Qu’est-ce qu’un acte de vente immobilier?

Les achats ou ventes d’immeubles sont considérés comme valables uniquement si un acte authentique a été rédigé et signé par les deux parties. Ce document atteste de l’accord du vendeur et de l’acheteur sur l’ensemble des termes de la transaction immobilière et du transfert de propriété.

Qui peut rédiger un acte de vente? 

L’article 206 du code des obligations précise que la vente d’immeuble est considérée comme effective si un acte authentique a été rédigé. Cette tâche est réservée au notaire. Aucun particulier ou entreprise ne peut donc céder un bien immobilier sans passer devant le notaire. 

En effet, cet officier public est chargé de protéger l’acheteur et le vendeur. Son rôle est donc de rédiger un acte authentique dont les termes conviennent aux deux parties. Avant la rédaction de ce document officiel, il adresse un projet d’acte de vente pour modification et validation. 

Quelles informations doivent être présentes dans un acte de vente?

Pour établir l’acte de vente, le notaire se charge de réunir les renseignements relatifs aux acheteurs et aux vendeurs, ainsi que la description de l’immeuble à vendre. Point par point, ce document stipule les conditions de la transaction immobilière. Ces informations seront ensuite détaillées dans l’acte de vente: 

• Noms et adresses des deux parties contractantes
• Description du bien immobilier : adresse, numéro de cadastre, surface du terrain, numéro de l’assurance bâtiment, quand il est disponible
• Pour les objets neufs : la description de la construction
• Pour les objets existants : état du bien immobilier au moment de la reprise
• Prix d’achat
• Les conditions et modalités de paiement
• La date prévue pour le transfert de propriété
• Le règlement sur la reconduction des assurances déjà souscrites, comme l’assurance bâtiment par exemple
• Le paiement des impôts et des taxes : le vendeur doit s’acquitter de l’impôt sur les gains immobiliers suite à cette vente immobilière
• Les servitudes : dans ce cas, les informations doivent concorder avec celles inscrites dans le registre foncier
• Les conséquences si l’une des deux parties ne respecte pas ce contrat de vente.

En cas de désaccord entre les parties ou des éléments à modifier, le notaire doit en être informé au plus vite et procéder aux modifications nécessaires pour la conclusion de l’acte de vente.

Une fois adapté par le notaire, l’acte de vente immobilier est transmis aux parties pour approbation. Le notaire proposera par la suite une date de signature de vente convenant aux différents acteurs . Ce n’est que lorsque l’inscription est enregistrée au registre foncier que le transfert de propriété est officiel. 

Quelles sont les différentes formes que peut prendre un acte de vente immobilier?

L’acte de vente immobilier peut prendre plusieurs formes. Selon les accords entre le vendeur et l’acheteur, le notaire rédige le contrat de vente adéquat. 

La promesse de vente et d’achat

Ce contrat rédigé par un notaire constitue un engagement pour les deux parties qui sont tenues de finaliser la vente. Ce document précise les conditions du transfert de propriété, à savoir le délai choisi, le prix de vente et les modalités de paiement.

Le respect de cet engagement est souvent subordonné à la réalisation de conditions suspensives. Pour que la vente soit finalisée, l’obtention des autorisations administratives et du prêt hypothécaire est essentielle. Dans le cas contraire, la vente peut être annulée sans pénalité. La rédaction de l’acte de vente immobilier est donc primordiale pour pouvoir protéger les deux parties. Si une des deux parties se rétracte, en dehors des situations prévues par les conditions suspensives, un juge peut imposer le respect des engagements. 

Lors de la signature de la promesse de vente et d’achat, l’acquéreur verse un acompte qui se situe généralement entre 10 et 30 % du prix du bien immobilier, à négocier en amont entre l’acquéreur et le cédant. Le montant exact ainsi que les modalités, par exemple la libération de l’acompte ou de la garantie, sont précisés dans le contrat de vente. 

L’acte de vente directe 

Dans le cadre d’une vente directe, le vendeur et l’acheteur déterminent une date de signature. Le notaire prépare l’acte correspondant. Le transfert de propriété est enregistré au registre foncier. Il faut en général 30 jours pour qu’il soit effectif.

Lors de la signature de ce contrat de vente, l’acheteur verse le montant du prix de vente sur un compte géré par le notaire. Le virement est effectué sur le compte du vendeur le jour de l’inscription au registre foncier. Le notaire déduit directement les frais de registre foncier, les droits de mutation et les émoluments.

Le contrat de vente à terme 

Cet acte de vente immobilier concerne un transfert de propriété différé dans le temps, selon un terme convenu entre l’acheteur et le vendeur. Comme pour la promesse de vente, des conditions additionnelles peuvent être implémentées au contrat. 

Quelle que soit la forme de la vente, les deux parties doivent s’assurer que l’acte rédigé comprend bien toutes les informations essentielles. 

Entretenir la relation après la signature de l’acte de vente

La relation avec les acheteurs, les vendeurs et le courtier immobilier ne s’arrête pas lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Le lien doit être maintenu afin de faciliter les échanges en cas de prochaines transactions immobilières. 

Entretenir la relation avec des professionnels de l’immobilier 

Les clients, aussi bien acheteurs comme vendeurs, apprécient de bénéficier d’une attention personnalisée de la part de leur courtier immobilier. La qualité de l’accompagnement est essentielle tout au long du processus de vente. 

Instaurer une relation durable 

Tout professionnel de l’immobilier qui possède une certaine expérience a conscience de la valeur de ses clients. Lorsqu’ils sont satisfaits, ils deviennent de véritables ambassadeurs en apportant de nouvelles affaires grâce à leurs recommandations.

La relation avec le client doit donc durer dans le temps. Le courtier immobilier conserve un contact régulier avec les acheteurs et vendeurs afin de rester à l’affût de nouvelles affaires. En effet, en cas de nouveau projet de vente ou d’acquisition, ces investisseurs pourront faire appel au même courtier immobilier grâce à la confiance établie au travers des précédentes affaires.

Remercier l’ensemble des intervenants 

Une fois la transaction immobilière terminée, le courtier prend soin de remercier tous les intervenants : 

• Remerciements au notaire
• Remerciements à la banque, en cas de financement
• Remerciements au vendeur
• Remerciements à l’acheteur

En effet, la réussite de la vente de l’immeuble dépend de tous ces intervenants. Avec un travail sur plusieurs mois, il est essentiel pour le courtier immobilier de saluer les efforts de chacun.

Informer les locataires du changement de propriétaire

Après la signature de l’acte immobilier et le transfert de propriété, le courtier immobilier s’assure de : 

• La cession et la transmission des informations et des contacts entre le précédent propriétaire et le nouveau ; 
• Présentation du nouveau propriétaire aux locataires : les occupants de l’immeuble récupèrent ses informations de contact pour pouvoir s’adresser à lui en cas de besoin ; 
• Présentation du propriétaire aux prestataires : régie, entreprises de maintenance. Le nouveau propriétaire prend connaissance des différents contrats signés pour la gestion et l’entretien de l’immeuble.

Le locataire est protégé en cas de vente du logement occupé. En effet, la Direction du logement peut exiger les conditions suivantes : 

- Le relogement du locataire

- Le contrôle du prix de vente

- Le maintien du locataire dans les lieux, avec l’application d’un loyer contrôlé