions plus avantageuses.

Le droit d’emption

La vente à terme avec droit d’emption sécurise l’acheteur puisqu’il est inscrit dans le Registre foncier. Ce droit assure que la personne pourra devenir l’acquéreur du bien à la date prévue.

S'il décide finalement de ne pas acheter, le pacte d’emption permet au vendeur de proposer le bien à une autre partie. Pour qu’il puisse recevoir une offre d’achat, ce pacte est inscrit dans le contrat de vente et dans le Registre foncier.

Le droit de préemption

Le droit de préemption offre la priorité pour un achat immobilier. Si l’offre d’un acheteur correspond aux critères du vendeur, il est donc tenu de vendre sa propriété. Le droit de préemption du droit suisse s’applique notamment pour un propriétaire qui souhaite vendre son bien immobilier. Dans ce cas, le locataire est prioritaire pour formuler une offre d’achat. 

Ce dernier dispose de trois mois pour décider s’il souhaite acheter sa résidence principale ou de ne pas utiliser son droit de préemption immobilier. S’il décide de l’utiliser, il devient propriétaire après avoir signé un acte authentique de vente auprès du notaire et après avoir payé le prix de vente. S’il décide de renoncer à la vente, son droit de préemption ne peut plus être utilisé et le vendeur peut proposer son bien immobilier à un nouvel acheteur. 

Il existe deux types de droit de préemption : 

• Le droit de préemption qualifié : le vendeur et le détenteur de ce droit s’entendent sur un prix de vente et une date. Un acte authentique sera signé devant le notaire pour formaliser le transfert de propriété ; 
• Le droit de préemption non-qualifié est applicable par un nouveau détenteur qui n’est pas l’acheteur initial. Dans ce cas, il s’entend avec le vendeur pour pouvoir acheter aux mêmes conditions. Une inscription au Registre foncier est nécessaire mais ne peut dépasser une durée de 25 ans maximum.

Si le droit de préemption ne peut être exécuté, la vente peut être forcée ou ce droit peut être transmis à un héritier.

Le droit de réméré

Le droit de réméré permet à un vendeur de racheter son bien immobilier.  En effet, le pacte de droit de réméré dans le droit suisse offre la priorité à l’ancien vendeur.  Dans ce cas, une inscription est ajoutée au Registre foncier pour une durée maximale de 25 ans.

Pour faire jouer son droit de réméré, les conditions de durée et de prix prévues dans l’acte de vente doivent être scrupuleusement respectées. Ce droit est souvent utilisé par les propriétaires qui rencontrent des difficultés financières. Après avoir vendu son bien immobilier, il continue à occuper les lieux en versant une compensation au propriétaire. Ensuite, lorsque sa situation financière s’améliore, il peut racheter son bien immobilier.