Comment estimer un bien immobilier ?

Comment évaluer un bien immobilier ?

Il existe plusieurs raisons d’estimer son bien immobilier, le cas le plus commun est lorsqu’un propriétaire souhaite vendre sa propriété, ou un acheteur potentiel désire faire une offre, pour en faire l’acquisition.


Il est nécessaire pour le propriétaire de définir un prix juste, conforme à la valeur du marché, pour ne pas en décourager certains ou prolonger le délai de vente. D’autant plus que si le prix est trop élevé, l’acheteur cherchera à négocier un prix beaucoup moins élevé que sa valeur réelle et le vendeur risque de céder s’il est dans une situation d’urgence ou s’il n’a pas d’autres offres depuis un certain temps.


Qu'est-ce que le prix juste ?

Définition du prix juste, valeur vénale, intraséque et rendement


Lorsque l'on cherche à calculer la valeur réelle d’un bien immobilier, nous rencontrons plusieurs notions de prix :

  • Prix de vente / prix demandé : Somme à laquelle le vendeur est prêt à céder sa maison.

  • Prix offert : Montant que l'acheteur est prêt à offrir, en se basant sur sa propre estimation de la valeur du bien et de ses capacités financières.

  • Prix de transaction : Prix auquel le vendeur et l’acheteur se mettent d'accord après les négociations.

  • Le prix juste : Prix optimal qui permettra au vendeur d'effectuer une vente dans un délai réaliste, sans sous-estimer la valeur réelle du bien.

Quels sont les différentes méthodes d’évaluation d’un bien immobilier ?

1. L’estimation en ligne

2. L’analyse comparative de marché

3. Le calcul selon le prix au m² dans sa ville

4. L'estimation par un professionnel sur place

1. L’estimation en ligne (la méthode hédoniste)

l'estimation en ligne ou méthode hédoniste

La méthode hédoniste est utilisée par les outils d’évaluation en ligne pour estimer un bien immobilier. En Suisse, les banques et les assurances se servent également de cette méthode afin de déterminer le montant maximal qu'ils sont prêt à financer. Elle consiste à comparer le bien en question à des maisons similaires actuellement sur le marché ou vendues dans les derniers mois.

Pour faire votre évaluation en ligne, il vous suffit de renseigner les caractéristiques propres à votre bien :

  • l'adresse postale
  • la surface habitable 
  • la surface du terrain
  • l’année de construction
  • le nombre de pièces (chambres et salles de bains)
  • les éventuels aménagements (piscine, terrasse, véranda, jardin avec vue dégagée)

L’outil d'estimation prendra également en compte de nombreux paramètres liés à l'emplacement :

  • la proximité avec les transports, les commerces, les écoles
  • un éventuel projet de construction dans la rue ou dans la ville
  • le nombre d’offres similaires dans les environs

Une fois ces éléments renseignés, l’outil compare votre bien à tous ceux de sa base de données qui répondent à des critères similaires et vous fournira une fourchette de prix.

Cette méthode est très fiable pour les biens standards car plus il y a d'observations de biens ressemblants, plus les régressions statistiques sont précises.

2. Analyse comparative de marché 

L'estimation d'un bien par l'analyse comparative de marché


L'analyse comparative de marché consiste à comparer manuellement des biens similaires au vôtre, vendus ou en vente dans votre ville, afin de comparer les prix de vente proposés par les propriétaires et de définir le prix qui se rapproche le plus de votre bien.

Vous pouvez très facilement sur un site d’annonces en ligne, filtrer les maisons dans votre ville en sélectionnant les caractéristiques similaires à votre maison et découvrir les prix de vente qu’ils ont estimés.

Admettons, votre maison possède les caractéristiques suivantes : 

  • située à 1012 Lausanne
  • construite en 1990
  • avec une surface habitable de 190 m²
  • un terrain de 500 m²
  • et comprenant 6 pièces

Comparaison des biens similaires, estimation en ligne

Ci-dessus les maisons triées par ordre décroissant par prix au m².
La notion hors ligne, signifie qu'elle a été retirée du marché, donc a été soit vendue, soit le propriétaire n'a finalement pas souhaité la vendre.

En ayant sélectionné ces filtres, les maisons qui s’affichent en résultat affichent des prix de vente entre CHF 1’790’000.- et CHF 2’850’000.-

Les deux montants sont assez éloignés malgré leur localisation rapprochée, cela s'explique par leurs caractéristiques très distinctes.

1. La première maison au prix de CHF 2'850'000.- a été récemment rénovée et possède le plus grand terrain parmi la sélection.

2. La deuxième maison à une vue sur le lac, qui est une particularité très prisée.

3. La troisième dispose d'une piscine et d'un terrain plus ou moins grand par rapport aux suivantes.

4. La quatrième a également été rénové dans les années précédant la mis en vente.

5. Les annonces 5 et 6 présentent un état correct, mais un terrain plus petit.

6. Enfin, les deux dernières affichent des caractéristiques désavantageuses comme un emplacement non optimal et un mauvais diagnostic technique, qui peut être un logement énergivore ou une mauvaise installation de gaz ou d'électricité par exemple.

Si votre maison n'a pas été rénovée récemment, ne dispose pas d'une belle vue, d'un très grand terrain, ou d'une piscine, vous pouvez présumer que votre prix au m² se situe en dessous des 4 premiers résultats. On peut en déduire que la maison témoin se rapproche des biens 5 et 6, elle pourrait même valoir plus sachant que son terrain est plus grand. On se positionnera donc pour le bien en question, dans une fourchette comprise entre CHF 11'581.- / m² et CHF 11'351.- / m².

À noter que le délai de vente d’un bien est également un indicateur à prendre en compte. Si la maison est en ligne depuis déjà un an, il est possible que le bien soit surestimé.

3. Le calcul selon le prix au m² dans sa ville

Prix au m2 par ville et commune

Afin de calculer le prix de votre bien immobilier, il vous faut premièrement trouver une source fiable qui indique le prix au mètre carré médian dans votre ville. RealAdvisor vous met à disposition ces informations précises sur son site, retrouvez tous les prix au m² dans chaque ville et commune de Suisse.

  • Si le prix au mètre carré moyen pour une maison à 1010 Lausanne est de CHF 12’994.-
  • Et votre superficie de 190 m², il faudra multiplier le prix au mètre carré par la superficie de votre bien, comme ci-après :

    190 m² x CHF 12’994 = CHF 2'468'860.-

Cette méthode vous permettra d’avoir une évaluation plus ou moins exacte, mais ne prendra pas en compte les caractéristiques spécifiques de votre bien immobilier. Elle n'en reste pas moins très utilisée par les acheteurs, qui utilisent le prix au m² afin d'évaluer un bien immobilier rapidement et de déterminer si le prix demandé n'est pas surestimé.

4. L'estimation par un professionnel sur place

faire estimer son bien par un agent immobilier, notaire ou courtier


Le professionnel immobilier est souvent sollicité pour affiner le prix du bien immobilier. Il peut s'agir d'un notaire, d'un agent immobilier ou d'un courtier. Celui-ci analyse les aspects subjectifs du bien dont les propriétaires n'ont pas toujours conscience et possède d'autre part une connaissance du marché local, qui l'aidera à anticiper les impacts de l'environnement sur le prix de la propriété.
Il renseignera lors d'une visite, les caractéristiques propres aux bien et pour vous fournir un avis de valeur complet vous demandera certains documents :

NB : 🏠 Document demandés pour les maisons - 🏢 Documents demandés pour les appartements

  • 🏠 🏢 L'extrait du registre foncier
  • 🏠 🏢 La valeur fiscale : Elle figure dans l'annexe "Avis de taxation immobilier" de votre dernier bordereau.
  • 🏠 Servitudes : Les servitudes si existantes sont les droits réels immobiliers qui se transmet de propriétaire en propriétaire
  • 🏠 Conventions de droit privé : Les conventions constituent les dispositions dans le contrat de vente portant sur le droit de construire, les accords passés avec les voisins, etc.
  • 🏠 Attestation de sécurité de l'installation électrique à faible tension : S'il n'y en a pas, il faut la faire établir par un installateur électrique disposant d'une concession
  • 🏠 🏢 Une description de la construction
  • 🏠 Plan cadastral : À demander au géomètre du Registre foncier
  • 🏠 Police d'assurance-incendie du bâtiment : À demander à l'établissement d'assurance
  • 🏠 🏢 Plans du bâtiment : Ils comprennent le plan au sol, le plan en coupe et les façades

Dans les cas d'une copropriété :

  • 🏢 Les trois derniers procès verbaux d’Assemblée Générale de PPE
  • 🏢 Montant du fond de rénovation
  • 🏢 Cahier PPE complet
  • 🏢 Règlement d’administration et d’utilisation
  • 🏢 Décompte des frais accessoires

Autres documents :

  • 🏠 🏢 Une ancienne estimation
  • 🏠 🏢 Acte d’achat
  • 🏠 🏢 Indications relatives au financement (hypothèque et banque)
  • 🏠 Cadastre des anciennes charges foncières : À demander au Canton

Tous ces documents ne sont évidemment pas obligatoires, mais permettent à l'expert immobilier de faire une évaluation la plus précise possible.

Quelles sont les principaux facteurs qui peuvent influencer le prix d’un bien immobilier ?

Valorisation d'un bien immobilier

Il est important de savoir que la valeur d'un bien bâti ne fait que déprécier au fil des années, contrairement à un terrain qui généralement prend de la valeur.
Afin de revaloriser un bien, il est important de mettre en avant tous ses atouts et rénover éventuellement des pièces qui semblent vétustes. Si les coûts des travaux sont maîtrisés, ces efforts seront beaucoup plus rentables que vendre le bien tel quel.

Evolution d'un bien immobilier et de son terrain

Les propriétaires ont une relation affective à leur logement dans lequel ils résident depuis des années, certaines choses dans lesquelles ils auront investies n’auront pas forcément la même valeur aux yeux de quelqu'un d'autre. 

Les éléments qui ajoutent réellement de la plus-value à un bien immobilier sont :

L’emplacement 

  • Le taux d'imposition de la ville
  • Une vue sur la mer, une montagne, ou un monument
  • La proximité avec les transports, avec des arrêts de bus, une gare ou un aéroport 
  • Un nouveau projet dans la région pour améliorer les axes routiers ou l’aménagement d’espaces publics
  • Une orientation sud-est ou sud-ouest

Une réserve à bâtir

  • Lorsqu’il y a possibilité d’agrandir le logement pour l'acheteur
  • Lorsque le terrain à une valeur plus élevée que la maison, car il y a une possibilité de construction, le vendeur peut obtenir un prix plus avantageux par un promoteur immobilier

Une rénovation récente :

  • Comme repeindre les murs et les plafonds, changer la moquette
  • Refaire la cuisine avec un équipement plus moderne 
  • Remplacer la chaudière ou le chauffage par un système plus économique et écologique

Des surfaces aménageables en plus de la surface habitable 

  • Un balcon, une véranda, une terrasse, un grand jardin 
  • Des places de parcs intérieur ou extérieur
  • Une cave ou un grenier aménageable

L’offre et la demande

  • Moins il y aura de bien en vente dans la région et plus la demande sera importante, plus votre bien aura de la valeur 

À l’inverse, les éléments qui font baisser le prix du bien immobilier sont : 

Un bien immobilier vétuste, non rénové

  • Si l’acheteur doit effectuer des travaux, il pourra négocier une déduction pour les frais additionnels liés aux réparations
  • Si les travaux sont à la charge du vendeur, l’acheteur peut exiger une majoration si les délais de livraison ou de rénovation sont retardés

Un mauvais diagnostic technique

  • Un logement énergivore
  • À forte émission de gaz à effet de serre
  • La présence d’amiante, de termites
  • Un risque d’explosion au plomb
  • L’état du système de gaz et d’électricité

L’emplacement

  • Des bruits sonores, comme des passages aériens fréquents
  • Une construction en face du bien, qui obstrue la vue ou bloque l’accès à une route
  • Un logement en rez de chaussé contrairement à un étage est moins prisé


Quelles méthodes d’estimation utiliser ?

Comment estimer son bien immobilier

Afin de faciliter et accélérer la transaction, il est indispensable de ne pas se tromper sur la définition du prix de vente. 
Pour cela, il est conseillé de faire une veille complète :

1. En simulant plusieurs estimations en ligne et en calculant les prix au mètre carré de votre bien.

2. En comparant les prix obtenus, aux transactions ou offres de ventes similaires dans votre ville.

3. En dernier lieu, afin de n’oublier aucun élément qui pourrait impacter le prix de vente, vous pouvez contacter un expert professionnel pour ajuster cette estimation.

L’analyse réalisée au préalable du marché et des résultats obtenus via les outils d'évaluation en ligne, vous permettront ainsi de comprendre le prix estimé par l’expert. 

Nombreux estiment que faire appel à un expert est un effort peu rentable, mais leurs conseils peuvent être inestimables pour la valorisation du bien et accélérer le processus de vente. D’autant plus que ces services ne sont pas forcément payants, beaucoup proposent cette prestation gratuitement et sans engagement, leur unique rémunération se portera via une commission sur la vente du bien immobilier, si vous décidez d’avoir recours à leurs services pour vendre votre bien

FAQ

Tout dépend de la base de données des outils d’estimation en ligne et de la quantité de biens immobiliers auxquels ils peuvent comparer votre propriété. Dans le cas de RealAdvisor, il dispose de la plus grande base de données d’annonces immobilière en Suisse, soit 180’000.-
Il a également licencié les 3 modèles d’estimation les plus répandus en Suisse dont CIFI-IAZI, Wüest Partner et PriceHubble afin de vous fournir les résultats les plus fiables sur le marché.

Il est tout à fait possible d’estimer sa maison ou son appartement soi-même en suivant les étapes citées plus haut :
- Calculer son bien, en multipliant sa surface habitable par le prix au m2 de sa ville
- Comparer et ajuster la valeur de son bien avec les prix de ventes des maisons similaires à proximité du bien en question
- Finaliser cette estimation via des outils gratuits en ligne sans inscription ou engagement

Vous pouvez faire appel à une agence immobilière dans votre ville, contacter un notaire ou faire appel à un courtier via le site RealAdvisor, qui vous mettra en contact avec un de leurs experts locaux qui s’engage à estimer votre bien gratuitement.

Le prix d’une estimation immobilière par un notaire par exemple dépend de la complexité du bien, si c’est un bien standard, de luxe ou atypique et le temps exigé par le notaire pour faire son estimation.
Alors que de nombreux sites en ligne, proposent ce service gratuitement et l’estimation en ligne est tout aussi précise si vous faites appel à un de leur courtier. Si vous l’autorisez, sa rémunération se portera uniquement s’il parvient à réaliser la vente du bien immobilier. 

Vous pouvez vérifier sur RealAdvisor les prix au m²  pour un appartement ou une maison et également le prix d’un loyer moyen par canton, ville, quartier et code postal.

Vous pouvez via un simulateur d’hypothèque estimer rapidement quelle est votre capacité de financement. Vous pouvez également remplir une demande d’hypothèque en ligne et un expert immobilier vous recontactera en vous présentant plusieurs offres de banques disposant des meilleurs taux.